Los acreedores de Reyal Urbis construirán el complejo Castellana 200

El macroproyecto Castellana 200 de Madrid será construido a pesar de la crisis inmobiliaria y de la agónica situación de su propietario, Reyal Urbis. Algunos de los principales acreedores de la inmobiliaria que preside Rafael Santamaría ultiman un acuerdo para realizar las obras necesarias para desarrollar dicho proyecto, según fuentes conocedoras de la situación. Este acuerdo contempla una aportación de 25 millones por parte de las entidades financieras, que se añade a los 170 millones de deuda ligada a este activo.

Santander, BBVA, Sabadell, Bancaja y Banco Valencia son los acreedores que están desarrollando este plan, que contempla sacar Castellana 200 del acuerdo de refinanciación de Reyal, para traspasarlo a una sociedad independiente. Los bancos aportarán a esta sociedad los 25 millones citados y la inmobiliaria pondrá los terrenos y las construcciones ya edificadas (en una fase muy inicial). De esta forma, en caso de que al final no se alcance un acuerdo sobre la refinanciación y Reyal acabe en concurso de acreedores, esta sociedad quedará fuera.

Este proyecto es considerado la joya de la corona de Reyal. Lanzado en 2006, contemplaba una inversión de 350 millones para construir un macrocomplejo con viviendas, oficinas, aparcamientos, un hotel con spa y un centro comercial de lujo. Tan faraónico era el plan que llegó a decir el alcalde de la capital, Alberto Ruiz Gallardón, que  iba a servir "para situar a Madrid entre las primeras ciudades del mundo". Sin embargo, la crisis y la desesperada situación financiera de Reyal obligaron a paralizar las obras el año pasado por exigencia de los acreedores para evitar el concurso. Ahora mismo, sólo hay un bloque de hormigón de ocho plantas y varias grúas en el solar. 

El plan de los acreedores no pretende desarrollar el proyecto completo, sino sólo los edificios de oficinas y los aparcamientos, que es lo único que hoy por hoy tendría salida. Respecto al resto, la idea es hacer lo que se llama "cubrir aguas", es decir, construir solamente las fachadas y el techo y dejar el interior vacío hasta que en el futuro se pueda terminar.

Doble ventaja para los bancos

El objetivo de esta reanudación de las obras es doble. Por un lado, las entidades consideran que no tiene sentido tener ahí unos terrenos ilíquidos a medio construir cuyo valor ahora mismo es cercano a cero; la empresa ha intentado venderlos dentro de su plan de desinversiones para reducir la deuda, sin éxito. Por el contrario, creen que es mucho mejor terminar el proyecto para tratar de venderlo una vez operativo; y si no se puede vender, se podrán alquilar las oficinas y los parkings, con lo que se generarán ingresos. Según sus cálculos, con los alquileres podrían pagarse en un período razonable los 170 millones de deuda actual y los 25 que deben poner ahora.

Por otro lado, el cambio de la normativa de provisiones aprobado por el Banco de España el verano pasado incentiva a terminar las promociones a medio construir. De acuerdo con esta norma, bancos y cajas sólo deben provisionar el 30% del crédito moroso ligado a las edificaciones terminadas y el suelo rústico, mientras que deben apuntarse una pérdida del 100% (normalmente en un plazo de dos años) si los activos en garantía del crédito son promociones sin terminar.

Como explicó El Confidencial en julio, a las entidades que les interesa ampliar ese crédito moroso para que finalicen las obras porque ese crédito extra -de muy difícil recobro, igual que el original- es muy inferior al ahorro en provisiones que consiguen si las obras se terminan. Este es el criterio que se va a aplicar en el caso de Castellana 200.