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  1. Vivienda

¿CALENTÓN PASAJERO O 'BOOM' INMOBILIARIO?

La vivienda se dispara un 20,6% en Barcelona y un 15,5% en Madrid en solo un año

Aunque buena parte del sector inmobiliario niega que en España se estén cometiendo los errores del pasado, algunos indicadores han comenzado a hacer saltar las alarmas

Barcelona. (Reuters)

¿Calentón inmobiliario pasajero o burbuja? Aunque buena parte del sector inmobiliario –promotores, bancos, expertos…–, niega que en España se estén cometiendo los errores del pasado y que estemos asistiendo a la gestación de un nuevo 'boom' inmobiliario, lo cierto es que algunos indicadores han comenzado a hacer saltar las primeras alarmas, especialmente los que hacen referencia a la evolución de los precios de las viviendas. Los incrementos no solo son generalizados, sino que, en algunos mercados, son especialmente llamativos.

Es el caso de las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, donde las subidas –obra nueva y usada– superan ampliamente los dos dígitos. Según datos de la tasadora Tinsa, en solo doce meses la vivienda se ha encarecido un 20,6% en la Ciudad Condal y un 15,5% en la capital de España. Durante los meses de verano se ha producido un auténtico 'boom' de precios ya que, durante el segundo trimestre del año, la subida interanual se situó en el 1,8% y en el 2,7%, respectivamente.

Las subidas de doble dígito de determinadas zonas, donde hay escasa oferta o existe un 'boom' turístico, no parecen sostenibles

"Un incremento sostenible de los precios se sitúa entre el 4% o el 5%. Los dobles dígitos de determinadas zonas, donde hay escasa oferta o existe un 'boom' turístico, como Las Palmas o Ibiza, no parecen sostenibles en el largo plazo", explicaba recientemente a El Confidencial Jesús Amador, analista inmobiliario de Bankinter.

Ambas ciudades aún se encuentran lejos de los máximos de 2007 (Barcelona, un 28,3% por debajo, y Madrid, un 37,4%), sin embargo, desde los mínimos, los precios se han revalorizado ya un 44,4% y un 24,9%, respectivamente. El 'efecto contagio' no ha tardado en llegar a otros puntos de la geografía española con encarecimientos de las viviendas también significativos en apenas doce meses. Es el caso de otras capitales como Tarragona (+13,4%), Vitoria (+10,3%), Palma de Mallorca (+9,3%), Pamplona (+9,1%) o Málaga (7,6%).

Palma de Mallorca, en máximos de 2007

En segunda mano, es especialmente llamativo el encarecimiento de la vivienda en Palma de Mallorca, con un avance del 7,3% durante los meses de verano, lo que la convierte en la primera capital en superar el nivel de precios de 2007, seguida por Lleida (5,3%), según datos de Idealista. También destacan los avances en Málaga (5,2%), Girona (4,9%) y Pamplona (3,9%). Aunque no todo son avances; Zamora, por ejemplo, ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 2,3% sus expectativas en segunda mano. Le siguen Teruel (-2%), Soria y Cuenca (-1,8% en ambos casos).

El empuje alcista de los precios es palpable en los principales barrios y distritos de Barcelona y Madrid, con incrementos también de dobles dígitos. Ciutat Vella y Sants-Monjuïc son los distritos que más se han encarecido en el último año, con subidas del 28,5% y del 26%, respectivamente. La tendencia al alza se extiende por toda la ciudad, hasta el punto de que en siete de los diez distritos que conforman la ciudad el precio medio se ha incrementado más de un 15% en el último año. Tan solo uno, Les Corts, se encarece menos del 10%. Junto a los dos distritos mencionados al principio, Sant Martí (+19,5%) y Sant Andreu (+18,1%) son los que más han aumentado su valor medio en tasa interanual.

Fuente: Tinsa.

Al igual que en Barcelona, en Madrid son los distritos más céntricos los que registran un mayor incremento de precios. Salamanca (+17,1%), Retiro (+16,5%) y Centro (+15,1%) lideran los incrementos, que también se han empezado a extender a distritos más periféricos de la ciudad, como Villa de Vallecas (+13,9%) o Usera (+12,2%).

Barcelona se distancia como la ciudad más cara

Este subidón alcista de los precios ha provocado, por ejemplo, que Barcelona amplíe su brecha de precio respecto a San Sebastián y alcance ya los 3.184 euros el metro cuadrado frente a los 2.997 euros de la capital vasca, que se mantiene por encima de Madrid (2.488 euros) y Bilbao (2.204 euros). En términos de precios, el distrito más caro sigue siendo el barcelonés Sarrià-Sant Gervasi, con 4.308 euros el metro cuadrado. El distrito de Salamanca, en Madrid, ha reducido distancias este trimestre y alcanza los 4.215 euros.

