Desigual mejora entre cCAA

El FMI augura la recuperación del sector inmobiliario con la boca pequeña

El organismo precisa que el desapalancamiento de las familias y el saneamiento del sector financiero español está en el origen de la mejora del ramo de la vivienda que “parece haber tocado fondo”

Foto: Sede del Fondo Monetario Internacional. (Efe)
Sede del Fondo Monetario Internacional. (Efe)

El sector inmobilario. Todo lo que se diga de este ramo pone las orejas tiesas a cualquiera que desee saber por dónde van los tiros de la economía en España. Cualquier síntoma de recuperación genera una especie de nostalgia de una época en la que se vivía sin las apreturas del tiempo actual. Sin embargo, el destrozo económico que generó su derrumbe a lo largo y ancho del país aumentó con creces una ola macabra de crisis financiera internacional. Esto provoca que todos los vaticinios de la marcha de este sector, todavía grabado a fuego en el subconsciente de los españoles como el activo estrella para depositar sus ahorros, sean analizados con lupa. El Fondo Monetario Internacional se muestra optimista en su último informe. Este organismo empieza a atisbar cierta recuperación, pero la falta de contundencia en sus afirmaciones deja abierto el panorama.

La institución presidida por Christine Lagarde destaca que el sector de la vivienda “parece haber tocado fondo”. En el reciente informe que ha publicado esta misma semana, los expertos que han realizado en análisis destacan que “el desapalancamiento (aligeración de deudas) se está acelerando y el crédito nuevo se está ampliando, sobre todo por las sólidas posiciones financieras actuales”, lo que es condición necesaria para que la actividad inmobiliaria mejore.

Maqueta de viviendas para ser vendidas. (Efe)
Maqueta de viviendas para ser vendidas. (Efe)

El FMI justifica esta mejora del crédito en la renovada situación de las entidades financieras. En este sentido, el organismo destaca que en los últimos años España ha completado reformas profundas e integrales en el sector financiero. “Los bancos han fortalecido sus provisiones y la transparencia, han revisado la calidad de sus activos, han superado las pruebas de estrés y se han recapitalizado, además de haber transferido sus activos más delicados y preocupantes”. Además, el fondo argumenta que en la mejoría también han pesado las condiciones de financiación del BCE, con recursos como la compra de productos titulizados y más recientemente con el uso de instrumentos como el TLTRO o el QE. Por otro lado, esta institución considera que detrás de la mejora del crédito está también la revisión de los requisitos de Gobierno corporativo, el régimen de las cajas de ahorro y las reglas de protección del inversor, más prudente en este momento.

Madrid, Baleares y Extremadura es donde más sube el precio de la vivienda. La Rioja y Navarra, las regiones con la subida más controlada

En conclusión, el FMI destaca que el sector bancario español ha fortalecido notablemente su situación en términos de solvencia, rentabilidad, calidad de activos, aprovisionamiento, financiación y liquidez. Este escenario ha permitido, según el organismo dirigido por Lagarde, que la economía española ya esté cosechando los beneficios de un sistema financiero más solido en términos de flujos de crédito y por tanto, de crecimeinto y creación de empleo. En concreto, los flujos de nuevos créditos para las pymes y los hogares han sido muy positivos en el último año y medio, y la cifra de crédito para las sociedades no financieras también resultó positiva a principios de 2015.

En conjunto, este nuevo panorama crediticio lleva al FMI a vislumbrar señales positivas para el sector inmobiliario, que "podría" haber comenzado a ver la luz al final del túnel.

Destaca un gráfico aportado en este último informe en el que los técnicos encargados de la elaboración del mismo subrayan que los precios de la vivienda han comenzado a aumentar ligeramente, aunque de manera desigual entre las regiones. Según sus cálculos, Madrid, Baleares, Extremadura, Ceuta, Canarias, Valencia, Cataluña y Castilla-La Mancha, son por ese orden las regiones donde más sube el precio de las casas. Por el contrario, en La Rioja, Navarra, Melilla, Asturias y Aragón es dónde esta subida está más contraída.

Subida de los precios de la vivienda en España. Fuente: FMI
Subida de los precios de la vivienda en España. Fuente: FMI
Por otro lado, atendiendo a la evolución de los precios desde el inicio de la crisis en 2007, por primera vez en el primer trimestre de 2015 las caídas habrían desaparecido y el importe de las casas se habría estabilizado.
Evolución de los precios de la vivienda en España. Fuente: FMI
Evolución de los precios de la vivienda en España. Fuente: FMI

De forma análoga, el sector de la construcción, íntimamente ligado con el ramo inmobiliario, también estaría mostrando síntomas de mejoría, lo que a la postre apoyaría el crecimiento del valor de los inmuebles. "Los permisos de construcción han dejado de caer y las ventas de viviendas se están elevando" precisa el fondo. En este aspecto, el FMI muestra cómo las ventas de espacios usados son sustancialmente superiores a la colocación de nuevos habitáculos. Con respecto a la construcción, el informe reseña que esta actividad "ha comenzado a recuperarse, fundamentalmente por el sector no residencial".

Evolución de la venta de viviendas en España. Fuente: FMI
Evolución de la venta de viviendas en España. Fuente: FMI

Prudencia en el análisis

Aunque las noticias que transmite el FMI en su estudio deja entrever una mejora de la situación, el organismo no lanza las campanas al vuelo. Las afirmaciones que hace en el informe al respecto del sector inmobiliario están escritas en forma condicional, con lo que la seguridad no es plena. En sus aportaciones iniciales, el estudio explica que España viene de una situación devastadora en los últimos años: “La crisis dio lugar a una caída de la inversión que fue especialmente pronunciada en España. La crisis financiera mundial provocó una caída del crédito que provocó el colapso de los precio de las viviendas posteriores (el importe de las casas cayó un 40% desde su máximo previo a la crisis)”. Esto fue, según los técnicos, lo que provocó “un alto apalancamiento” del que ahora señalan se está empezando a mejorar.

En cualquier caso, el informe precisa ciertas reservas en sus previsiones. El proceso de desapalancamiento se ha vuelto "más selectivo". "El nivel general de crédito todavía está disminuyendo, aunque el ritmo de caída se está ralentizando un cinco por ciento año tras año". Para finales de este año, el fondo espera que la situación "se dé la vuelta y pase a positivo". Por el momento, el análisis apunta que “el nuevo crédito se está ampliando, los ratios de capital de los bancos se han reforzado y las ganancias de las propias entidades financieras se han recuperado”. Condiciones todas ellas previas a la concesión de hipotecas, que vendrían a reanimar un sector inmobiliario maltrecho por la crisis en España.

La repercusión de la Sareb

Un factor a destacar en lo que respecta al sector inmobiliario es la situación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) también conocida como banco malo, que engloba los activos tóxicos de las entidades financieras, compuesto fundamentalmente de bienes inmobiliarios devaluados por la crisis. El Estado tiene una participación en este banco malo a través del FROB del 45%. En las previsiones que el FMI hace para esta sociedad, sostiene que "el mercado inmobiliario está ahora estabilizado", después de un descenso de aproximadamente el 40%, lo que denota una vez más las buenas vibraciones del fondo dirigido por Lagarde para un sector que destapó la caja de los truenos en España hace menos de una década.

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