Realia refinancia deuda por 1.000 millones a cambio de una liquidación ordenada

Al menos una se salva. Después de los concursos recientes de Reyal Urbis y de Renta Corporación, la única de las grandes inmobiliarias capaz de salvar su deuda es Realia. La compañía controlada por FCC y Bankia tiene previsto firmar en los próximos días, antes del 27 de marzo, la refinanciación de los 970 millones de euros asociados a su filial Realia Business, según fuentes del sindicato. Sin embargo, no será una nueva patada hacia delante sin más, ya que los bancos acreedores han exigido unos compromisos de venta, entera o por partes, que garanticen la generación de liquidez necesaria para cumplir con los hitos de pago.

De esta manera, aunque formalmente todavía no existe un mandato de venta como tal, Realia procederá a cumplir con las exigencias del sindicato de acreedores una vez esté firmada la refinanciación, según explican fuentes bancarias. Precisamente, el acuerdo de renovación de los 970 millones incluye una estructura de profit sharing por la cual se gradúan los distintos niveles de cobro que vaya generando la venta de activos, como puede ser la cotizada filial francesa SIIC de París, en un periodo corto de tiempo, entre uno y tres años, de manera que los hitos de pago a los bancos acreedores quedé cumplido en tiempo y forma.

A todo esto, coincide que los dos accionistas de referencia de Realia, es decir la constructora FCC y la entidad nacionalizada Bankia, están obligados a desprenderse de sus participaciones para resolver sus complicada situación financiera. En el caso de la compañía dirigida por Juan Béjar, su intención de vender de manera ordenada el 30% que controla quedó a comienzos de marzo, tras presentar unas perdidas de 1.000 millones en 2012. Por su parte, el banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri dispone de un periodo de cuatro años para deshacer su cartera de participadas, entre las que se encuentra el 27% de la inmobiliaria.

Curiosamente, el principal actor en el bando acreedor es la Sareb, que recibió de Bankia un préstamo de 440 millones de euros, además de otras entidades como Banco Sabadell (120), Santander (100), Caixa (50), Barclays (40) y Kutxa (15). La presencia del 'banco malo' en la masa acreedora no ha generado ningún problema adicional a la hora de completar este nuevo proceso de refinanciación de la deuda, que a finales de 2012 tuvo que recibir un periodo de prórroga de tres meses para que se pudiera completar el acuerdo, en lugar de forzar una venta acelerada de la compañía ante las ofertas recibidas por varios fondos oportunistas. 

En la refinanciación anterior de este mismo préstamo, lograda por el presidente Ignacio Bayón en octubre de 2009, Realia aportó como garantía los activos de promoción vinculados al crédito y el 76% de Realia Patrimonio, sociedad a través de la cual controla el 59% de la filial francesa SIIC de París, la joya patrimonial de la compañía, que proporciona alrededor de la mitad de todos los ingresos por alquiler. Al margen del crédito de 970 millones vinculado a la actividad de promoción, más de la mitad de la deuda financiera bruta, que a cierre de 2012 se situaba en 2.372 millones de euros, vence dentro de cuatro años, en el todavía lejano 2017.

Al final, ninguna de las opciones intermedias propuestas por la compañía para aliviar su estructura de deuda, como la capitalización de deuda por activos (suelos), como hicieron los bancos en Metrovacesa, o la posibilidad de una quita en el préstamo, como barajó hasta el último momento Reyal-Urbis, ha sido aceptadas por los acreedores. El perfil patrimonialista de Realia, que representa dos tercios de sus activos, el nivel de provisiones asumido por los bancos y la puesta en marcha de la Sareb  ha convencido a los protagonistas de que la mejor solución para sus intereses es aceptar ofertas, ya sea por el todo o por una parte.