La fallida operación Mestalla amenaza con un boquete en Caixa-Bankia y la ruina de Lim

El propietario del Valencia Club de Fútbol, Peter Lim, se juega mucho más que divorciarse definitivamente de la afición en caso de fracaso de la llamada operación Mestalla. El empresario de Singapur, que controla la sociedad deportiva a través de su grupo Meriton, puede ver seriamente en riesgo su inversión económica en el equipo valencianista si no acelera la ejecución del plan urbanístico que contempla la finalización del nuevo estadio en la avenida de las Cortes Valencianas —ahora, un esqueleto de hormigón inacabado—, la demolición del viejo coliseo entre la avenida de Suecia y la de Aragón y su conversión en edificios residenciales y una zona comercial.

Lim ha comenzado a incumplir plazos de ejecución de la Actuación Territorial Estratégica (ATE), el marco jurídico-administrativo habilitado por la Generalitat valenciana y el ayuntamiento para facilitar la ejecución de un proyecto deportivo-inmobiliario que prevé movilizar alrededor de 400 millones de euros. El dueño del Valencia CF no contempla desatascar la situación inyectando dinero de su bolsillo y sigue siendo incapaz de encontrar un inversor para el solar antiguo que le permita obtener los ingresos necesarios para terminar la nueva cancha y cumplir con sus compromisos financieros. La aventura cooperativa liderada por ADU Mediterráneo y un grupo de empresarios locales terminó en fracaso. Aunque el estallido de la pandemia sirvió como excusa para anunciar la ruptura de las negociaciones y la retirada de la oferta, lo cierto es que los aspirantes no fueron capaces de obtener las garantías necesarias del sector financiero por las incertidumbres que generaba un esquema de ejecución en el que nadie parecía dispuesto a adelantar fondos propios.

El Valencia perderá 36.000 metros de derechos de techo terciario en el suelo del viejo Mestalla si decae la ATE. La devaluación puede ser de 30M

La ausencia de nuevos pasos por parte de la sociedad anónima deportiva (SAD) y el agotamiento de los plazos en la primera fase de una operación con un horizonte de ejecución de una década han llevado a las administraciones a apretar y lanzar la advertencia a los gestores, con el presidente y hombre de confianza de Lim en Valencia, Anil Murthy, a la cabeza, de que el tiempo corre en su contra y cada vez hay más motivos para resolver la ATE y dejarla sin validez.

La cronificación del bloqueo de la operación Mestalla y la caída de la ATE no tendrá la ciudad como principal perjudicada, sino a la propia sociedad deportiva y, por tanto, al patrimonio de su principal propietario, el mismo Lim, que puede ver cómo se esfuman contablemente del balance del club millones de euros. Esto es así porque la resolución del plan urbanístico aprobado en febrero de 2015 por la Conselleria de Infraestructuras, entonces dirigida por la hoy líder del PP regional, Isabel Bonig, 'regaló' al Valencia CF más de 36.000 metros cuadrados de techo para uso terciario que se añadieron a los 75.000 metros cuadrados de uso residencial previstos en el suelo que ahora ocupa el actual estadio.

Murthy ya admite que la SAD no cumplirá los plazos de la ATE, pero la Generalitat no dará una prórroga sin compromisos claros de Peter Lim

No fue el único aprovechamiento millonario que la Administración popular adosó al proyecto definitivo excediendo los volúmenes de edificación del planeamiento municipal existente. La ATE también extendía el uso terciario complementario a la parcela del nuevo e inacabado campo de fútbol en Nou Campanar, calificado como deportivo privado, lo que permitía a la SAD planificar mejores aprovechamientos en forma de zonas comerciales y un hotel.

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El derecho a desarrollar todos estos metros de techo, valorados en millones de euros, desaparecerá cuando decaiga la ATE. La primavera del año próximo parece el plazo límite para que la Generalitat y el ayuntamiento den por muerto el plan. El Valencia ha incumplido ya compromisos de urbanización previstos en la primera fase de la ATE, pero el plazo límite se sitúa entre febrero y mayo de 2021, cuando el nuevo estadio debería estar terminado. Será muy difícil para los poderes públicos justificar la no resolución del marco normativo ante un incumplimiento tan flagrante. Así se lo han hecho llegar a los hombres de Lim en Valencia tanto la vicealcaldesa socialista, Sandra Gómez, como el alcalde de la ciudad, Joan Ribó (Compromís), que este miércoles se reúne con Murthy.

El presidente del Valencia trata de ganar tiempo. Este martes, mantuvo un encuentro privado con el 'president' de la Generalitat, Ximo Puig, en el que le trasladó las dificultades de la SAD para acometer las obras sin un inversor dispuesto a quedarse el suelo del viejo Mestalla. Murthy ya admite que cumplir los plazos es imposible. De la reunión, apenas trascendieron oficialmente buenas palabras de "tono amable y positivo", difundieron fuentes del Gobierno valenciano. Pero Generalitat y ayuntamiento están alineados en que sin las máquinas trabajando y visibles y sin compromisos definidos es complicado justificar ante la opinión pública más manga ancha en los plazos de la ATE y plantear un nuevo calendario.

El 'regalo' terciario de la ATE ha permitido a la SAD del Valencia no computar deterioros por el Mestalla en sus cuentas. El impacto sería millonario

La pérdida de derechos urbanísticos puede ser un golpe mortal para la operación Mestalla. Devaluará en más de 30 millones los terrenos del viejo Mestalla y dificultará mucho su venta. Ahora Lim no acepta ofertas por debajo de 120 millones por un activo que fondos e inversores creen que no supera los 90-95 millones. Sin el aprovechamiento terciario, no pasaría de 65 millones. "Lim debería ser el primer interesado en avanzar, porque se está jugando su propio patrimonio", señalan fuentes del equipo de Sandra Gómez.

Devaluación contable y de mercado

Esa devaluación tendría que ser reflejada además por la SAD en sus balances y, por tanto, tendría un impacto en el patrimonio de la sociedad de Peter Lim. Ahora no aplica deterioro contable alguno al activo en virtud de la ATE. El Mestalla se valora en 111 millones de euros sin computar deterioros. Así se explica en la última memoria de gestión depositada en el Registro Mercantil: "Los administradores de la sociedad estiman que dicho mayor aprovechamiento [el terciario contemplado en la ATE] podrá tenerse en cuenta en caso de una posible venta en un futuro de la parcela del actual estadio. Teniendo en consideración dicha edificabilidad adicional terciaria, no existirían indicios de deterioro. Con base en la tasación obtenida al cierre del ejercicio anterior y a la oferta vinculante comentada anteriormente, no se han puesto de manifiesto indicios de deterioro".

Pero hay más. Los terrenos del actual Mestalla sirven como garantía de dos hipotecas, una de Bankia, con un saldo pendiente de 120 millones de euros, y una segunda de 17 millones de CaixaBank. La posible fusión de las dos entidades concentrará todo ese riesgo en un único banco, que suma además otros 61 millones del 'profit sharing agreement' suscrito cuando se refinanció toda la deuda del Valencia coincidiendo con la entrada de Meriton en el accionariado. Sería irónico que uno de los primeros 'marrones' económicos que tuviese que asumir la nueva Caixa-Bankia fuera un boquete financiero del Valencia CF con origen en los generosos préstamos que recibió de la politizada Bancaja antes de fusionarse con Caja Madrid y dar lugar al nacimiento de Bankia. Un 'déjà vu' en toda regla una década después.