La rentabilidad del inmobiliario recupera niveles previos a la crisis

La rentabilidad de la inversión en activos inmobiliarios se recupera. Incluso ha vuelto a situarse por encima de los niveles previos a la crisis. En concreto, la rentabilidad total de la inversión en terciario en España, que incluye oficinas, locales comerciales, industrial-logístico y hoteles en 2016, fue del 13,3%.

Así lo pone de manifiesto el Índice IPD España, que es el resultado del análisis de más de 500 activos valorados en más de 20.500 millones de euros pertenecientes a los principales inversores del mercado, entre los que destacan cotizadas españolas, inversores extranjeros y otros. Según los profesores José Luis Suárez y Mariola Soriano, del IESE, el índice utiliza una metodología de medición “rigurosa, transparente y aplicada a muchos países, lo que facilita la comparación internacional”.

Esa rentabilidad se descompone en un rendimiento por alquileres del 5,1% y una revalorización del 7,8%. Esa rentabilidad total es la cuarta más elevada del periodo analizado por IPD en España, que arranca en 2001. El año pasado fue el tercero consecutivo con una rentabilidad muy atractiva (la rentabilidad de 2014 y 2015 había sido del 9,4% y del 15%, respectivamente). La rentabilidad de 2016 está una décima por encima de la de 2007.

Suárez y Soriano entienden que estos valores “confirman el acierto de la inversión internacional que vino a España a partir de 2013”, en pleno debacle de la economía española tras cinco años consecutivos de recesión. “Los inversores”, sostienen, “veían que nuestro país tenía un problema de liquidez, pero no de solvencia, y que los valores de los activos (entre ellos, de los inmuebles) se recuperarían paulatinamente”.

El tiempo les ha dado la razón. La rentabilidad de España fue la segunda entre los países analizados por IPD, solo superada por Suecia. En 2015, España también había sido el país con la segunda rentabilidad más alta, después de Irlanda. El listado incluye a la mayoría de los países desarrollados. Una nota destacada en el concierto internacional ha sido que el Reino Unido fue uno de los pocos países donde cayó el valor de los inmuebles en 2016, un hecho relacionado con el Brexit.

Por activos, las oficinas dieron una rentabilidad del 11,6%. Y llama la atención el hecho de que la rentabilidad de la zona 'prime' de Barcelona fue del 12,6%, mientras que la de Madrid fue del 10,6%. Aparentemente, la cuestión catalana, afirman los profesores del IESE, no ha tenido impacto en la actividad inmobiliaria. Algunos analistas lo atribuyen a que hoy en día cuentan más las ciudades que los países. Las noticias no son tan favorables para las ubicaciones secundarias, la rentabilidad ha sido mucho más baja y los 'fundamentales', como la desocupación y el crecimiento de las rentas, menos positivos.

Cuota de mercado

En función del tipo de inmueble, los locales comerciales han dado una rentabilidad del 12,9%, superior a las oficinas. Destacan los grandes centros comerciales, con una rentabilidad del 18,1%. Los centros comerciales han ganado cuota de mercado con la recuperación del consumo, al tiempo que se han beneficiado de un aumento de los alquileres y una disminución de la desocupación. Los centros comerciales medianos y pequeños han tenido una rentabilidad del 12%-13%, mientras que en los locales esta fue del 10,5%.

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EC

Según Suárez y Soriano, el aumento en el valor de los inmuebles tiene dos posibles causas. Por un lado, un incremento en los alquileres cobrados (que los hace más atractivos) o una disminución en las rentabilidades exigidas (que en el sector se llaman 'yields'). La primera causa tiene que ver con los fundamentales del sector inmobiliario (alquileres, ocupación…), mientras que la segunda proviene del apetito inversor, que es la disponibilidad de dinero en los mercados de capitales. En 2016, la principal causa de revalorización fue una disminución de las rentabilidades exigidas (una compresión de las 'yields'). Esto, aseguran, “es muy importante en la interpretación de los resultados”.

Hay que tener en cuenta que una buena parte de los 'business plan' de los inversores en los últimos años incorporaban la expectativa de un crecimiento rápido y acentuado de los alquileres (que no se ha manifestado), y a cambio se han visto beneficiados de la caída de las 'yields'. Los buenos negocios de estos años han sido ocasionados por esa caída de rentabilidades producto de la enorme liquidez de los mercados, se ha contado con “viento a favor”. Puesto que parece difícil que continúe la caída de las 'yields' (que están en mínimos históricos), “ahora cabe esperar que mejoren las variables inmobiliarias propiamente dichas”, aseguran.