¿Cuánto se paga de comunidad en un piso de lujo? Hasta 2.500 euros al mes

Piscina, 'jacuzzi', baño turco, gimnasio, bodega, cava de puros, sala de cine, salón social, fisioterapeuta, túnel de lavado de coches, aspiración por conductos, chofer para el edificio... Vivir en un piso de lujo ofrece a sus propietarios una serie de servicios, 'amenities' y comodidades acordes con el nivel de exclusividad de su vivienda y, en muchas ocasiones, similares a los que puede ofrecer un hotel de lujo. Sin embargo, al igual que sucede con los yates o los Ferrari, el mantenimiento de estas propiedades, puede ser realmente elevado.

Desde los 700-800 euros al mes que han comenzado a pagar los recién instalados propietarios de la nueva promoción de La Finca, en Pozuelo de Alarcón (Madrid), a los 1.200 euros que se pagan en su vecina y la lujosa urbanización de mansiones habitadas por futbolistas y famosos, los 1.500/2.500 euros, que es la horquilla en la que se mueven los gastos de comunidad en Lagasca 99, o los 3.000 euros que podrían llegar a alcanzar las lujosas viviendas de Canalejas y cuyos propietarios se beneficiarán, eso sí, de todos los servicios del lujoso hotel Four Season.

Los vecinos de Lagasca 99 pagan, de media, entre 1.500 y 2.000 euros al mes

Y, entre medias, un amplio abanico de precios, capaces de quitar el hipo. En Juan Bravo con Serrano se están pagando 650 euros con portero siete días a la semana, garajista y en la finca donde vivió Ava Gadner, en El Viso, con apenas una decena de vecinos, se están pagando en torno a los 800..., mientras que en Recoletos, hay promociones con gastos que pueden oscilar entre los 800 y 2.000 euros al mes, dependiendo si se trata de obra nueva o segunda mano.

Del mayor o menor importe dependen los servicios y 'amenities' asociados a la vivienda, el personal que trabaje para ella, pero también el número de vecinos por promoción.

"Lo primero que determina la cuantía de los gastos de una comunidad es el número de viviendas que tiene la promoción. No es lo mismo una comunidad de seis vecinos que una de 40. Normalmente, la cantidad de servicios de un edificio se dimensionan en base a esta cifra, ya que pagar más de 1.000 euros al mes, por ejemplo, es una cantidad que no es plato de gusto para mucha gente", explica Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'.

Su opinión la comparten otros dos expertos del mercado de lujo en Madrid. "Normalmente los gastos aumentan por varios motivos y, especialmente si son pocos vecinos, lo que suele suceder en las promociones de lujo, pero también por los servicios que ofrecen como seguridad 24 horas, calefacción y agua caliente, además de diferentes 'amenities", añade Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo. "En edificios con pocas viviendas, pero similares en superficies y 'amenities' que en otras de mayor tamaño, la repercusión por unidad de los gastos de comunidad es mucho mayor", añade Óscar Larrea, experto en el mercado residencial de lujo.

"La superficie de la vivienda, pero también el número de vecinos es clave en los gastos de comunidad. Por ejemplo en el proyecto Skyline de Stoneweg en Madrid, con 303 unidades, permite que los gastos se repartan entre un mayor número de viviendas. En este proyecto, estamos hablando de unos 150-225 euros al mes y tanto propietarios como inquilinos pueden disfrutar de gimnasio, sauna, solarium, dos piscinas e incluso de un huerto urbano", añade Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE

Por su parte, Luis Valdés, director de residencial en Colliers destaca que "la mayor diferencia respecto a los gastos de comunidad de unos proyectos a otros se aprecia en aquellos que cuentan con servicios de hotel, como en el caso de las Four Seasons Residences, donde el nivel y la calidad de estos son extraordinarios". Y asegura, que, "sin duda, veremos más proyectos 'branded residences' en el futuro". "Four Seasons es un claro ejemplo en Madrid, como también lo es en Barcelona Paseo de Gracia 111, donde, en ese caso, sus propietarios disfrutarán de los exclusivos servicios del lujoso hotel Mandarina Oriental", añade Población.

Tal y como explica el directivo de Colliers, es importante diferenciar los gastos de comunidad en cuanto a mantenimiento y gestión de la vivienda o edificio de los servicios que ofrece la comunidad, al tiempo que "es importante tener claro lo que son los 'servicios concierge', individualizados para cada propietario".

