La banca vuelve a las andadas: el 15% de las hipotecas supera el 80% del valor de tasación

Los viejos hábitos de la banca durante los años anteriores al pinchazo de la burbuja inmobiliaria se repiten. Un informe del servicio de estudios del BBVA revela que el 15% de las hipotecas se concede actualmente teniendo en cuenta más del 80% del valor de un inmueble. O lo que es lo mismo, en palabras del autor del informe, el “potencial de riesgo de incumplimiento” ha vuelto a crecer de forma significativa.

El 'loan to value' -relación entre el préstamo y el valor del inmueble- alcanzó su máximo en 2006, con un porcentaje del 18% de los préstamos concedidos (la aversión al riesgo por parte de la banca era mínima). Pero, a partir de ahí, cuando el mercado inmobiliario dio los primeros síntomas de debilidad, comenzó a descender hasta un mínimo del 10% en 2009, que marca el suelo tras la agudización de la crisis financiera. A partir de entonces, volvió a subir, hasta situarse en 2013 ya muy cerca del máximo histórico (17,4%), pero, como consecuencia de las nuevas necesidades de capital para la banca, volvió a descender de forma abrupta. Sin embargo, a partir de ese momento inició una fase de recuperación “lenta e irregular” que ha llevado el 'loan to value' (LTV) hasta el 15%.

El estudio lo firma el economista José Félix Izquierdo, y recuerda que el LTV es un indicador al que recurren con frecuencia las autoridades financieras para realizar política macroprudencial y de estabilidad financiera. Es decir, sirve para estimar el nivel de riesgo de una entidad en sus relaciones con el cliente. Algunos países, incluso, “han recurrido a prohibir la concesión de hipotecas por encima de umbrales máximos” para impedir la formación de nuevas burbujas hipotecarias (de crédito o de precios). Exactamente, lo que sucedió en España antes de que estallara la crisis de las hipotecas 'subprime' en EEUU y pusiera patas arriba el mercado inmobiliario.

En otros países, por el contrario, se ha optado por una regulación basada en los incentivos más que en prohibiciones, y por ejemplo se han exigido altos requerimientos de capital para los préstamos con altos LTV. O, incluso, restricciones a la titulización de préstamos con elevados niveles de riesgo en caso de una crisis inmobiliaria. En España, se optó en su día por la introducción de provisiones dinámicas contracíclicas que la intensidad de la crisis se llevó por delante.

El informe del BBVA pretende responder a una pregunta: ¿cuáles son los determinantes que explican las diferencias entre los tipos hipotecarios en la eurozona? Y una de sus conclusiones es que “las entidades financieras incorporan en los precios ofertados el impacto del riesgo potencial de entrada en mora y del peor tratamiento regulatorio de estos préstamos”. Es decir, que cuando una entidad realiza préstamos hipotecarios por encima del 80% del valor del inmueble, incorpora en otros créditos el coste financiero que puede derivarse de esa decisión.

Hipotecas más caras por el LTV

A partir de este argumento, el informe de BBVA llega a una conclusión. Los tipos hipotecarios de las nuevas operaciones incorporan unos cuatro puntos básicos por cada punto porcentual de préstamos concedidos con un LTV superior al 80%. Por lo tanto, si por término medio el 14% de los préstamos que se conceden en un mes tiene un LTV superior al 80%, este conjunto de operaciones “están aportando aproximadamente medio punto porcentual al tipo medio de las nuevas hipotecas”.

En resumen, sostiene el autor del estudio, los tipos hipotecarios en España están guiados fundamentalmente por el tipo oficial del BCE, pero también tienen en cuenta los distintos tramos de la curva de tipos de mercado, el riesgo de crédito y los préstamos hipotecarios potencialmente con más riesgo, que además están sometidos a mayores restricciones regulatorias.

Los datos del informe del BBVA son coherentes con los que ofrece el Banco de España. Las últimas cifras del regulador reflejan que el porcentaje de créditos nuevos con una relación préstamo-valor por encima del 80% se sitúa en el 15% en el tercer trimestre de 2015 (últimos datos disponibles). Por encima del 13,4% de 2014. Ese avance se ha producido en un contexto de tipos de interés históricamente bajos.

El precio del dinero de los préstamos libres se sitúa actualmente en el 2,5%. Sin embargo, y debido al proceso de desendeudamiento de las familias, el crédito a los hogares para adquisición de vivienda está cayendo un 3,4% en términos anuales. La 'agresividad' de los bancos para captar clientes -incluso elevando de forma relevante sus niveles de riesgo- puede tener que ver, en este sentido, con el estrechamiento de los márgenes de intermediación debido al descenso de los tipos de interés. Algo que supone un incentivo para tomar más riesgo. Y eso es, precisamente, lo que está haciendo la banca. Tomar más riesgo.