¡Intereses al 15%! El negocio inmobiliario que se está perdiendo la banca

La financiación alternativa al promotor inmobiliario para que este pueda comprar suelo ha dejado de ser una posibilidad para convertirse en una realidad. Un promotor local de Málaga acaba de conseguir 35 millones de euros para adquirir tres terrenos en Mijas, cancelar parte de su deuda bancaria y financiar las obras de construcción del proyecto.

La compañía que lo ha hecho posible ha sido Ibero Capital Management, la gestora que pusieron en marcha hace apenas dos meses Walter de Luna y Luis Moreno —ambos exdirectivos de Sareb y Acciona Inmobiliaria—, que cuenta con más de 400 millones para financiar promociones en todo el territorio español. El dinero procede de los mayores fondos de inversión del mundo, Oak Hill Advisors, que desde 2005 ya ha invertido en nuestro país más de 1.000 millones de euros, principalmente en proyectos inmobiliarios.

Este es el primero de casi media docena de proyectos que pueden cerrarse en las próximas semanas, puesto que Ibero CM tiene sobre la mesa otras tres operaciones por un valor próximo a 100 millones euros. Por primera vez desde que estalló la crisis, promotoras y gestoras de cooperativas a quienes la banca se negaba a prestar dinero para comprar suelo pueden acceder a un tipo de financiación, más cara que la tradicional, pero en muchos casos necesaria para poder seguir funcionando.

"Estamos a punto de cerrar una operación de suelo de tres millones de euros la próxima semana, con una comisión de apertura del 2% y una rentabilidad anual del 13%. En un año, cuando se haya obtenido la licencia de obras, nos saldremos dando paso a la financiación bancaria", explica a El Confidencial Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, que a finales del mes de abril recibía el mandato en exclusiva de MCAP Global Finance, la filial londinense de la gestora de Nueva York Marathon Asset Management, para gestionar 200 millones de euros destinados a la financiación de compra de suelo finalista en España.

Posibilidades bastante amplias

El goteo de este tipo de operaciones no ha hecho más que comenzar. Y las posibilidades que se abren ante los promotores parecen bastante amplias. "En el caso de Mijas, la estructura de la financiación es muy flexible, al incluir varios tramos que financian la adquisición de suelo, la cancelación de deuda bancaria, el pago de impuestos y otros gastos inherentes a la transacción y la construcción del proyecto. La remuneración igualmente es flexible, al combinar un coste fijo más una remuneración variable en función del resultado final del proyecto", explican Walter de Luna y Luis Moreno que, si bien prefieren no entrar en detalles sobre los intereses que deberá abonar el promotor, insisten en que tienen "un coste de financiación, de media, inferior al 15%, ya que puede haber una participación sobre beneficios".

"Al participar en el beneficio final del proyecto, los intereses no son tan elevados como si solamente se financiase la compra de suelo. Y no hay un porcentaje establecido, puesto que dependerá del coste total de la construcción que financiemos. Cuanto más elevado sea este, mayor será el porcentaje", apuntan ambos directivos.

Su modelo es muy diferente al que persigue Colliers. "Nosotros no queremos estar hasta el final del proyecto. Concedemos un préstamo puente al promotor que le permite comprar suelo finalista, y cuando obtiene la licencia de obra puede acceder a la financiación bancaria y empezar a pedir a los clientes cantidades entregadas a cuenta. Podríamos quedarnos hasta el final cobrando un beneficio, pero pensamos que es muy complicada la convivencia con un promotor que sabe que podría estar financiándose más barato con un banco", añade Echavarren.

Jordi Argemi, director general financiero (CFO) de Neinor Homes, explica a El Confidencial que, debido a la escasez o no existencia de deuda bancaria para comprar suelo, hay determinados 'players' en el sector que están optando por la financiación alternativa, que, "por el momento, se está traduciendo en dos formatos distintos: por un lado, préstamo subordinado por parte de algún fondo de deuda y, por otro lado, mediante la emisión de pagarés".

