Los bancos que dieron las hipotecas más generosas lo pagarán con la nueva norma contable

Las hipotecas por más del 100% del valor de tasación y el uso masivo de dinero negro, tan habituales durante la burbuja inmobiliaria, van a costar caro a los bancos que se embarcaron o consintieron estas prácticas. La nueva circular contable que el Banco de España pretende aprobar esta semana incluye como valor de a garantía para calcular las provisiones el registrado en las escrituras, lo que significa que tendrán que provisionar más por aquellos inmuebles que fueron escriturados por un menor valor.

Este detalle, que ha pasado desapercibido para casi todo el mundo, se incluye en la página 16 del proyecto de reforma de la circular sometido a consulta pública. Allí se dice que, en el caso de la vivienda habitual, "la estimación del valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 80 por ciento, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos, el coste estará representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura pública".

Es decir, cuando un crédito entra en mora, los bancos y cajas deben provisionar la diferencia entre el importe del crédito y el 80% del menor de dos valores: el de tasación actualizado o el de la escritura en el momento de la compra. Si la tasación actual es relista -y hay muchas dudas al respecto dada la laxitud de la normativa de tasaciones-, debería reflejar la caída de precio que ha sufrido el mercado. Pero si no lo es, o si el valor de la escritura es muy bajo, será éste el que se tome para calcular la provisión.

Y eso puede ser muy frecuente, dada la costumbre generalizada durante la burbuja de pagar una parte del precio en dinero negro para pagar menos en concepto de IVA (vivienda nueva) o Transmisiones Patrimoniales (en el caso de la usada). Por tanto, los bancos que prefirieron mirar hacia otro lado con sus clientes que pagaban una parte importante en dinero B tendrán que pagar ahora ese pecado con mayores provisiones.

Y no sólo eso. También saldrán perdiendo aquellas entidades que fueron más agresivas en la concesión de crédito por un mayor porcentaje del valor de tasación en los años del boom. Todos conocemos casos de hipotecas por el 120% o más del valor de tasación, con el que los compradores pagaban los muebles, el coche y hasta el viaje de novios. Esa práctica incrementa la diferencia entre el importe del crédito y el valor de la garantía, y mucho más si se usó dinero negro para reducir el valor escriturado. Ahora, con la nueva circular, cuando esos créditos entran en mora, la entidad financiera va a sufrir un quebranto muy importante.

El crecimiento alocado tendrá que purgarse

Estas prácticas tan agresivas se generalizaron durante la burbuja por la competencia desaforada entre bancos y cajas para crecer como fuera. "Había que crecer a dos dígitos y el primer dígito tenía que ser 2", reconocía recientemente el presidente de Caja Granada. Esa carrera por el crecimiento a toda costa llevó a conceder créditos por un valor superior al de los inmuebles que servían de garantía -valor que ya de por sí estaba inflado en la tasación-, algo que ahora se volverá es contra de las entidades.

Según algunas fuentes del sector, "el uso del valor escriturado puede tener un impacto mucho más importante que los haircut aplicados a los valores de las garantías. Hasta ahora se tomaba el valor de tasación, que controlan los bancos y cajas, pero el uso del valor escriturado hace aflorar todos los pecados cometidos por la banca durante la burbuja, y le puede hacer un siete a más de uno".

Con la nueva circular contable, desaparece el llamado 'calendario largo' de provisiones (72 meses) y el corto se reduce a sólo 12 meses. Es decir, las entidades deberán apuntarse como pérdida todos los créditos morosos en el plazo de un año. Además, el Banco de España obliga a aplicar unos "recortes" al valor de tasación o escritura de las garantías inmobiliarias. Estos recortes serán del 20% para primera residencia terminada, del 30% para fincas rústicas, oficinas y locales comerciales, del 40% para segunda residencia terminada y del 50% para el suelo no edificable