Por qué Viena no es un ejemplo para nuestros problemas de vivienda

Conforme el problema de la vivienda adquiere tintes de drama, en los últimos años son muchos los que se han fijado en algunas ciudades centroeuropeas como Viena o Berlín, colocándolas como ejemplo de unas políticas que consiguen no subir los precios y que el acceso a una vivienda sea algo sencillo y no un calvario. El caso de Berlín, y por qué ha ido desapareciendo de la conversación pública, lo analizaremos en un próximo artículo. Hoy nos centraremos en el de Viena y su contexto que, como veremos a continuación, no es exportable.

Da igual si es en Madrid, Barcelona o Los Ángeles. Ante el incremento de los precios de la vivienda y la consecuente emergencia habitacional, los políticos de todo Occidente miran con envidia a Viena y a su inmenso parque público de vivienda, objetivo deseable al que acercarse. En España es una constante, y ya hasta la Sareb, aquel banco malo que se quedó con los pasivos inmobiliarios tras la burbuja, anunció el verano pasado su "Plan Viena" con la construcción inicial de 3.770 viviendas y el propósito de llegar hasta 15.000. No está mal, salvo porque en Viena esa cifra alcanza las 420.000 viviendas entre las municipales y las de cooperativas sin ánimo de lucro. Llamarle "Plan Viena" es algo así como llamarle "Plan Amazonas" al futuro Bosque Metropolitano de Madrid… Pero la intención es lo que cuenta.

El caso Viena

El caso es que el "éxito" de Viena se explica fundamentalmente por tres motivos: mucho tiempo, mucho suelo público y poca población.

Hace más de un siglo (1923) el ayuntamiento de la capital austriaca, en manos del partido socialdemócrata, dio el pistoletazo de salida de una apuesta por la construcción masiva de vivienda social. 25.000 apartamentos que se construirían en un país empobrecido y con una hiperinflación galopante que abocaba a muchos de sus ciudadanos a la indigencia, al hambre y al frío centroeuropeo. Acababan de perder una guerra mundial, que se dice pronto, tras la cual Viena dejó de ser la capital de un imperio para serlo de una pequeña e inestable república. Este último dato también es importante, porque una de las cosas que ocurrieron tras la abdicación del emperador Carlos en 1918 fue que las nuevas autoridades republicanas adquirieron una inmensa cantidad de suelo que hasta entonces era propiedad de la dinastía Habsburgo. Por tanto…enormes bolsas de suelo público nacionalizado gratuitamente y muchas décadas para ir construyendo casi medio millón de viviendas sobre ellos. Política que se afianzó a mediados del siglo pasado, tras perder otra guerra mundial y convertirse en la capital de un estado neutral a pocos kilómetros de la frontera con el Telón de Acero.

Y luego está la población. Entre 1950 y 2000 la capital de Austria perdió 80.000 habitantes. Solo en 2005 la población de Viena logró superar la que tenía al final de la Segunda Guerra Mundial. Desde entonces —en 20 años— ha añadido 360.000 habitantes. Pues bien, en 1950 la ciudad de Madrid tenía 60.000 habitantes menos que Viena, y en ese mismo periodo de tiempo, de 1950 a 2000, la capital española creció en 1.400.000 habitantes. Igual a alguno le sorprende, pero mantener una política de vivienda pública cuando pierdes población es mucho más fácil que cuando la duplicas. No acaba ahí la cosa. Si hoy el 60% de la propiedad de la vivienda en Viena es pública, en 2005 era el 80%. Dicho de otro modo, desde que Viena ha vuelto a ver crecer su población, la propiedad privada se ha duplicado, porque hoy dos tercios de lo que se construye se hace en régimen de promoción privada, y el tercio restante en diversos sistemas entre los que cabrían modelos equivalentes a nuestra VPO. Es decir, el paréntesis de cincuenta años vienés se está cerrando y poco a poco la situación de la vivienda empieza a parecerse a la del resto de Europa.