En ambos casos, el coste es más elevado respecto a la financiación bancaria, pero existen diferencias entre ambas fórmulas. "El coste del primero puede multiplicar por 3x y 4x el coste bancario del préstamo promotor, en torno a los 250 puntos básicos de 'spread', mientras que en el segundo el coste es menor, entre 1,25x y 2x el préstamo promotor, asumiendo el mismo periodo de vida de la deuda", explica Argemi.

Recientemente, Aedas Homes lanzaba una emisión de pagarés, si bien, tal y como insisten en destacar desde la propia compañía, "dicha emisión está destinada única y exclusivamente a sufragar sus gastos operativos, como, por ejemplo, las nóminas de los empleados".

Las grandes, con fondos propios

Por lo pronto, las grandes promotoras no se han visto obligadas a recurrir a este tipo de financiación, que está orientada a compañías endeudadas o sin recursos propios. Entre las cotizadas, tanto Aedas Homes como Neinor Homes disponen de liquidez para afrontar la compra de suelo procedente de sus respectivas salidas a bolsa. En ambos casos, en torno a 100 millones de euros.

"La estrategia de Neinor Homes es comprar suelo con fondos propios. A nivel de liquidez para la compra de suelo del año pasado y este, hay que destacar que en la IPO capturamos una ampliación de capital de 100 millones de euros, y disponemos de un portfolio de producto terminado comprado a Kutxabank que estamos vendiendo. A partir de 2019, los recursos para comprar suelo procederán de la venta efectiva de viviendas que están actualmente en plena fase de construcción, por lo que el negocio promotor se autofinanciará con la rotación de los propios activos", explica Jordi Argemi.

A partir de 2019, los recursos para comprar suelo procederán de la venta efectiva de viviendas que están en plena fase de construcción

En su opinión, "una promotora, en velocidad de crucero, no debería tener deuda suelo, y mucho menos deuda corporativa. Es un grave error, y creo que tenemos que aprender de lo que ocurrió en el pasado". Y añade que "la financiación bancaria de las promotoras debe enfocarse exclusivamente al desarrollo de la promoción [préstamo promotor], lo que limita la exposición y riesgo asumido por la entidad bancaria".

Tampoco compañías como Vía Célere, Amenabar o Pryconsa se han visto obligadas a recurrir a la financiación alternativa para comprar suelo. Las operaciones que han cerrado, incluso en plena crisis, se han realizado con fondos propios, lo que les permitió ser protagonistas de algunas de las escasas operaciones en los años más duros del sector.

"Solo utilizo la financiación bancaria, pero en casos muy especiales y cuando sé que la venta de las viviendas está muy, muy garantizada, y suelo procurar que no exceda el 30% del valor de suelo", señala un alto ejecutivo del sector. "No obstante, es muy restringida, solo para empresas con un 'loan to value' muy bajo y con reconocido 'track record".

Una opinión que comparte el CFO de Neinor Homes. "Las entidades bancarias han aprendido del pasado y están muy concienciadas, tanto en sus departamentos de negocio como de riesgos. Es por ello que no hay en el mercado deuda de suelo proveniente de entidad bancaria. La excepción se puede producir cuando el vendedor de un suelo es una entidad bancaria y que, para que se produzca la compraventa, conceda alguna facilidad a través de su financiación. Pero, aun así, están siendo tremendamente prudentes los bancos. Y es muy buena noticia", añade Jordi Argemi, quien descarta que la compañía vaya a optar en algún momento por la financiación alternativa. "Ya estamos entregando viviendas y por ello financiaremos el suelo con fondos propios".

"Dicho esto, sí que es importante que quien opte por financiación alternativa vincule el vencimiento y repago a la entrega de las viviendas, a pesar de que implique mayor coste y por tanto pérdida de rentabilidad. El tener un repago de deuda sin vinculación a ninguna entrada de caja aporta un riesgo significativo a una promotora, pues la generación de liquidez de una promotora se produce exclusivamente con entrega de viviendas, y los plazos de las mismas son largos e incluso pueden depender de terceras partes que no son del todo controlables, como por ejemplo los ayuntamientos", concluye el directivo de Neinor.