La Caixa encarga a Deloitte la venta de su red de oficinas

La mayor red bancaria de España puede salir a la venta en breve. La Caixa está dispuesta a sumarse a la tendencia general en la banca española de desprenderse de su red de oficinas y edificios para quedarse como inquilino (sale & lease back): ha encargado a la consultora Deloitte el estudio legal, financiero-fiscal y contable de la operación, según fuentes de toda solvencia. De llevarse a término, la venta de las 5.513 sucursales de la caja catalana podría reportarle unos ingresos de 3.600 millones de euros aplicando las valoraciones obtenidas por Santander y BBVA en las operaciones similares que han realizado.

Ahora bien, distintas fuentes conocedoras de la operación discrepan sobre el estado del proceso de venta. Algunas sostienen que la entidad que preside Isidre Fainé también ha contratado a una consultora inmobiliaria internacional para hacer la valoración de los activos, y que la propia Deloitte ha iniciado los contactos con potenciales compradores. Otras, en cambio, aseguran que el proceso está todavía en una fase muy embrionaria y que podría no llevarse a cabo si se comprueba que las condiciones del mercado no son adecuadas. Un portavoz de La Caixa declinó hacer comentarios sobre la información.

Igualmente, también hay discrepancias sobre cuál sería el procedimiento de venta. Una fuente consultada asegura que primero saldrá a la venta un paquete relativamente pequeño de oficinas -siguiendo el ejemplo de Caja Madrid, donde también participa Deloitte- que se destinarían a clientes selectos de banca privada y otros inversores institucionales, para en una segunda fase vender el grueso de inmuebles. Por el contrario, otra de estas fuentes afirma que se pondrá todo a la venta de golpe porque, dado el tamaño de la cartera, consumiría mucho tiempo y recursos para transacciones menores; y por la mala experiencia de Barclays, que vendió los edificios prime primero y ahora está encontrando grandes dificultades para vender el resto.

Esta última fuente añade que la venta se dividirá en edificios y sucursales, y que éstas últimas se segmentarán en distintos paquetes por áreas geográficas.

La rentabilidad, clave del éxito

Lo que no ha trascendido todavía es la rentabilidad que ofrecerá La Caixa a los compradores interesados; dado el hundimiento del mercado inmobiliario español, las únicas operaciones que tienen éxito son las de sale & lease back, puesto que el comprador se asegura una rentabilidad predeterminada por el alquiler que paga anualmente la entidad financiera, con el único riesgo de que ésta quiebre (riesgo de rating). Es decir, es muy parecido a la compra de un bono.

En la última gran operación de este estilo, la de BBVA, ofreció a Deutsche Bank una rentabilidad estrictamente inmobiliaria, medida por el flujo que generan los alquileres sobre el precio de compra (1.200 millones), de entre el 6% y el 7%. Ahora bien, la rentabilidad sobre el capital (ROE) realmente invertido en la operación fue mucho más alta, dado que ésta se financió mayoritariamente con deuda-en torno a un 80%-. Eso sí, el fondo inmobiliario del banco alemán no consiguió financiación para adquirir todo el paquete puesto a la venta por el banco que preside Francisco González, y está trabajando para poder hacerse con el 25% que se ha quedado fuera.

Si finalmente culmina la operación y La Caixa se desprende de toda su red, los ingresos estimados podrían estar en torno a 3.600 millones aplicando las valoraciones conseguidas por Santander y BBVA. Unos ingresos que permitirían a la entidad catalana no sólo sanear completamente su balance -que en todo caso es de los más sólidos del sector- y afrontar sin problemas el duro 2010 que se avecina, sino también acometer importantes adquisiciones dentro de su proceso de expansión internacional a través de Criteria.