La concesión de créditos hipotecarios de alto riesgo vuelve a crecer con fuerza

La banca vuelve a las andadas. O, al menos, a los viejos hábitos anteriores a la crisis, cuando el volumen de crédito concedido por más del 100% del valor de la vivienda se disparó. Ahora no se ha llegado, ni mucho menos, a esos niveles, pero la evolución es clara. Un reciente análisis del servicio de estudios del BBVA estima que los créditos con un LTV ('Loan-to-Value') superior al 100% están aumentando. Hasta el punto de que han pasado del 2% del total concedido en 2012 al 5% en 2015.

BBVA Research lo explica por una “reducción en las valoraciones de los tasadores”, pero también “podría jugar” un papel menor la evolución de las nuevas operaciones. Es decir, las nuevas hipotecas. Lo más preocupante, sin embargo, es que los créditos dudosos en este tipo de préstamos alcanzaron un 27% del total en 2015, muy por encima del 12% registrado en 2012.

Un informe del Banco de España realizado en los años más duros de la crisis, en 2010, estimaba que casi un 85% del volumen total de riesgo hipotecario se situaba en un LTV por debajo del 80%; un 12,6% presentaba LTV entre el 80% y el 100%, y, aproximadamente, un 3,3% del riesgo con garantía hipotecaria tenía un LTV por encima del 100%. Eso quiere decir que ahora el riesgo de las entidades financieras a ese crédito de mayor mora es mayor que por entonces.

El informe del BBVA, en todo caso, parte de una premisa: la morosidad del sistema encadena 31 meses consecutivos a la baja pese a la persistente reducción del 'stock' de crédito, y, además, las nuevas operaciones a familias y pymes siguen creciendo en 2016.

Pero, dicho esto, recuerda que los negocios en España de los 13 principales grupos bancarios españoles presentaban a finales de 2015 una exposición neta al sector inmobiliario —una vez deducidas las coberturas— de alrededor de 92.000 millones de euros. Es decir, por debajo de los 145.000 millones en 2012.

Ahora bien, los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas presentan un crecimiento continuado en el periodo 2012-2015, advierte el BBVA. Hasta el extremo de que se ha roto la tendencia a la baja que se había producido en los últimos años. Es decir, cada vez es mayor el número de viviendas que se quedan los bancos ante la imposibilidad de los compradores de devolver el préstamo. Un fenómeno que de manera intuitiva se asocia a la crisis.

El propio BBVA asegura que las políticas activas de venta de activos adjudicados de las entidades “van en la buena dirección”, pero “son insuficientes”. Y aporta un par de datos muy significativos. Su valor bruto, lejos de disminuir está creciendo, desde los 73.000 millones de euros en 2012 a los más de 85.000 en 2015.

Estos activos, recuerda, proceden en su mayor parte de la cartera de crédito inmobiliario y promotor —alrededor del 70% del total—, y dentro de esta abundan los suelos —40% del total—. En 2015, la cobertura total permanece bastante estable, alrededor del 46-47%, aunque con una enorme heterogeneidad en función de los diferentes requisitos legales existentes.

La conclusión que saca la entidad presidida por Francisco González es que la exposición de la banca al sector inmobiliario se está moderando “de forma muy gradual”. Las cifras agregadas, sostiene, enmascaran una gran heterogeneidad por entidades, que afrontan el futuro con distintos grados de holgura. En cualquier caso, sugiere seguir trabajando en reducir la exposición al sector, “que continúa siendo una importante carga heredada de la crisis”.

El propio BBVA asegura que las políticas activas de venta de activos adjudicados de las entidades “van en la buena dirección”, pero “son insuficientes”

Desapalancamiento

Hay que tener en cuenta que el volumen total de la cartera de crédito hipotecario se sitúa en 475.000 millones de euros en 2015. Pero también que el proceso de desapalancamiento, en esta partida, ha sido inferior que el del crédito destinado a construcción y promoción inmobiliaria (-20% frente a -120%) durante el periodo 2012-2015.

En total, el crédito concedido a los hogares para adquisición de una vivienda representaba al finalizar el segundo trimestre de este año un 50,3% del producto interior bruto, mientras que el crédito hipotecario total se eleva hasta el 61,9% del PIB.

La tasa interanual de los nuevos préstamos hipotecarios está creciendo ya a un ritmo del 29,9%. Aunque hay que tener en cuenta que parte de niveles previos muy bajos, a consecuencia de la crisis económica tras explotar la burbuja inmobiliaria. La ratio total de dudosidad en el caso de las viviendas se sitúa en el 4,83%.