Piscina, 'jacuzzi', baño turco, gimnasio, bodega o cava de puros son algunos de los servicios

De hecho, al igual que suele suceder en comunidades más asequibles, una de las partidas que más encarece los gastos de comunidad es el de personal contratado para diversos menesteres: conserjes de planta, garajistas, seguridad, jardinería, auxiliares..."En algunas promociones, efectivamente, se debe a los servicios e instalaciones que ofrece la promoción, que en ocasiones generan altos gastos de mantenimiento como bodega, cava de puros, piscina con zona de 'spa' y sauna, gimnasio, etc. Gasto al que hay que sumar el del personal necesario para el cuidado de jardines, personal de seguridad y portería, incluso recepción para el 'lobby'. Todo ello incrementa el coste", apunta Larrea quien destaca, por ejemplo, cómo el gasto suele ser mucho más elevado en edificios con garajes robotizados, "puesto que el mantenimiento es más costoso y en algunos casos se contrata un seguro para averías que incluye, por ejemplo, transporte gratuito para los propietarios durante el arreglo".

"También los núcleos de comunicación vertical encarecen muchísimo los gastos de comunidad. Cuantos más asecensores hay, más costoso es su mantenimiento", añade Samuel Población.

Canalejas batirá récords

El proyecto que puede batir todos los registros en Madrid son las 22 lujosas viviendas del Four Seasons, en la Plaza de Canalejas. Aunque el coste está aún por determinar, diferentes fuentes aseguran a El Confidencial que, efectivamente, podrían alcanzarse los 3.000 euros al mes. "Estás pagando la marca y un servicio muy lejos de cualquier comunidad de propietarios".

"Como ejemplo tenemos el edificio más exclusivo en Madrid ahora mismo y con un nivel de servicios superior al del resto, el Complejo Canalejas, gestionado por la cadena de hoteles de lujo Four Seasons y que cuenta con servicio de conserjería 24 horas, recepción y personal de seguridad, zonas comunes sociales, gimnasio y piscina interior, etc. Además, la cadena ofrece servicio de paquetería y equipaje, televisión por cable y wifi e instalación de alarma en todas las viviendas".

El precio medio de venta de sus viviendas se sitúa ligeramente por debajo de los 5 millones de euros, si bien, la más cara, uno de los áticos, ha superado los 10 millones, lo que se traduce en un precio de repercusión, de media, de 15.100 euros por metro cuadrado y, en el caso del ático más caro, la cifra se eleva hasta 16.600 euros.

Los propietarios de estas viviendas —y posiblemente sus inquilinos, puesto que hay propietarios que podrían alquilarlas—, podrán disfrutar de los restaurantes del Four Season, así como del servicio de limpieza y cuidado de niños del hotel, tendrán un director de residencia, servicio de conserjería las 24 horas, recepción y personal de seguridad, servicio de botones, acceso al salón social, gimnasio y piscina cubierta, pero también tendrán acceso a un servicio de entrega y recepción de paquetería urgente, almacenamiento de equipaje, recogida de basuras, dos líneas de teléfono, televisión por cable, wifi en todas las residencias y sistema de alarma contra incendios.

Y, por si no fuera suficiente, Four Seasons también tiene previsto poner a disposición de sus clientes un servicio de prellegada y salida del hogar y otro de limpieza de la casa, manteles y sábanas, servicio de lavandería, mayordomo, aparcacoches, lavado de coches, compra en supermercado un servicio de reparaciones o hasta un chef privado. Servicios, todos ellos, que sin duda harán subir la factura mensual.

A la zaga, aunque a corta distancia se sitúan los gastos de Lagasca 99, uno de los proyectos de lujo de obra nueva más importantes del barrio de Salamanca. Vendido al cien por cien, una de sus 44 unidades, el ático más exclusivo, batió récords en el mercado. Disfrutar de todas sus intalaciones (piscina, club social, gimnasio, piscina exterior en la cubierta del edificio, 'spa' y zona 'wellness' y hasta huertos termosolares), cuesta a sus propietarios entre 1.500 y 2.500 euros al mes, en función del tamaño de la vivienda —entre 330 y 700 metros cuadrados—.

¿Se preocupa el comprador de lujo por estos gastos?

El importe de los gastos en una comuniad de lujo puede representar un importe relativamente pequeño para unos propietarios dispuestos a pagar varios millones por una vivienda. Pero ¿suele ser habitual que se interesen por el importe de los mismos?

"Sin duda sí. Se puede tener mucho dinero, pero siempre se pregunta por este tipo de gastos", reconoce Población a lo que Luis Valdés añade que "aunque se suele preguntar, no es determinante de cara a la decisión de compra".

