reglas del juego distintas para 17 comunidades

Baleares, Canarias o Andalucía, las regiones que más dolor de cabeza levantan a Airbnb

Requisitos imposibles, "prohibiciones encubiertas", contradicciones entre CCAA y ayuntamientos, propietarios confundidos... La maraña regulatoria atrapa a las plataformas de alquiler turístico

Foto: El Gobierno central se desentendió en 2013, año en el que pasó la pelota a las CCAA. (Alberto Gamazo)
El Gobierno central se desentendió en 2013, año en el que pasó la pelota a las CCAA. (Alberto Gamazo)

Un país, 17 comunidades autónomas y 10.000 ayuntamientos. Los portales de alquiler turístico (y los propietarios) tienen motivos para estar confusos ante la maraña regulatoria existente en España, donde no es difícil encontrar contradicciones entre normativas autonómicas y municipales. El rompecabezas arrancó cuando el gobierno central se desentendió del problema al reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013, fecha en la que delegó en las CCAA para que pusiesen orden en este sector. La Generalitat de Cataluña fue la primera en recoger el guante.

Hoy muchos ansían una regulación unificada en toda España. “Si en otros países es posible, ¿por qué aquí no?”, se pregunta el consejero delegado de la plataforma Alter Home, Chema González. La patronal Fevitur apuesta por recuperar la Ley de Arrendamientos Urbanos aun a sabiendas de que es una quimera. De momento tendrá que conformarse con 17 normativas autonómicas, a cuál más restrictiva, que tanto vecinos como competidores hoteleros miran con lupa. Más ahora, en pleno debate por la turismofobia alimentada por la masificación en destinos como Mallorca o Barcelona.

La Ciudad Condal es, precisamente, una de las más activas en este campo. Aunque las competencias en turismo corresponden a las comunidades autónomas, la alcaldesa Ada Colau ha decidido coger el toro por los cuernos con una moratoria que prohíbe abrir tanto nuevos hoteles como viviendas de uso turístico en el centro de Barcelona. "En su caso, la legislación es clara pero injusta", consideran fuentes del sector. Colau ha sido la primera en multar con 600.000 euros a Airbnb y Home Away por anunciar pisos sin licencia, dejando claro que no le temblará el pulso ante las irregularidades. ¿Qué otros ayuntamientos y/o comunidades han puesto nerviosas a estas plataformas?

Baleares

La cuna de imperios hoteleros como Meliá, Iberostar, RIU o Barceló es una de las CCAA más beligerantes contra las viviendas de uso turístico, sobre todo desde la aprobación de la Ley 6/2017 en julio. "Es una prohibición encubierta, genera inseguridad jurídica y malestar", zanja el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), Pablo Zubicaray. Su filial en Baleares, Aptur, lo denunció ante la Comisión Europea hace dos meses.

El problema está en las viviendas turísticas ubicadas en edificios plurifamiliares, que deberán obtener una licencia de cinco años de acuerdo con unos requisitos "de imposible cumplimiento", sostiene Tolo Gomila, vicepresidente de Aptur. Véase: certificación energética que implica hacer obras costosas en muchas casas, visto bueno de unos vecinos que pueden tumbar el alquiler turístico por mayoría simple o declaración para demostrar si el piso está ubicado en una zona apta, por ejemplo. Los propietarios que no adapten su oferta se exponen a multas que van de los 40.000 a los 400.000 euros. Airbnb ya se pronunció ante la "confusa" regulación y confió en "crear un modelo de turismo sostenible que reparta los beneficios entre muchos, en vez de dejarlo en manos de unos pocos".

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Eso sin contar con una moratoria que vencerá el próximo 2 de agosto, fecha hasta la cual no se podrá obtener ningún tipo de licencia turística. Algunas islas (como Mallorca) han establecido un techo de plazas (250.000) tanto para hoteles como para viviendas turísticas para evitar la masificación. El hecho de que haya seis fuerzas políticas en el gobierno autonómico (PSOE, MES Mallorca, MES Menorca, Podemos, dos diputadas del Grupo Mixto y una de Gent x Formentera) complica todavía más el asunto.

Canarias

Las plataformas de alquiler turístico no dudaron en entrar en otra batalla judicial para defender sus intereses en Canarias. El decreto 113/2015 pretendía prohibir la oferta de este tipo de viviendas en zonas turísticas, pero la justicia tumbó este y otros artículos en abril. Dio por tanto la razón tanto a Fevitur como a la CNMC, que también había presentado un recurso. "La única explicación plausible a esta cortapisa es que con ello se trata de favorecer la oferta de productos tradicionales, vulnerando la libre competencia", reza la sentencia emitida por el Tribunal Superior de Justicia autonómico. El gobierno canario ha recurrido el fallo.

