El temor a una subida de tipos del BCE dispara las rebajas de los precios de las viviendas

El mercado se mueve ante el encarecimiento de los costes de crédito. La advertencia del presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, sobre una posible subida de tipos de interés en abril, realizada el pasado 3 de marzo, ha disparado hasta un 52% el número de viviendas que han bajado de precio, según datos ofrecidos por Idealista.com de acuerdo a la variación de precios de los anuncios publicados en su portal.

Muchos expertos también apoyan esta tesis de que, ante una escalada de los tipos, los vendedores tendrán que bajar los precios de la vivienda tanto como sea necesario para compensar el lógico encarecimiento de los créditos. 

En total son 7.705 viviendas las que han bajado de precio durante los últimos días frente a las 5.069 que lo hicieron en fechas anteriores a las palabras del presidente del BCE. Si se analizan las variaciones de la última semana frente a la media de los tres últimos meses, el incremento de viviendas que bajan de precio alcanza el 56,4%.

Según el portal inmobiliario, la explicación a este incremento en las bajadas de precio se encuentra en el temor que ha despertado en muchos vendedores una posible escalada del Euríbor, que retraería la demanda y encarecería las hipotecas que actualmente pagan por sus viviendas. Hace diez días, cuando Jean Claude-Trichet dejó entrever una próxima subida de tipos en abril, el Euribor se disparó 1,4 décimas en un solo día.

Atendiendo al precio de los inmuebles, "es en el segmento de viviendas más económicas donde con mayor rotundidad han actuado los propietarios", según idealista. Así, un 2,7% de las viviendas a la venta por menos de 200.000 euros han rebajado sus precios durante la última semana, con un descuento medio del 8,7%.

La crisis del ladrillo estalló en plena subida de tipos

El director del Máster Inmobiliario de la UNED y socio director de Horizone, Julio Gil, recuerda que la crisis inmobiliaria estalló precisamente en plena subida de los tipos de interés en 2007, que llegaron a su nivel máximo en julio de 2008, hasta el 4,25%, después de haberse situado en mínimos en los años del 'boom'.

Según sus cálculos, una subida de 100 puntos básicos sobre el tipo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito, que se situó en el 2,3% en 2010, elevaría el esfuerzo salarial para la compra de vivienda del entorno del 33%, el recomendado por el sector financiero, al 36,8%, mientras que si la subida fuera de 200 puntos básicos, la ratio alcanzaría el 40,9%.

Echando la vista a atrás, alcanzar estos porcentajes de esfuerzo salarial supondría volver a los niveles que se alcanzaron sin deducciones entre 2008 y 2009, los años de mayor sequía en el sector.

En este sentido, Gil señala que con la coyuntura económica actual, una subida de tipos "podría ser un elemento más que contribuyese a un mayor ajuste de precios", a lo que añadió que, además, también colaborarán en ello las necesidades de las entidades financieras de vender viviendas para evitar acumular más gasto en provisiones.

Según explica, la experiencia reciente ha constatado que el comprador adquiere una vivienda en función de lo que tendrá que pagar al mes por ella, por lo que si sube el coste de financiación necesitará adquirir una vivienda más barata. Así, este efecto sería más profundo si se sucedieran varias subidas de tipos a lo largo del año.

Los vendedores romperán sus "franjas rojas"

Por su parte, el jefe de Estudios de idealista.com, Fernando Encinar, prevé una escalada de tipos de interés que podría "despertar del letargo a miles de vendedores" y llevarles a "ajustar precios", con la consecuente aceleración de las operaciones de compraventa a partir del verano. Según Encinar, los vendedores llegarán a "romper las franjas rojas" de precios y a aplicar esos descensos que hasta ahora no habían querido asumir.

La buena noticia, a su juicio, es que en este contexto "el mercado residencial de costa será más atractivo para los compradores alemanes e ingleses", para los que las subidas de tipos no serán tan dañinas y que se aprovecharán de los descuentos aplicados.

Por el lado de las entidades financieras, el jefe de Estudios del portal inmobiliario señala que, de momento, están sacando su 'stock' de peor calidad para no tener que rebajar los inmuebles más vendibles, pero avisa de que "como tarden mucho van a tener que sacar hasta eso a mejor precio".

Otras son las voces que prevén una evolución similar del mercado durante 2011. Morgan Stanley ha avisado de que el mercado laboral es "muy sensible a los cambios de tipos de interés", ya que el 90% de las hipotecas están referenciadas a un tipo variable, y de que cabe esperar un descenso de los precios de la vivienda del 10% en 2011.