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OCHO EXPERTOS ANALIZAN LAS CLAVES DEL SECTOR

Listos para un 2018 de récord: se consolida la compra de vivienda y falta suelo finalista

Todos los expertos coinciden. El año que acabamos de despedir ha sido espectacular para el mercado residencial español, el mejor ejercicio desde que hace ya una década estalló la burbuja inmobiliaria; y la tendencia se mantendrá, al menos, durante 2018, que será una continuación en cuanto a construcción de viviendas, ventas de casas, concesión de hipotecas e incrementos de precios. Además, aunque el mercado seguirá moviéndose a diferentes velocidades con Madrid, Barcelona, Islas Baleares y zonas costeras a la cabeza, la mancha de aceite de la recuperación irá extendiéndose poco a poco hacia otras zonas.

"Sin duda, 2017 ha sido el mejor año desde que estalló la crisis. Desde 2007 hasta 2013 asistimos a una fuerte reestructuración con ajuste de precios de hasta el 30%, en 2013 el mercado se estabilizó y ya este año hemos visto importantes subidas de precios que se mantendrán durante 2018. Nosotros prevemos incrementos de precios entre el 10% y el 15% en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, e incrementos que podrían llegar incluso al 30% en zonas 'prime' donde ha crecido mucho la demanda y hay muy poca oferta", reconoce Óscar Larrea, director de obra nueva en Madrid de Engel & Völkers.

Desde Bankinter también se muestran muy optimistas de cara al próximo ejercicio. "Sin duda, 2018 va a ser el mejor año inmobiliario en la última década", señala Jesús Amador, analista inmobiliario de la entidad. "Desde el punto de vista macro vamos a seguir viendo cifras que apoyen el mercado de la vivienda. El PIB se situará en el 2,5%, seguirá mejorando el empleo y la tasa de paro bajará por primera vez en muchos años del umbral del 15% a finales de 2018, lo que sin duda impulsará la demanda de casas". Pero además, "la vivienda seguirá siendo un activo muy atractivo para invertir frente a otros productos financieros como la renta fija en un contexto de bajos tipos de interés. De hecho, 2018 será también el último año antes de que los costes de financiación empiecen a subir", añade Amador.

A pesar de estas buenas perspectivas, el mercado deberá superar varias piedras en el camino. La falta de suelo finalista, unos elevados costes de construcción y las dificultades de los promotores para acceder a la financiación podrían, si no truncar, al menos sí condicionar la actividad constructora así como la positiva evolución de precios. Para el primero de estos obstáculos, muchos promotores han comenzado ya a mentalizarse.

"Es evidente que durante los últimos años ha habido un parón de la gestión urbanística y estaba claro que tarde o temprano el suelo finalista se iba a agotar", reconoce Sandra Daza, directora general de Gesvalt. Esta falta de terrenos listos para construir ha llevado ya a las principales promotoras del país a incluir en sus estrategias de negocio la compra de suelo no finalista, con el riesgo urbanístico y de tramitación que ello conlleva. Una decisión impensable hasta hace apenas un par de años, pero necesaria para que las cotizadas puedan cumplir sus planes de negocio y de entrega de viviendas a largo plazo.

La falta de suelo finalista, unos elevados costes de construcción y las dificultades del sector promotor para acceder a la financiación marcarán 2018

"Tenemos suelo para construir viviendas durante los cuatro o cinco próximos años, pero nuestros planes pasan por comprar suelo no finalista para gestionar y poder mantener el ritmo de construcción cuando se termine", asegura David Martínez, director general de la cotizada Aedas Homes.

"En estos últimos años no se ha generado suelo finalista suficiente para que se puedan alcanzar las 120.000-150.000 viviendas hacia las que se dirige el mercado y cuando este se genere habrá cambiado el ciclo, porque el 'timing' de la producción de suelo es supracíclico, es decir, dura más de lo que dura un ciclo", añade Alberto Valls, socio responsable de 'real estate' de Deloitte.

