El banco malo excluye los edificios en alquiler de las cajas rescatadas

No todos los inmuebles adjudicados de las entidades rescatadas con dinero público se han traspasado a Sareb (el banco malo), en contra de lo que anunció en su día el FROB. Así, no se han traspasado los inmuebles que ya estaban en alquiler, según confirman varias fuentes del sector. También siguen en los balances de las entidades los inmuebles que se han adjudicado en el extranjero, normalmente como consecuencia de inversiones fallidas en el exterior de inmobiliarias españolas que financiaron estos grupos de cajas.

Según las fuentes consultadas, se trata de una excepción al traspaso de activos, como las aplicadas a los pisos con un valor inferior a 100.000 euros o el crédito promotor por debajo de 250.000. Pero en esos casos, la justificación era que se trataba de muchos activos muy pequeños que resultaban inmanejables para la sociedad que preside Belén Romana, que bastante tiene con gestionar los grandes. Este razonamiento no se aplica a los edificios en alquiler, cuando los pisos y edificios vacíos sí se han traspasado a Sareb con los correspondientes descuentos.

Asimismo, tampoco se han traspasado los activos adjudicados por las entidades en el extranjero. No son cantidades relevantes, pero sí hay activos de este tipo en su balance, provenientes de dos fuentes: por un lado, de la actividad internacional de algunas, como el banco que Bankia tiene en Florida o el negocio en Portugal de NovaGalicia; por otro, de los créditos concedidos a inmobiliarias españolas para invertir en el exterior, normalmente en países de Europa del Este (Polonia, Rumanía...) y que acabaron en fracaso, lo que obligó a las entidades a 'comerse' estos activos -normalmente suelo- en pago de los créditos incobrables.

Una de las fuentes consultadas explica que "tiene toda la lógica que los alquileres se queden en el balance de las entidades. El banco malo está para traspasar los activos malos, es decir, los improductivos que han perdido valor. Pero los inmuebles en alquiler son activos productivos que generan ingresos recurrentes para las cuentas de resultados, con lo cual traspasarlos a la Sareb no supondría un beneficio para las entidades, sino un perjuicio. De ahí que los hayan dejado fuera".

Sareb, sin ingresos para afrontar las pérdidas iniciales

Pero este argumento positivo para las entidades se torna negativo para la sociedad semipública (Sareb tiene un 55% del capital de accionistas privados y un 45% del FROB). Es decir, está renunciando a una fuente de ingresos recurrente que habría sido muy importante para compensar las pérdidas de los primeros ejercicios. Sin los alquileres, los únicos ingresos con que contará hasta que comience a vender activos son el flujo de rentas que generan los préstamos a promotores performing... que son los menos, dado que muchos son morosos o han sido refinanciados con la técnica habitual de la 'patada a seguir'. Estos préstamos tampoco generan ingresos porque tienen períodos de carencia para el pago de principal e intereses.

 

Los ingresos recurrentes con que puede contar Sareb serán evaluados en la due diligence de los activos traspasados que ha subcontratado (y que ha dejado fuera a pesos pesados del sector). La necesidad de ingresos iniciales es acuciante, puesto que no se espera que esté en condiciones de comenzar a vender activos en serio hasta final de año como mínimo, cuando tenga un conocimiento y un control suficientes de los activos traspasados. Además, los primeros activos que ha puesto en venta, los pisos terminados, parten con unos precios altísimos al añadir un 25% al precio de traspaso, como adelantó El Confidencial. Eso provoca que estas viviendas se vendan ahora más caras de lo que costaban cuando eran propiedad de las entidades rescatadas, lo que dificulta muchísimo su enajenación.

Por el contrario, sí tendrá que asumir pérdidas iniciales de importancia. El concurso de acreedores de Reyal Urbis le ha atrapado con 780 millones de créditos traspasados por las entidades rescatadas (en este caso, Bankia, NovaGalicia, Liberbank, Banco de Valencia, Caja3 y BMN), que una vez aplicado el descuento con el que fueron traspasados, arrojan más de 400 millones de pérdidas potenciales para Sareb (que no piensa reconocer hasta que se resuelva el concurso, pero que tendrá que asumir tarde o temprano; además, los bancos acreedores quieren que se alcance un convenio rápidamente). Y dada la situación de las inmobiliarias, no es descartable que se produzcan más concursos este año que incrementen esa cifra. En esa situación, algunos de los bancos accionistas de Sareb dan por hecho que tendrán que aportar más capital para absorber estas pérdidas.