Óscar Larrea, por su parte, asegura que "en general sí nos preguntan. Y cada vez más, pero también depende del perfil del comprador, las exigencias y sus necesidades. Por ejemplo, un matrimonio con hijos entre 35 y 55 años valora mucho más las zonas comunes y sociales, mientras que personas solteras o parejas sin hijos se preocupan más por las zonas comunes deportivas y no tanto sociales como puede ser una piscina o un gimnasio. Antes de marzo del año pasado, por ejemplo, se le daba menos valor a las zonas comunes, pero ahora mismo esa situación ha cambiado. Por otro lado, los clientes extranjeros y sobre todo latinoamericanos buscan seguridad, servicio de conserjería, ya que muchas veces Madrid no es su primera residencia y necesitan este tipo de servicios", añade Larrea.

"El cliente nacional sí puede dejar de comprar una propiedad si los gastos son muy elevados"

Respecto al comprador extranjero, Robles añade que, aunque "averiguar los gastos de comunidad es una de las preguntas habituales durante la comercialización de una vivienda de lujo, para un comprador internacional a veces es menos relevante, ya que está malacostumbrado a pagar gastos disparatados en otras propiedades de Miami o Nueva York. Al final lo que importa a un cliente no es tanto la cantidad como que se haga una buena administración del dinero y que sean visibles los resultados de pagar una comunidad mayor que el promedio", explica.

En la misma línea se pronuncia Ana Calderón, "sí preguntan por los gastos de comunidad, pero el cliente extranjero no le da una gran importancia porque respecto a los gastos que pagan en sus países de origen les parece incluso barato. El cliente nacional sí puede dejar de comprar una propiedad si los gastos son muy elevados. A veces sorprende que algún cliente que se gasta tres millones de euros en un piso dude en comprarlo por los gastos de comunidad. Afortunadamente, casi siempre sale bien y terminan comprando".

Muchas de las propiedades de lujo, especialmente las que han sido adquiridas por el comprador extranjero, pueden permanecer largas temporadas sin uso, lo que lleva a algunos de sus propietarios a plantearse su alquiler, ya sea de larga estancia, o por temporadas. En estos casos, ¿quién asume los elevados gastos de comunidad?

"En el 95% de los casos, los asume la propiedad tanto en lujo como en los alquileres más asequibles. Igual que el IBI, que es un gasto que debe pagar el arrendador salvo en casos excepcionales", apunta Ana Calderón, mientras que Luis Valdés destaca que en alquileres de lujo los gastos los asume la propiedad, excepto aquellos servicios que sean 'a la carta'. "En estos casos, los cuales los asume el inquilino. De hecho, muchos de estos se gestionan a través de la tecnología, usando una aplicación en la que cada inquilino o propietario puede solicitar los servicios".

"El internacional está malacostumbrado a pagar gastos disparatados en Miami o Nueva York"

Por su parte, Óscar Larrea distingue entre contratos de larga y corta estancia. "En alquileres de larga estancia o tradicional el coste lo asume el propietario. En pocas ocasiones el inquilino asume este tipo de costes. Normalmente ya están repercutidos en la cuota mensual del alquiler. Evidentemente, los pisos de lujo con mayores servicios tienen un precio de alquiler más alto. Por el contrario, en corta estancia o alquiler vacacional, el inquilino es el que asume los gastos de limpieza".

Larrea recuerda cómo un cliente que vivía de alquiler, en pleno mes de diciembre y con temperaturas muy bajas, ponía el aire acondicionadlo frío debido al calor generado por la calefacción central. Dos gastos que, por otro lado, estaban incluidos en el precio del alquiler.

"Normalmente es el arrendador el que soporta los gastos de la comunidad. Al fin y al cabo, la presencia de determinados servicios (seguridad 24 horas por ejemplo, muy demandado entre los clientes) permite alquilar la propiedad por un importe mucho mayor a su coste real. Ese valor extra por el que el inquilino está dispuesto a pagar más se monetiza mucho mejor incluyéndolo dentro del alquiler mensual. Aun así se puede pactar que sea de forma distinta siempre que se refleje en el contrato de arrendamiento", apunta Robles.

“En las promociones de mayor nivel se da por hecho que los gastos van a ser altos y que habrá conserje, seguridad 24 horas, incluso recepcionista, un servicio de mantenimiento de nivel, jardinero... incluso en el gym un 'personal trainer'… Es cierto que las tecnologías han ayudado mucho, y por ello a través de una aplicación ahora pueden tener servicios a la carta, pero al final a todos les gusta el trato personalizado. Llegar a su casa y que le den las buenas tardes, le ayuden con el equipaje, le suban el correo o le acerquen el periódico a casa o a la piscina”, concluye Luis Valdés.