MAFO presiona por fin a la banca para que baje el precio de la vivienda

Por fin alguien ha decidido dar un puñetazo en la mesa y tomar medidas para que el precio de la vivienda por fin baje de verdad en España. Ha sido el gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez (MAFO), que ha decidido endurecer las provisiones para los inmuebles que están adquiriendo bancos y cajas para frenar el meteórico ascenso de la morosidad.

Este endurecimiento se hará como un cambio de criterios interpretativos sin tocar la circular contable, y consiste en obligar a las entidades a provisionar un 10% adicional del valor de los inmuebles que lleven más de un año en su balance. Como adelantó El Confidencial en febrero, el supervisor bancario exige a las entidades provisionar un 10% del valor de los ladrillos que se 'comen' en el momento de adjudicárselos, pero en realidad quería llegar al 30% (no lo hizo por la amenaza de quiebra de varias entidades).

Ahora retoma ese deseo frustrado con la exigencia de provisionar un 10% adicional cuando el inmueble cumpla un año en el balance del banco, según informó ayer el periódico El País; es decir, la provisión total alcanza el 20% del valor de tasación al cabo de un año. Y eso es un incentivo claro para que las entidades saquen al mercado esos inmuebles, aunque tengan que bajar los precios, ya que castiga la política generalizada de quedárselos en balance a la espera de que, con el tiempo, la crisis remita y el mercado inmobiliario se recupere algún día.

"Se trata de activos que, en teoría, los bancos no quieren quedarse porque no son una inmobiliaria y su negocio no es comprar y vender pisos. Así que, si los mantienen más de un año en balance es porque es difícil venderlo al mismo precio al que se los quedaron. En consecuencia, es razonable asumir que el valor de los activos ha bajado, lo que obliga a provisionar esa pérdida", explica una fuente del sector conocedora de la medida.

Según otras fuentes también enteradas de los entresijos del Banco de España, en realidad lo que pretende MAFO con esta nueva provisión es que bancos y cajas por fin se tomen en serio la venta de los pisos con la necesaria  rebaja de precios. Algo que no sucedía hasta ahora: por ejemplo, el director general del Popular, Jacobo González-Robatto, aseguraba hace unos meses que su entidad prefería quedarse los pisos el tiempo que hiciera falta antes que "malvenderlos", porque los compradores quieren "chollos" y su banco no estaba dispuestos a bajar tanto los precios.

La razón es que los bancos tienen que apuntarse como pérdida la diferencia entre el precio al que se quedaron los inmuebles y el de venta. Pero si mantenerlos quietos ya les cuesta un 20%, ya no parece tan doloroso adoptar una bajada de precios para sacarlos del balance; y no hay que olvidar que ese mantenimiento tiene costes, impuestos, seguros, etc.

Por otro lado, esto significa que el supervisor ha asumido las tesis, cada vez más extendidas, de que hasta que los precios de la vivienda no bajen de forma contundente, España no podrá salir de la crisis. El último en exponerla ha sido Standard & Poor's: la agencia de rating estima que, dado que el precio casi no ha empezado a bajar, la crisis se prolongará como mínimo hasta 2012, aunque harán falta entre seis y siete años para absorber el stock de viviendas invendidas.

Muchas entidades, amenazadasa

Ahora bien, esta medida supone una seria amenaza para muchas entidades porque tiene carácter retroactivo: en un primer momento, bancos y cajas tendrán que provisionar de golpe y porrazo el 10% de todos los inmuebles que lleven más de un año en balance. Aunque todavía no se conoce ese momento y el Banco de España pretende que su implantación sea gradual, muchas entidades temen que ese momento cero sean las cuentas anuales de 2009, que se presentarán a principios de 2010.

"Esto va a crujir a muchos, porque, quien más, quien menos, todo el mundo tiene como mínimo 1.000 millones en inmuebles. Y provisionar de golpe una cantidad que puede llegar a 100 millones puede acabar con los beneficios de bastante gente y abocarla a las pérdidas", opinan en una entidad.

Cambio de rumbo de MAFO

Finalmente, esta nueva provisión implica un endurecimiento notable de la política del Banco de España, que hasta ahora se había caracterizado por colaborar a que los bancos minimizaran (ocultaran, según los más críticos) el impacto de la crisis en sus cuentas: ejemplos de esta política eran la enorme laxitud en las tasaciones de los inmuebles que se han 'comido' las entidades para no tener que provisionar más; el cambio en la normativa de provisiones de julio que permitía no tener que apuntarse como pérdida el 100% de un crédito moroso sino sólo el 30%; la tolerancia con las refinanciaciones de empresas inviables; o el famoso 'tuneo' de las cuentas para no tener que provisionar todo el deterioro real de los activos.

"La consigna política era que ningún banco quebrara para sostener que tenemos el sistema financiero más sólido del mundo. Por eso se habían dado tantas facilidades al sector y por eso resulta chocante este cambio de actitud de MAFO", opina una de las fuentes consultadas. Y añade que esta medida debe contemplarse en el contexto de la reordenación del sector y las fusiones de cajas, que no se están realizando como quiere el supervisor ni, sobre todo, en los plazos que desea.