Oficinas, autónomos y suelo casi gratis: así están resucitando los polígonos fantasma

En el polígono de la Villa de Vallecas tienen un problema serio de aparcamiento. La doble fila, incluso triple, es habitual en hora punta. El millón de metros cuadrados del recinto está al límite de su capacidad: las naves andan por encima del 90 por ciento de ocupación y solo quedan libres las parcelas del ayuntamiento, terrenos en los que la asociación de empresas (Asviva) reclama precisamente construir un 'parking'.

Hace solo seis años el panorama era radicalmente distinto. Decenas de naves habían quedado desiertas e incluso algunas de las empresas más consolidadas estaban entrando en pérdidas lastradas por la recesión. La ocupación del polígono llegó a caer un 25 por ciento desde 2006, situándose por debajo del 70%, algo inaudito para una de las áreas industriales con mejor localización de Madrid y situada entre cuatro autovías distintas.

"Sobre todo se fueron muchas empresas vinculadas a la construcción", explican desde Asviva. "Ahora estamos en un cambio de ciclo evidente. Están llegando sobre todo Pymes, algunas ligadas a la tecnología y al sector servicios en general. Hay más diversidad que antes y mucho uso de las naves como oficinas. Están entrando también emprendedores que prefieren montar su negocio aquí. El metro cuadrado de nave se sitúa ya en torno a los 700 euros y sube hasta los 1.100 si lo quieres con acabado de oficina".

El cambio de ciclo se ha extendido hasta La Atalayuela, un proyecto anexo que quedó paralizado al inicio de la crisis: otros 1.7 millones de m² de suelo industrial proyectados con miras faraónicas en los años del 'boom' y en los que llevaban años creciendo los hierbajos. "Durante todos estos años ha estado desierto pero en los últimos meses se han instalado ya varios negocios, han construido las primeras naves y están llegando grandes grupos interesados por comprar terreno industrial. Nuestra idea es unirlo todo para hacer un gran polo industrial y de oficinas".

Al finalizar 2017, España ya tenía en producción el 80% de su capacidad industrial, la cifra más alta desde el tercer trimestre de 2008. El rebote comenzó en 2013 y parece que nos estamos aproximando al límite de su potencial. La reactivación de los polígonos es difícil de ilustrar a nivel nacional porque no existen más datos que los aportados por bases de datos autonómicas y algunas organizaciones sectoriales. Sí existen algunos indicadores, como el que aporta Carlos González Triviño, director de una consultora en inversión y suelo industrial. Según una base de datos "no exhaustiva" que ha ido recopilando, habría actualmente 43 nuevos expedientes para generar más suelo industrial en España. "Es evidente que esto está volviendo", dice.

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"Sí, claro que hay más vidilla, más oferta de suelos, de naves...", coincide Alejandro Sáenz, presidente de la Coordinadora Española de Polígonos Empresariales (CEPE). "No hay duda de que se percibe la reactivación. Es lógico porque la mitad de la facturación de las empresas en España se produce en polígonos, así que cualquier reactivación económica se va a ver reflejada enseguida en los polígonos industriales o áreas empresariales". Sáenz lamenta que el ministerio no disponga de herramientas estadísticas para hacer un mapa en tiempo real de la actividad en los polígonos. "Lo único que tenemos son censos muy antiguos, una foto estática. Tener buenos datos nos ayudaría a atraer inversión y a que no se cometiesen los errores del pasado".

Errores del pasado

El polígono de Gargallo (Teruel) podría considerarse uno de esos errores del pasado. Gracias al dinero de los fondos europeos MINER se habilitaron 25.501 metros cuadrados de terreno industrial sin conexión con ninguna carretera principal en un pueblo de 125 habitantes censados. Desde el Ayuntamiento se defiende asegurando que se hizo "a propuesta de una empresa que al final se fue a un polígono muy cercano". Actualmente ni siquiera se pueden sacar a licitación las parcelas porque no están debidamente registradas. "Lo tenemos cerrado. Hasta que no esté todo arreglado y no compre nadie las parcelas no queremos tener unos gastos que no son necesarios". Están dispuestos, dicen, a ceder el terreno prácticamente gratis con tal de que alguien lo ocupe, con precios por debajo de los seis euros el metro cuadrado.

Algunos de los polígonos fantasma del 'boom' –proyectos millonarios cuyas expectativas quedaron pulverizadas por la crisis– están consiguiendo atraer empresas con cuentagotas. Es el caso del polígono de Entreviñas en Cariñena (Zaragoza), una obra de 12 millones de euros y 400.000 m² inaugurada en 2008 y que permaneció desierta hasta 2010. En los últimos años se han instalado una bodega, una empresa de mobiliario comercial y varios almacenes. Según el Ayuntamiento, con las adquisiciones de los últimos meses la ocupación podría superar el 20 por ciento.

La única forma de que vengan empresas al pueblo es tener suelo industrial

"Solo ponemos alumbrado cuando entra una empresa, en la parcela donde se instala", desdramatiza el alcalde, Sergio Ortiz. "Y el polígono no tiene muchos más gastos porque quedó en manos de los bancos que lo financiaron. Genera unos 60 puestos de trabajo sobre una población de 3.300 habitantes, así que creemos que es una infraestructura con futuro. La verdad es que la única forma de que vengan empresas al pueblo es tener suelo industrial. Ha sido muy complicado por todo lo que ha ocurrido pero ahora tenemos que dinamizarlo”.

Un técnico de urbanismo de uno de los ayuntamientos que más contribuyeron a inflar la burbuja explica, bajo condición de anonimato, que los problemas de base siguen siendo los mismos. "Los ayuntamientos piden suelo industrial y las comunidades autónomas no se lo pasan nunca, aun pudiendo hacerlo. Dicen siempre que sí porque no quieren que se perciba como que están poniendo palos entre las ruedas al municipio. La falta de información actualizada y de planificación ha conducido a situaciones en las que en zonas aisladas sobra suelo industrial y falta donde es más necesario", dice. "En el fondo el problema es que se promociona la competición entre ayuntamientos para atraer empresas y se acaba casi regalando el suelo para que vengan".

Se promociona la competición y se acaba casi regalando el suelo para que vengan las empresas

González Triviño dice que lo que ha pasado con el suelo industrial no es tan diferente a lo que ocurrió con el residencial. "No siempre se ha respondido a las necesidades de los operadores y las industrias productivas. Se hace más bien por razones políticas, por equilibrios electorales o de partido, sin tener en cuenta la oferta y la demanda ni hacer una buena planificación previa. Para convertir una zona en área industrial nunca puede bastar una decisión política. Y en España ahora se suma la planificación desacertada con un excedente del suelo industrial importante. Sigue habiendo una gran desocupación de terrenos y no hay herramientas para saber dónde es necesario recortar el suelo industrial y donde es necesario ampliarlo porque no tenemos una hoja digital que permita unificar la oferta y las necesidades reales del país", subraya.

En su opinión, alguno de los polígonos fantasma construidos durante la crisis se irá llenando paulatinamente si la economía continúa creciendo. En otros casos, sin embargo, será necesario ir buscándole otro uso a los terrenos. "Hay mucha demanda en algunos sitios, como el área metropolitana de Valencia. En otros, sin embargo, los desarrollos tienen muy mala salida en el mercado".

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