El suelo finalista se agota

En su opinión, los promotores tienen pocas opciones para afrontar esta escasez. "O bien fabrican suelo o compran compañías o plataformas que tengan importantes carteras de suelo para poder promover". En este sentido recuerda, por ejemplo, dos de las grandes operaciones inmobiliarias del último año. La adquisición por parte de Blackstone y de Cerberus de las carteras inmobiliarias de Santander y BBVA, respectivamente. Ambas con un importante componente de suelo.

La enorme escasez de suelo finalista empieza a ser un problema en los mercados de mayor empuje como Madrid o Barcelona donde ya se están produciendo tensiones de precios en los terrenos que salen a la venta, con una competencia más que evidente y con algunos promotores dispuestos a pagar unos precios que sí han comenzado a hacer saltar las alarmas, aunque solamente sea puntualmente y en zonas muy concretas.

Proyección de cómo se integrará Operación Calderón en Madrid.

El ejemplo más reciente y llamativo es, sin duda, Operación Calderón, donde la intención del Atlético de Madrid es conseguir un precio de repercusión del suelo en torno a los 3.500 euros el metro cuadrado, lo que implicaría vender las viviendas por encima de 6.000 euros. Sin duda, un precio fuera de mercado que ha provocado que buena parte del sector se eche las manos a la cabeza pero que, sin embargo, no ha conseguido desmotivar a todos los interesados.

"El que sigue acudiendo a este tipo de operaciones es porque sabe que no se va a liberar suelo en el corto plazo", explica Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima). "El problema es que el suelo no solo se está calentando en aquellas zonas donde la demanda es más elástica y puede asumir un incremento de los precios, sino que también se están produciendo fuertes subidas de precios donde la demanda es mucho más rígida, como por ejemplo El Cañaveral", añade.

Por otro lado, la compra de suelo en gestión no está exenta de riesgos. No olvidemos que Madrid ha saltado en los últimos dos años a la palestra informativa por la paralización o retraso de de varios ámbitos que suman miles de viviendas. Uno de los más mediáticos es, sin duda, operación Chamartín —rebautizada como Distrito Castellana Norte—, que representa unas 11.000 viviendas y que, finalmente podría ver la luz a lo largo de 2018.

Tampoco han llegado aún las grúas a las antiguas cocheras de Cuatro Caminos ni al antiguo solar del Ministerio de Defensa en Raimundo Fernández Villaverde, ambos proyectos de cooperativas que arrancaron hace ya tres años. Aunque más llamativos en cuanto a volumen de viviendas son los desarrollos del sureste —37 millones de metros cuadrados—, con capacidad para levantar hasta 105.000 viviendas nuevas durante los próximos 15 años y donde el Ayuntamiento de Madrid ha decidido que se construya solo un tercio de las viviendas previstas.

En los últimos años no se ha generado suelo suficiente para que se puedan alcanzar las 150.000 viviendas hacia las que se dirige el mercado

"Sin duda, habrá que seguir aplicando mucho rigor a la compra de suelo, que seguirá haciéndose con fondos propios. Quien no lo haga de esta manera podrá tener algún problema pero no será un problema sistémico, como sucedió hace 10 años, sino que será un problema particular de cada uno", añade David Martínez.

Por su parte, para Ernesto Tarazona, director ejecutivo del 'family office' Twin Peaks, "de lo que no cabe duda es de que se están alcanzando niveles de precios que ya no son tan fáciles de defender y que van a acabar trasladándose al cliente final. Habrá que ver si este podrá pagar las viviendas o no. Al menos, a diferencia de lo que sucedió hace 10 años, la banca no está detrás de este tipo de operaciones", recuerda.

El suelo no es la única preocupación del sector. En el último año, los expertos también advierten de un fuerte encarecimiento de los costes de construcción debido a la enorme falta de mano de obra cualificada y a una todavía muy débil financiación al sector promotor. "Es necesario recuperar el tejido productivo que se destruyó con la crisis y que en estos últimos 10 años no ha conseguido recuperarse. No es posible crear 1,5 millones de puestos de trabajo de la noche a la mañana, de tal manera que la poca mano de obra cualificada que existe tensiona los precios y dilata los plazo", reconoce Carolina Roca.

