Edificios que son guarderías, bibliotecas y viviendas: la importancia de la solución mixta

El 20 de septiembre de 2021 se inauguró en Londres la nueva estación de metro de Nine Elms. Esta estación, junto a la vecina Battersea Power Station forman la prolongación de la Northern Line y dan cobertura a una de las zonas con mayor actividad inmobiliaria de la ciudad. En los últimos años, se han construido allí, justo al sur del Támesis, dos nuevos barrios de usos mixtos que incluyen viviendas (tanto de lujo como asequibles), rascacielos de oficinas y hasta la nueva embajada de Estados Unidos.

Cualquiera que vea la imagen de la estación podría pensar que su gran tamaño es un poco desproporcionado, teniendo en cuenta que no se trata de un intercambiador, sino de una simple estación de barrio, por mucho que, como se ve en la imagen, esté creciendo considerablemente.

La realidad es que lo que se inauguró en 2021 es el acceso a una estación, pero también a un futuro edificio de 514 viviendas, muchas de ellas asequibles, que ya ha empezado a desarrollarse.

Si usted ha utilizado alguna vez el metro de Londres, intente recordar cuántas veces entró a la estación por la planta baja de un edificio, porque seguramente sean bastantes. Y es que Transport for London, dueño del metro de la capital británica, es también una empresa inmobiliaria que financia parte de la infraestructura del metro con las plusvalías que consigue al edificar vivienda, locales comerciales y oficinas sobre sus estaciones y suelos dotacionales. Con soluciones de colaboración público-privada, vende, alquila y provee de viviendas justo sobre los servicios públicos de movilidad.

Valga este ejemplo para que visualicemos como otras ciudades globales de nuestro entorno están abordando el inmenso reto de dar soluciones de vivienda y movilidad en el centro de la metrópolis de forma ingeniosa y flexible.

Una necesidad acuciante

En España falta vivienda y en las grandes ciudades no sobra suelo. Pero construir vivienda significa construir ciudad y eso implica colegios, bibliotecas, centros de salud y de día, estaciones de metro… es decir, equipamientos públicos.

Otras ciudades globales de nuestro entorno están abordando el reto de dar soluciones de vivienda en el centro de la metrópolis de forma ingeniosa

Por eso es importante que nos fijemos en ciudades como Londres, donde el sector público aprovecha los suelos dotacionales y sus infraestructuras para promover la mezcla de usos construyendo de viviendas asequibles sobre los mismos suelos en los que hay edificados equipamientos de una o dos plantas. De esta forma se densifican los barrios periféricos y se incrementa más rápidamente un parque público de viviendas bien comunicadas y repartidas por la ciudad.

Y en ciudades como Barcelona o Madrid, donde la vivienda se come más del 70% del salario medio, empieza a no tener sentido seguir inaugurando guarderías, centros de salud o bibliotecas como edificios solitarios, en vez de estar integradas en lasprimeras plantas de complejos inmobiliarios mucho más grandes, que cubran la demanda de vivienda allí donde es verdaderamente necesaria. Hay muchos barrios que podrían densificarse más, de forma que resulte más rentable abrir esos bajos comerciales que llevan tantos años tapiados. Más población hace que los usos terciarios tengan sentido económico, y con ello aumenten los puestos de trabajo, la recaudación y toda el barrio sea más vivo y próspero.

Ocurre lo mismo con el Metro. Cada nueva estación, rodeada de jardines poco utilizados, son oportunidades que pierde la Comunidad de Madrid para construir muchas más viviendas junto a -o encima de- dichas infraestructuras que, tan solo igualando la altura de los edificios colindantes, ayudarían además a financiar parte de las mejoras y ampliaciones en la red.

Incluso sobre los supermercados que se han construido en muchos barrios y ciudades del extrarradio. No tienen sentido los galpones de una o dos plantas de superficie comercial en mitad de barrios consolidados, sin que sobre ellos haya un edificio que podría ayudar a financiar la operación del supermercado. De hecho, un servidor ha trabajado en Alemania, precisamente en proyectos de densificación con viviendas sobre las cubiertas de supermercados de alguna cadena sobradamente conocida en España.

Motor económico

Este tipo de soluciones mixtas tardarán en llegar a España dada la rigidez de nuestra legislación urbanística. Para conseguirlo, es necesario apostar por normativas más flexibles, que es lo que, a medio plazo, nos hará capaces de recuperar un modelo de ciudad donde haya cabida a soluciones originales y adaptativas en el tiempo. Y esto es muy necesario en ciudades de varios millones de habitantes. En líneas generales, se trata de acabar con la idea de ciudad monocultivo, sea de oficinas convertido en “campus empresarial”, el centro logístico, el PAU sin comercios a pie de calle y avenidas de escala norcoreana, que han provocado enormes congestiones de tráfico, además de horas y horas perdidas en el transporte público. El tiempo es dinero y nosotros hemos creado ciudades que no lo aprovechan a su favor.

Este tipo de soluciones mixtas tardarán en llegar a España dada la rigidez de nuestra legislación

No será ni fácil ni rápido recuperar la clásica imagen de una calle céntrica, donde en planta baja había comercio, en el primer piso despachos profesionales, clínicas y academias y todas ellas compartían portal y escalera con las viviendas de los pisos superiores. Esto comenzó a acabarse hace ya más de cuatro décadas. La especialización económica es uno de los motivos por los que hace mucho que dejamos de hacer edificios de usos mixtos de forma generalizada. Ya sea por normativa urbanística o por economías de escala, ese modelo de edificios de un solo uso es el que se ha implantado, y sus consecuencias negativas empezamos a notarlas ahora. Y es que el monocultivo urbanístico ha distorsionado la imagen que todos tenemos de lo que era una ciudad con calles vivas a lo largo de todo el día y la semana. Lugares donde uno puede hacer su vida sin salir de unas pocas manzanas.