La patronal de viviendas turísticas ganó el primer asalto judicial en Canarias. (EFE)
La patronal de viviendas turísticas ganó el primer asalto judicial en Canarias. (EFE)

Andalucía

La patronal de viviendas turísticas en esta región (AVVA) ha impugnado tres aspectos del decreto 28/2016. En primer lugar, los propietarios que tengan más de dos casas en el radio de un kilómetro deberán operar bajo la normativa de apartamentos turísticos, algo complicado porque implica cambiar el uso del suelo de residencial a terciario. "Ni los hoteleros ni nosotros lo podemos cumplir, porque eso lo debe autorizar Urbanismo (los ayuntamientos)", explica Carlos Pérez Lanzac, presidente de AVVA.

Todos deberán sacarse una licencia de ocupación (si no la tienen ya), un documento con un coste de unos 50 euros en Sevilla, 120 euros en Málaga o hasta 3.000 euros en Granada. La patronal pide unificar los criterios para que todos paguen lo mismo. Y critica un tercer requisito de difícil cumplimiento: que todas las habitaciones de una vivienda turística cuenten con un aparato de aire acondicionado. "¿Qué pasa con el ahorro energético?", plantea Pérez. Pese a las discrepancias, aplaude que Andalucía esté regulando el sector. "La valoración es positiva, pero hay que pulir esas barreras de entrada. Lo ideal sería unificar los criterios con una normativa homogénea a nivel nacional".

Madrid

Cristina Cifuentes se enfrenta a un chorreo de alegaciones por parte de hoteleros, plataformas de alquiler turístico y vecinos que rechazan el borrador del nuevo decreto que regulará los pisos turísticos en la región. Cada uno tiene sus motivos. Las asociaciones de vecinos critican que la decisión de prohibir este tipo de alojamientos en un edificio no tenga que adoptarse por unanimidad en la junta de propietarios. Es decir, un único residente puede forzar su existencia aunque los demás no quieran.

El borrador también establece que el número de viviendas de uso turístico no podrá superar el 75% en viviendas de uso residencial o el 50% si hablamos de bloques que pertenezcan a un único propietario. El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF) pide que este porcentaje se reduzca al 40% en ambos supuestos, mientras que las plataformas de alquiler prefieren que no exista limitación alguna. Por lo demás, Fevitur se muestra "bastante de acuerdo" con el decreto, y recuerda que a la comunidad no le compete modificar la Ley de Propiedad Horizontal (donde se regula el primer aspecto citado). "Los vecinos no deberían decidir las reglas del juego en ningún caso... ¿para qué están los políticos?", añade el economista Gonzalo Bernardos.

El CEO de Alter Home aplaude a los técnicos de la comunidad autónoma tanto por su "voluntad de rectificar ciertas cosas que no estaban bien hechas" como por enviar a Bruselas el borrador del decreto, una decisión sin precedentes que "evitará futuros problemas" y que celebra también Airbnb. Cifuentes ya tuvo que revisar su legislación una vez, cuando el Tribunal Superior de Justicia autonómico anuló un decreto que prohibía alquilar inmuebles por un periodo inferior a cinco días.

Airbnb celebra que la comunidad de Madrid haya enviado el borrador del decreto a Bruselas. (Reuters)
Airbnb celebra que la comunidad de Madrid haya enviado el borrador del decreto a Bruselas. (Reuters)

Madrid es además un ejemplo de capital donde existen importantes discrepancias entre la comunidad autónoma y el ayuntamiento. Este último también ha presentado alegaciones al borrador del decreto: entre otros aspectos, considera que la modalidad de cesión por habitaciones —recogida en el texto— tendría "una incidencia muy negativa". Cifuentes opina que el equipo de Manuela Carmena tiene una visión "básicamente prohibicionista que no compartimos". Como adelantó El Confidencial, el consistorio quiere que Airbnb firme un acuerdo de entendimiento por el que se comprometa a pagar una especie de 'tasa de convivencia', entre otras medidas.

San Sebastián

Verano revuelto también en San Sebastián. El ayuntamiento vetó en agosto la oferta de nuevos alojamientos vacacionales en el corazón de la ciudad tras considerar que la parte vieja y el área del puerto son zonas saturadas, una medida sin precedentes en el País Vasco. Prevé multas de hasta 50.000 euros para los usuarios que se salten la prohibición. Según fuentes del sector, el consistorio ha abierto más de 100 expedientes desde que aprobó la polémica normativa.

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