Esa es la inmensa diferencia entre Viena y el resto de ciudades de Occidente y por supuesto de España, donde el suelo público es siempre escaso y las administraciones llevan décadas condenadas a tener que soportar periodos mucho más largos para expropiar, compensar económicamente a los propietarios y desarrollar urbanísticamente los terrenos. Por eso, cada vez que un político nos habla de las viviendas de Viena, dejamos de mirar allí donde nosotros tenemos el problema: la falta de suelo finalista, tanto público como privado, es decir: terrenos sobre los que poder edificar.

El caso español

Nuestro problema no está en que no seamos como Viena, sino que ni hay ni se hacen viviendas suficientes mientras la excesiva regulación, la incertidumbre y la falta de mano de obra estrangulan aún más el mercado.

Hay demanda, mucha demanda para comprar y alquilar casa, pero no hay casas porque no hay suelo. Y año tras año el problema se agrava. No se construye lo suficiente para cubrir esa demanda mientras que las administraciones no solo son incapaces de construir los cientos de miles de viviendas que se necesitan, sino que bloquean los desarrollos de los terrenos necesarios. Ya en 2013, la CNMC analizaba cómo el exceso regulatorio a la hora de transformar los terrenos en suelo finalista incidía en el aumento de los precios. El Gobierno lo sabe, y de hecho la CNMC ha anunciado un nuevo estudio al respecto, pero como lo que importa es el márketing y la comunicación política, quienes osen decir que hay que liberalizar suelo son automáticamente tildados de especuladores.

La especulación del suelo consiste en retener su desarrollo durante los picos de demanda para que el precio aumente, aunque la propia Constitución exija a las administraciones públicas luchar contra esa práctica. Sin embargo, lo que vemos es que son precisamente las administraciones las que retienen, obstaculizan y frenan el desarrollo de los nuevos suelos, aumentando su precio cuando más se necesitan.

El caso más reciente ha ocurrido en Getafe, donde el ayuntamiento del PSOE ha votado en contra de desarrollar uno de los planes urbanísticos más importantes de España y del sur de Europa. Nuevamente, se esgrimió la excusa de la especulación para enterrar un proyecto en el que se preveía la construcción de 21.000 viviendas. Al parecer, según el Ayuntamiento, solo hay una demanda real de 4.500 viviendas. Debe ser que Getafe es una ciudad aislada y localizada en un planeta remoto, no uno de los mayores municipios de la principal área metropolitana del sur de Europa. Un área metropolitana cuya población aumenta más de 120.000 personas al año. En Getafe no hacen falta 4.500 ni 21.000 viviendas. Hacen falta 100.000. Porque en 2050 en esa área metropolitana vivirán 10 millones de personas. Es decir, tres millones más de los que viven hoy en día. Y sobre esos terrenos, les guste o no a sus políticos, habrá viviendas. Y esas viviendas o serán asequibles y dignas —con edificios públicos y privados, buenas dotaciones municipales y corredores verdes— o serán chabolas, con delincuencia, marginalidad, servicios públicos saturados, vertidos tóxicos y un paisaje degradado.

Por cierto, además de llenar la ciudad de vivienda pública, hoy en Viena se están desarrollando y construyendo barrios gigantescos a las afueras.

Y suma y sigue, porque en España mientras no se construyen los pisos de alquiler prometidos, cierran el mercado de la propiedad, convirtiéndolo en un lujo exclusivo de las clases altas. El fin de la garantía hipotecaria transforma en ciencia ficción el acceso al crédito de los jóvenes, y solo aquellos que sean solventes lo consiguen gracias a programas de avales públicos que, nuevamente, parte de la izquierda detesta mientras martillean con falsas ideas sobre pisos vacíos o con regulaciones del alquiler que sacan viviendas del mercado, concentran la propiedad en pocas manos, retraen aún más la oferta disponible y aumentan las barreras de acceso al alquiler a toda persona que no acredite suficiente solvencia económica. Esto es lo que, por ejemplo, está ocurriendo con las personas vulnerables desde la aprobación de la Ley de Vivienda, que está fomentando los casos de inquiokupación, nuevo palabro surgido con la proliferación de casos de impago, que obligan a los propietarios (a los que se acusa de parásitos rentistas) a asumir los costes de una vivienda sin poder recuperarla.