El coste de oportunidad

Aunque estos modelos mixtos tarden en llegar, algunas administraciones ya comienzan a plantear estrategias para densificar la ciudad existente sobre sus edificios públicos. El Gobierno Vasco ha presentado recientemente una estrategia para ampliar su parque público de vivienda mediante la construcción de hasta dos nuevas plantas residenciales sobre 65 edificios dotacionales con cubierta plana ya existentes. Así podrán añadir unas 2.000 viviendas a las actuales sin consumir nuevo suelo. La medida, incluida en la Ley de Medidas Urgentes de Vivienda, Suelo y Urbanismo, podrá ejecutarse mediante estudios de detalle, simplificando su tramitación urbanística. Seis proyectos piloto —en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa— servirán como prueba inicial, creando entre 210 y 250 alojamientos de alquiler temporal destinados a jóvenes y colectivos en inserción laboral. Además, la iniciativa apuesta por una construcción sostenible e industrializada en madera, lo que además de reducir costes, plazos e impacto ambiental ayuda a cuidar los montes, activar la industria maderera y crear empleo en zonas rurales.

También Madrid está desarrollando actualmente un Plan Estratégico Municipal que busca romper con la rigidez del modelo de planes generales de ordenación urbana y apostar por una normativa más flexible y adaptativa a las necesidades cambiantes de cada lugar. De salir bien, este plan podría ser la base que dé cobertura a los aumentos de densidad y a los usos mixtos en edificios dotacionales, así como un ejemplo para otros muchos municipios del área metropolitana y del resto de España.

Es importante que este plan salga adelante porque, mientras tanto, seguimos padeciendo un planeamiento obsoleto que pintaba parcelas con usos diferenciados siguiendo las modas y modelos norteamericanos de distritos especializados en una sola función. Urbanistas como el barcelonés Ramón Gras, investigador en Ciencia de las Ciudades en la Universidad de Harvard, ya han evaluado el coste de oportunidad que pagamos con ese modelo: aunque inmobiliariamente cada edificio de oficinas, viviendas o retail haya sido muy rentable a sus promotores, la ciudadanía ha perdido la capacidad de crecer nuestras economías de escala entre un 20 y un 30% debido a que llevamos 40 años planificando ciudades contra los movimientos de aglomeración e interacciones naturales del mercado. Hemos planificado campus empresariales y barrios sin comercios que provocan desplazamientos excesivos, atascos y una enorme pérdida de tiempo, salud mental, energía y dinero.

Esa factura, que aumenta cada día, es la que intentan reducir grandes ciudades como Londres o París de las que debemos monitorizar cada movimiento de regeneración, redensificación, reestructuración, mezcla de usos o “acupuntura urbana”, simplemente porque van por delante de nosotros en el mismo tipo de actuaciones que nosotros necesitamos hacer. Y son precisamente esos proyectos el trampolín para que los niveles de generación de valor y riqueza de estas ciudades (que doblan con creces los 300 mil millones del PIB de la Comunidad de Madrid) aumenten en comparación con la nuestra. Aumentar nuestra edificabilidad, no solo da respuesta a la necesidad de vivienda asequible allí donde es necesaria, sino que, combinada con otros usos, es un potenciador del mercado.

Aumentar la edificabilidad

Las grandes ciudades corren el riesgo de volverse jaulas de oro, donde el talento se anquilosa y la materia gris no entra como savia nueva, porque la escalada de precios de las viviendas expulsa a los jóvenes con buenas ideas pero aún pocos recursos. Se irán a otra ciudad y crearán riqueza y prosperidad allí.

Por eso es importante construir vivienda asequible donde la gente quiere vivir. No a 30 km del centro, sino a menos de 10. El problema es que las administraciones nunca tendrán el músculo económico para desarrollar las viviendas que necesitamos por sí solas. Como ocurre en Londres, en París o en numerosas ciudades alemanas, el concurso del sector privado es indispensable. Pero los precios del suelo en zonas céntricas, de la mano de obra cualificada y de los materiales han encarecido enormemente la construcción y construir hoy por debajo de 1.500€ por metro cuadrado roza la ciencia ficción. Por eso es necesaria la alta densidad. Porque para ajustar los precios que exige la vivienda asequible, para que a los únicos que pueden construir las viviendas que necesitamos, allí donde la necesitamos, les salga más rentable que invertir su dinero en otra cosa, hay que construir muchas, muchísimas viviendas. Y si el sector público no puede pagarlas, la llave mágica es el aumento de edificabilidad.

Los precios del suelo en zonas céntricas, de la mano de obra cualificada y de los materiales han encarecido enormemente la construcción

Sea en zonas barrios existentes o en nuevos desarrollos, si se construyen más viviendas privadas (especialmente si son protegidas), lo hará también el parque público de alquiler social. No es lo mismo el 10% de aprovechamiento en un ámbito con mil viviendas que con mil quinientas.

Bendito problema el que las necesidades e intereses del sector privado estén alineados con las del sector público y con las de la sociedad. Ya sea en barrios nuevos o, como vemos en este artículo, en parcelas de zonas consolidadas, es necesario optimizar el suelo dotacional para que en una sola parcela se satisfaga una necesidad social (colegio, biblioteca, centro de salud, superficie comercial) y además se añada vivienda -pública o privada, protegida o tan solo asequible, en alquiler o en venta, pero más vivienda en cualquier caso-, evitando así la dispersión de usos y fomentando las ventajas económicas que nos aporta la alta densidad.