España necesita construir tres millones de pisos en los próximos 15 años para cubrir la creación de hogares

Las proyecciones de Estadística están aquí y lo que sugieren es que España necesita construir al menos tres millones de viviendas para albergar a los casi cuatro millones de hogares que se crearán en los próximos 15 años. Nacerán, en concreto, 3,69 millones de hogares, lo que supone un 19% más que ahora. La causa, lógicamente, tiene que ver con el crecimiento de la población, en particular la de origen extranjero, ya que hasta 2039 la población residente —nacionales y foráneos— aumentará en 5,1 millones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La causa de tan abultado número de viviendas que se necesitarán construir tiene que ver, obviamente, con las necesidades habitacionales de las nuevas familias que nacerán en los próximos 15 años, pero también con profundos cambios sociológicos relacionados con los distintos modelos de familias. El propio INE estima que el tamaño medio de los hogares pasará de los 2,54 miembros de 2021 a 2,32, desde luego muy lejos de los 3,6 miembros por hogar de 1981. Es decir, se necesitan más viviendas, unas 200.000 al año, aunque sean más pequeñas, para atender la fuerte demanda que se producirá en los próximos años ante el avance de los hogares unipersonales por distintas razones.

Para hacerse una idea de lo que significa esa cifra solo hay que tener en cuenta que en 2023 se finalizaron en todo el país apenas 80.473 viviendas libres, a las que hay que sumar otras 12.034 entre protegidas y rehabilitadas, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En total, 92.077 viviendas, cifra que representa apenas el 71% de los 130.303 hogares que se han creado entre el 1 de julio de 2023 y la misma fecha de 2024 a la luz de la Encuesta Continua de Población.

La diferencia entre una y otra cifra, acumulada en el tiempo, es lo que explica que en un reciente estudio el Banco de España estimara que faltan 600.000 viviendas para satisfacer las necesidades de vivienda. Esta cifra sale de un diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva (375.000), además de las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas, lo que implicaría un déficit adicional de unas 225.000 viviendas.

Oferta y demanda

Es decir, existe un significativo desequilibrio entre oferta y demanda que se ensanchará con el tiempo si se cumplen las proyecciones del INE y, al mismo tiempo, el ritmo de construcción de viviendas no avanza al ritmo que lo hacen los hogares, lo que necesariamente influirá en los precios. Para llegar a esa cifra, que se refiere al año 2025, los economistas del banco central tomaron como referencia la diferencia entre la creación neta de hogares y las nuevas viviendas finalizadas.

La creación de nuevos hogares, lógicamente, corre en paralelo a la evolución de la población total, aunque no de una manera mimética. Así, por ejemplo, entre 2021 y el 1 de julio de 2024 la población residente ha crecido un 2,9%, hasta los 48,8 millones, mientras que el número de hogares ha aumentado muy por encima, un 4,4%, hasta los 19,4 millones.

Esta diferencia puede deberse, aunque no hay datos concluyentes, como se ha dicho, a los nuevos tipos de familias y a que las necesidades son distintas. De hecho, si se consolida lo que ha sucedido en los últimos tres años, las necesidades de nuevas viviendas serían incluso superiores a esos tres millones de pisos que habría que construir. Lo que muestran las estadísticas es que en los últimos años, como ha revelado el Banco de España, se observa un crecimiento sustancial en la creación neta de hogares, desde los 50.000 que se crearon en 2015 —la cifra más reducida de la serie disponible desde 1980—, hasta los 275.000 nuevos hogares anuales en el promedio de los años 2022 y 2023, años de crecimiento económico sostenido.

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Hay que tener en cuenta que la creación de hogares no solo está relacionada con la demografía (evolución de la población), aunque es la causa fundamental, sino también con la creación de empleo. Entre el año 2000 y 2011, años de intenso avance del PIB hasta 2008, el número de hogares creció un 30,6%, mientras que la población lo hizo un 14,9%.

La razón hay que encontrarla, básicamente, en el incremento del empleo juvenil y en el auge de la inmigración, algo que explica que el número de hogares con un solo miembro creciera en aquellos años a ritmos del 24%. Los altos salarios que se pagaban en la industria de la construcción y en las actividades auxiliares —que favorecían la emancipación de los jóvenes— permitían una mayor accesibilidad a la vivienda, algo que en la actualidad no se cumple por el alza de precios y por el desajuste entre oferta y demanda. Muy al contrario, y ante la escasez de renta disponible para adquirir una vivienda, lo que está sucediendo es un desplazamiento de la adquisición a los alquileres, lo que supone mayor presión de precios en los arrendamientos.

Propensión al consumo

No es irrelevante esta evolución desde el punto de vista macroeconómico. El número de hogares determina las decisiones de inversión (en bienes duraderos) y de consumo. Y muchos estudios han demostrado que los hogares con un solo miembro —muchos de ellos formados por jóvenes— tienen una propensión al consumo mayor que los de mayor tamaño.

Ahora bien, como señala una reciente presentación de Ángel Gavilán, director del servicio de estudios del Banco de España, los problemas de acceso a la vivienda también podrían limitar el avance del PIB a largo plazo a través de su impacto sobre la localización de los trabajadores, la movilidad laboral, y la proporción de hogares cuyo consumo se encuentra restringido por su gasto en vivienda.

El stock de vivienda nueva sin vender —unas 450.000 unidades— podría ayudar a paliar la situación, pero la realidad es que ese volumen de casas sin ocupantes no se ha reducido en los últimos años pese al repunte de la demanda. Esto podría indicar que o bien son pisos situados en lugares donde no hay demanda o, al mismo tiempo, revelaría que no reúnen las condiciones suficientes de habitabilidad.