Opinión

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El resultado es que hoy nadie en su sano juicio le alquila una vivienda a una mujer soltera con hijos o personas dependientes a su cargo. Y así aumenta, no solo su vulnerabilidad, sino la supuesta necesidad de ese enorme parque público de viviendas "a la vienesa", única opción de futuro para muchas personas vulnerables, y que ni está ni se le espera.

No somos Viena. En España no hay grandes bolsas de suelo público edificable que ayuden a bajar el coste de los inmuebles. Al contrario, las administraciones han aumentado enormemente el valor del suelo privado ya construido (y de Barcelona mejor ni hablamos). Y por mucho que todos los nuevos desarrollos urbanísticos reserven un porcentaje de suelo que se convierte en público, si estos nuevos barrios no se llevan a cabo o se ralentizan ad infinitum, el resultado es que esos solares públicos seguirán siendo escasos. Por tanto, ni podrán construirse edificios dotacionales, ni edificios de vivienda asequible sobre parcelas que no existen. Cabe mencionar que, en la Comunidad de Madrid, la oposición votó en contra de que se pudiesen construir viviendas asequibles sobre los suelos dotacionales. Como si las bibliotecas, las guarderías o los centros de salud no pudieran estar en las dos primeras plantas de un edificio igual de alto que los colindantes y en el resto de plantas se hicieran viviendas públicas. Algo que redundaría también en los modelos de ciudad de proximidad y mezcla de usos que tanto necesitamos y que dicen defender.

Cuidado con Viena

El caso vienés es el de un experimento social (cuando no una revolución) a cámara lenta a lo largo de un siglo desde 1923. 91 años el Partido Socialdemócrata de Austria (1923-1934 y 1945-2025), 3 años el Frente Patriótico (la coalición fascista que abolió la democracia) entre 1934 y 1938 y 7 el partido nazi tras la anexión con Alemania y hasta 1945. Y aunque muchos documentos se perdieron tras la guerra, se calcula que los nazis incorporaron más de 50 000 viviendas (entre 60 y 70 000 según la Enciclopedia del Holocausto) al patrimonio municipal. Y muchas de estas viviendas ya no estaban en las afueras, sino en los barrios burgueses. Fueron confiscadas a la población judía (200 000 personas), algunos de los cuales eran grandes propietarios que vivían de las rentas que les generaban sus edificios de apartamentos. Es decir, casi triplicaron el parque público existente hasta entonces. Y aunque algunas propiedades se restituyeron a los dueños o familiares supervivientes de los campos de exterminio, la mayor parte de estas viviendas siguen siendo propiedad del ayuntamiento.

Y una última reflexión que ya traté hace tiempo. Habría que preguntarse si el hecho de que un mismo partido haya gobernado ininterrumpidamente durante las últimas ocho décadas tiene algo que ver con que un inmenso parque público de vivienda y la falta de vivienda en propiedad construyen un electorado cautivo y una democracia devaluada donde el pueblo y el partido tejen intereses comunes y pesebrismo a lo largo de todo un siglo. Una sociedad menos libre, donde buena la población con menos recursos vive a expensas de los intereses espúreos de los políticos y de la coyuntura económica, que en nuestro caso es mucho más frágil que en el austriaco.

Y no olvidemos que si las políticas vienesas de antes de la Segunda Guerra Mundial han sido válidas tanto tiempo es porque, tras arrojarse al abismo de la historia entre 1914 y 1945, su población se estancó durante 50 años. Viena no ha tenido que abordar los problemas de crecimiento de población que el resto del mundo sí que ha enfrentado.

Para que el suelo y la vivienda solo sean públicos son necesarios cien años de sangre y mucha violencia

Por eso, Viena no es ejemplo de nada, porque quienes apuestan porque el suelo y la vivienda solo sean públicos se olvidan de que, para que llegue a ocurrir algo parecido, son necesarios cien años y mucha violencia. Porque estos cambios solo ocurren a través de una revolución de esas en las que corre la sangre, o bien haber perdido dos guerras mundiales… o haber ganado una guerra civil.

Así que estas afirmaciones, que se escuchan demasiado, o tienen algo de brindis al sol o de irresponsabilidad, y desde luego no son una propuesta serias e informadas. Eslóganes vacíos que no van a ningún lado, y con los que no se hace efectivo el derecho a una “vivienda digna y adecuada”.