"Por otro lado, la financiación al sector promotor se ha reducido exclusivamente a cinco entidades financieras y para pasar de 80.000 viviendas a 150.000 sería necesario duplicar el préstamo promotor y no vemos que las previsiones de dichas entidades lo contemplen", concluye.

Objetivo: construir 150.000 viviendas al año...

Y es que en lo que también coinciden todos los expertos es en el número de viviendas que es necesario construir en un mercado sano y que sitúan en una horquilla entre 120.000 y 150.000 viviendas anuales, cifra de la que aún nos encontramos muy alejados. Según datos del Ministerio de Fomento, el número de visados en toda España se sitúa a mes de septiembre en 60.700 viviendas, 14 veces menos que en pleno 'boom'. De esa cantidad, aproximadamente 15.000 corresponden solamente a Madrid, es decir, el 25% del total, lo que da idea del impacto a nivel nacional que tendría un posible parón de la actividad constructora en la capital de España.

"Hay una demanda estructural de unas 100.000-120.000 viviendas anuales que hay que atender y que no se puede cubrir solamente con las viviendas usadas", señala Jesús Amado, quien considera que "hasta que las viviendas que se encuentran actualmente en fase de construcción no comiencen a entregarse, la escasez de oferta será un catalizador para los precios". Y es que, a día de hoy, apenas un 10% de las viviendas que se venden -unas 50.000 unidades- son de obra nueva, frente a la abrumadora mayoría de transacciones de segunda mano —unas 450.000—.

... y batir el medio millón de casas vendidas

Otro de los objetivos del sector es batir ampliamente la barrera de las 500.000 viviendas vendidas, cifra que no se consigue superar desde 2008 y que ha estado al alcance de la mano este año pero que la inestabilidad en Cataluña podría haber impedido finalmente —a falta de datos oficiales— debido al parón de las ventas en la comunidad catalana en esta recta final.

"Es evidente que el contexto económico y las perspectivas son muy buenas, pero lo cierto es que la crisis política en Cataluña sí ha afectado no solo al mercado catalán, también al de Madrid, puesto que una parte de la inversión se ha desplazado hacia este mercado, con especial impulso al mercado del alquiler. Habrá que ver qué sucede tras las elecciones, pero lo cierto es que el mercado se ha ralentizado, se ha perdido el pulso, y eso va a ser difícil de recuperar", asegura Tarazona.

Bankinter estima que "la demanda residencial alcanzará un volumen cercano a 550.000 viviendas en 2018, impulsada por la mejora del empleo y las favorables condiciones de financiación". "Esto será posible gracias a la tendencia alcista que se mantendrá durante 2018, una mayor actividad inmobiliaria en otras áreas como País Vasco, Valencia, Alicante, Canarias, Baleares, Cataluña, un crecimiento del mercado hipotecario y la mejora del empleo y la migración inversa, es decir, aquellos españoles que se fueron durante la crisis y que ahora están volviendo y necesitan una casa en la que vivir", asegura Fernando Encinar, jefe de estudios y uno de los socios fundadores de idealista.

"El empleo sigue mejorando a nivel nacional y empujará sin duda al mercado inmobiliario. Sin embargo, no debemos olvidar que sigue habiendo mucha disparidad geográfica. Mientras en Andalucía o Melilla la tasa de desempleo se mantiene por encima del 25%, en Baleares, por ejemplo, se encuentra por debajo del 10%", recuerda Sandra Daza.

Los precios continuarán subiendo

Respecto a la evolución de precios, también habrá continuidad respecto a las subidas registradas en el último año, si bien, tal y como apunta David Martínez, estos "no pueden subir eternamente por encima de los salarios". Para Óscar Larrea, los precios en las mejores zonas de Madrid y Barcelona subirán entre un 10% y un 15%. "Todavía nos quedan dos o tres años buenos con incrementos de precios que oscilarán entre el 5% y el 20% dependiendo del tipo de activo y de la ubicación. De hecho, hay producto en zonas muy 'prime' y productos muy exclusivos como viviendas de 800 metros en El Viso o áticos de más de 500 metros, donde se están volviendo a ver precios de 2006 y 2007 debido, principalmente a la enorme escasez de producto".

