José María Roldán, el hombre que quería comprar todo el suelo de España

Este viernes se confirmó la esperada salida de José María Roldán de la dirección general de Regulación del Banco de España, donde será sustituido por Julio Durán. Roldán, un 'Rato boy' que sobrevivió a toda la era de Miguel Ángel Fernández Ordóñez al frente del supervisor, se hizo famoso por decir que "si hay suelo gratis en España, lo compro todo". Pero mucho antes, en 2009, emitió una carta en la que cambiaba totalmente el sistema de provisiones de la banca para que Caja Madrid pudiera dar 1.000 millones de beneficios. Sus últimas decisiones han sido muy cuestionadas, como el tope de los depósitos, la relajación de las exigencias de los créditos refinanciados o la utilización de "criterios interpretativos" en vez de circulares.

Roldán soltó aquella frase en una presentación ante analistas en Londres en 2011, en pleno derrumbe del sector financiero español por el hundimiento del ladrillo. Entonces -y todavía ahora- muchos analistas estaban convencidos de que el suelo en España valía cero porque nadie estaba dispuesto a pagar por él y no podría venderse en muchísimos años. Y eso es lo que le echaron en cara al representante del supervisor, que se revolvió y soltó: "No acepto que se diga que todo el suelo vale cero, es una exageración. Si encuentra usted un terreno gratis en España, avíseme porque lo compro".

Un año después, el Gobierno se rendía a la realidad y dejaba en evidencia a Roldán con la aprobación del real decreto 'Guindos 1', que obligaba a las entidades a provisionar el 80% del valor del suelo, es decir, asumía que este valía como mucho el 20% de su precio original. En mayo, el 'Guindos 2' obligaba también a provisionar los créditos para la compra de suelo en un 52%, aunque no estuvieran considerados morosos. Igualmente, los precios de transferencia de los inmuebles de las entidades rescatadas a la Sareb contemplaban un descuento medio del 79,5%.

Pero esta boutade que hizo famoso a Roldán entre los grandes inversores internacionales no era su única actuación estelar. La primera fue un inmenso favor en general a las cajas de ahorros y en particular a su mentor, el exvicepresidente Rodrigo Rato, que entonces preparaba su desembarco en la presidencia de Caja Madrid. Entonces, cuando ya se le empezaban a ver las orejas al lobo de lo que se venía encima a la banca española (CCM ya había sido intervenida), a Roldán no se le ocurrió mejor cosa que relajar -no endurecer, relajar- las exigencias de provisiones de las entidades. Hasta entonces, los bancos tenían que dotar el 100% del crédito promotor moroso, pero Roldán permitió que sólo provisionaran la diferencia entre el crédito y el valor el inmueble puesto como garantía, con un tope del 30% del valor del préstamo. Al menos, dejaba fuera los préstamos para suelo no rústico o promociones en construcción.

Un favor a Caja Madrid que acabó en el rescate

Esta medida era una exigencia tradicional del sector, que se quejaba de que la anterior normativa suponía que los inmuebles valían cero y "algún valor tienen que tener". Pero asumir que todavía valían el 70% de su precio inicial, cuando el mercado inmobiliario español se encontraba en caída libre, contribuyó a que no se tomaran las medidas necesarias a tiempo y a que el agujero de la banca creciera hasta los niveles estratosféricos que finalmente llevaron al rescate. Ya entonces Roldán mostraba una confianza en el ladrillo totalmente fuera de la realidad.

Este cambio histórico hizo que, de repente, a las cajas les sobraran provisiones de las que habían dotado con la norma anterior. E incluso pidieron poder llevarse ese exceso a beneficios, aunque ahí MAFO se plantó y les exigió que las mantuvieran en balance como subestándar. En todo caso, esta reducción de provisiones disparó los beneficios del sector artificialmente ese año. Y el gran beneficiado fue Rato, puesto que, gracias a este cambio, pudo apuntarse casi 1.000 millones de beneficios en Caja Madrid en 2010, una demostración de fuerza necesaria para el reparto de poder en la fusión con Bancaja y las otras cinco cajas más pequeñas.

Además, con esta medida inauguró una forma de regular del Banco de España basada en la informalidad y la negociación directa con cada entidad. En efecto, en vez de aprobar una circular como se había hecho siempre -normas de obligado cumplimiento, formales, iguales para todos, transparentes y públicas-, Roldán envió una carta en la que especificaba unos "criterios" para aplicar la circular 4/2004 que regula las provisiones, la norma de solvencia que más modificaciones ha sufrido durante la crisis.

La informalidad, los depósitos y las refinanciaciones

Esta preferencia por la regulación informal -muy dañina por la inseguridad jurídica que provoca- se repitió a principios de este año con la limitación de los tipos de los depósitos para acabar con la guerra del pasivo que tanto estaba dañando los márgenes del sector, impuesta en reuniones individuales con los bancos sin ningún papel de por medio. Y volvió a darse con la utilización de "criterios" en vez de circulares en la última gran actuación de Roldán en el Banco de España: el endurecimiento del tratamiento de los créditos refinanciados (la "morosidad oculta" de la banca española) en abril de este año, que deberán reclasificarse y elevar sus niveles de provisionamiento.

Los verdaderos motivos de la dimisión de Roldán no se han conocido todavía, aunque llevaba tiempo deseando marcharse. Se dice que el supervisor necesitaba savia nueva para gestionar el traspaso de poderes al BCE y a la EBAInicialmente, este cambio adoptó forma de circular y con unas exigencias bastante duras, como adelantó El Confidencial; pero después fue suavizado: fue rebajado de circular a "criterios" de interpretación de la citada circular 4/2004 y estos fueron notablemente atenuados para no crear otro agujero a la banca que pudiera requerir de nuevas ayudas públicas. No obstante, al final la aplicación práctica de estos criterios sí está siendo bastante dura y puede poner en peligro la vuelta a beneficios de algunas entidades.

Los verdaderos motivos de la dimisión de Roldán no se han conocido todavía, aunque llevaba tiempo deseando marcharse. Se dice que el supervisor necesitaba savia nueva para gestionar el traspaso de poderes al BCE (supervisión) y a la EBA (regulación). También se dice que el área de Roldán va a quedar prácticamente vacía de contenido con la imposición de unas normas unificadas para toda la zona euro. Hay quien inscribe la salida dentro de la guerra entre el Banco de España y Economía/FROB por la gestión de la reestructuración bancaria, sobre todo de la venta de las entidades nacionalizadas. Sea como fuere, con la salida de Roldán acaba la era más oscura de la historia del Banco de España. Ahora falta por ver si la que comienza podrá devolver a la luz a un organismo crítico para la salida económica y financiera del país.