Se están alcanzando precios que ya no son tan fáciles de defender y que acabarán trasladándose al cliente final. Habrá que ver si este podrá pagar

Desde Bankinter, por su parte, estiman un crecimiento a nivel nacional en torno al 5% "más acorde con el ciclo y con unos salarios que se mantienen estancados", señala Jesús Amador, mientras que Daza insiste en la necesidad de hablar con prudencia sobre la evolución de los precios. "El mercado es muy heterogéneo y ha cambiado mucho en los últimos 10 años, de ahí la necesidad de analizar el mercado al detalle y tener cuidado con los mensajes que se lanzan respecto a los crecimientos de precios ya que, por ejemplo, en Madrid, Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana o Castilla y León los precios han subido un 5% en el último año, mientras que en Aragón, País Vasco, Asturias o Canarias están estables y en Cantabria o La Rioja han caído un 5% y un 2%, respectivamente".

Por último, por lo que se refiere a la configuración del sector, tras las salidas a bolsa de Neinor y Aedas, Alberto Valls considera que en 2018 asistiremos al debut bursátil de nuevas compañías y que nos encaminamos "hacia un proceso de concentración similar al de otros países como Francia o Reino Unido, donde las cinco primeras promotoras tienen más del 40% del mercado", mientras que David Martínez reconoce que a lo largo del ejercicio que está a punto de arrancar "posiblemente veremos operaciones de consolidación en el sector".

Ernesto Tarazona, por su parte, destaca cómo la liquidez que hay actualmente en el mercado se está traduciendo en un apoyo de los inversores hacía las compañías cotizadas que están desarrollando obra nueva, tal y como sucedía en épocas pasadas, mientras que asegura que en 2018 comenzaremos a ver cómo "grandes inversores internacionales y nacionales que se involucraron en el mercado español hace cuatro años, van a ir ejecutando sus planes de desinversión".

Sin burbuja a la vista

Es la pregunta del millón. ¿Se está gestando una nueva burbuja inmobiliaria? A pesar de estas anomalías del mercado, especialmente en zonas muy localizadas, los expertos la descartan de manera unánime.

"No se dan todos los factores para que podamos hablar de ella. Sí podemos hablar de microburbujas en pequeños mercados o zonas como Malasaña o Lavapiés con mucho alquiler vacacional", reconoce Óscar Larrea.

Para Fernando Encinar, "hemos vivido pensado que el sector inmobiliario se movía en su conjunto en una sola dirección. En pleno 'boom', todo subía, cualquier tipo de activo, y en todas partes y tras el pinchazo de la burbuja todos los activos cayeron, ningún producto ni ningún mercado fue indemne a la crisis. Lo novedoso en la situación actual es que algunos productos suben en algunas zonas, pero bajan en otras", explica.

En su opinión, hay otro elemento que diferencia la situación actual de la vivienda durante el 'boom'. "Vivimos bajo el nuevo mantra de que si el mercado sube es burbuja y de que cualquier inversor es un especulador malvado que provocará inevitablemente que los precios suban como la espuma. La realidad es que la mayoría de los inversores que están actualmente en el mercado son ahorradores que han decidido que su dinero, parado en el banco, merecía algo de marcha y están recibiendo mejores rentabilidades vía alquiler".

"El perfil del inversor nervioso que compraba una vivienda para venderla al poco tiempo con grandes plusvalías que proliferó hace 10-14 años ha desaparecido del mercado. El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender, al menos de momento. Y es que, hace una década, se compraba en base a expectativas, pero no había una demanda real de vivienda", apunta Encinar.

"La gente compraba para vender pasado un tiempo, porque sabía que el precio iba a subir. Ahora la demanda es real y allí donde no hay demanda se ajustan los precios. El especulador de la burbuja ya no existe, hoy el especulador que compra es para sacar la vivienda en alquiler, no para reternerla en el mercado", concluye este experto.

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