En Barcelona, solamente en un distrito los precios suben por debajo del 10%

“El mercado sigue caracterizado por una recuperación a diferentes velocidades, con una tendencia general positiva impulsada por las buenas perspectivas de crecimiento económico y con las ciudades de Barcelona y Madrid como principales impulsores de la recuperación. En los últimos meses estamos viendo que otras grandes capitales, como Valencia y Sevilla, están asentando la evolución positiva de precios, mientras que Zaragoza va algo más retrasada”, afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Si nos centramos exclusivamente en el mercado de segunda mano, los vendedores han mejorado significativamente sus expectativas de venta. A nivel general, la subida media en toda España fue del 2,3% respecto al trimestre anterior y del 3,7% en los últimos doce meses, según los últimos datos de idealista. Aunque todas las comunidades registran precios más elevados al finalizar el verano que los que tuvieron en primavera, destaca especialmente el incremento que se ha producido en las Islas Baleares, donde las expectativas de los propietarios han crecido un 7,6% en apenas tres meses. Le siguen Catalunya (3,4%), Madrid (2,7%) y Murcia (2,4%). Por el contrario, las menores subidas, se han registrado en Galicia y Asturias, con tímidos repuntes del 0,1% y de apenas el 0,5% en Cantabria y Castilla y León, según el último índice de precios de Idealista. Atendiendo a la variación anual, el aumento es del 3,7%.

“El mercado inmobiliario, tanto en venta como en alquiler, se mueve por expectativas. La caída en la tasa de desempleo y la mejora económica están directamente relacionadas con el alza de los precios del sector. El optimismo ha vuelto al mercado y los precios suben de forma generalizada en todo el territorio. Sin embargo, tal y como llevamos advirtiendo desde hace más de un año, la normalización se está produciendo a dos velocidades, y mientras ya hay municipios como Palma que marcan precios máximos, en otras localidades aún se siguen registrando caídas”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

Expandir

Este experto asegura que “la previsión para los próximos meses es continuista con el momento actual. 2017 se cerrará con más operaciones de compraventa cerradas que en el año anterior y un aumento en la concesión de hipotecas. También es de esperar que crezcan los visados de obra nueva, porque existen grandes zonas y áreas urbanas con 'stock' muy limitado o inexistente”. Aunque la tendencia en los precios se mantiene al alza, para Encinar “nada hace presagiar una nueva burbuja inmobiliaria. Estamos aún lejos de los niveles alcanzados en 2007 y las entidades financieras son ahora más cautas a la hora de facilitar créditos”.

Ripoll, por su parte, recuerda que la situación es de estabilización en la mayoría de los mercados, ya que hasta 13 capitales españolas muestran un precio medio inferior al del tercer trimestre de 2016. “El número de ciudades en esta situación se ha reducido respecto al trimestre anterior, al igual que la intensidad de los descensos, que está, en general, moderándose”, afirma.

Para que nos hagamos una idea, aún son muchas las comunidades autónomas con precios muy alejados de los máximos del ‘boom’, como La Rioja, donde el valor medio es un 56,1% inferior al de hace 10 años, seguida de Castilla-La Mancha (-53,7%) y Aragón (-49,8%). Las regiones donde más se ha contenido el valor medio durante la crisis son Baleares (-28,4%), Galicia (-32%) y Extremadura (-32,2%).

Cinco indicadores sobre la salud del mercado inmobiliario español

1.- Plazo medio de venta (liquidez)

En España se tarda, de media, 9,1 meses en vender una vivienda.  Las ciudades de Madrid y Barcelona son mercados muy líquidos, con plazos medios de venta de 3,2 y 3,4 meses, respectivamente. Entre las cinco grandes capitales, Valencia y Sevilla son las que muestran los plazos más dilatados, con 8,7 y 6,4 meses, respectivamente.

2.- Esfuerzo financiero

Los españoles destinan de media el 16,6% de los ingresos brutos familiares a pagar el primer año de hipoteca. Las comunidades autónomas que muestran un esfuerzo financiero inferior a la media son La Rioja (13,2%), Región de Murcia (13,3%) y Castilla y León (14,2%),

En el extremo contrario, en Islas Baleares, Andalucía y Cataluña se requiere un porcentaje mucho más elevado de los ingresos familiares para comprar una vivienda con financiación. En Baleares, el esfuerzo alcanza el 21,2% de los ingresos brutos familiares, en Andalucía el 17,6% y en Cataluña el 16,7%.

El porcentaje de ingresos brutos familiares necesario para comprar se incrementa en las grandes capitales. En Barcelona es necesario destinar el 24,7% a pagar el primer año de hipoteca, por encima del 23,3% de Madrid. En la capital de España, es el distrito de Moncloa-Aravaca el que exige una mayor proporción de ingresos (37,9%), aunque los supera en Barcelona el distrito de Sarrià-Sant Gervasi, con una tasa de esfuerzo del 40,8%.

3.- Hipoteca media y cuota mensual

La hipoteca media en España ascendió a 113.130 euros en el segundo trimestre del año (último dato disponible), frente a los 148.037 euros de 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cuota promedio destinada a la amortización de la hipoteca es 528 euros mensuales, casi un 40% menos que hace diez años.

En términos de amortización hipotecaria, los vecinos de las provincias de Badajoz, Cáceres, Jaén y Lugo pagan menos de 350 euros mensuales de media, frente a los 528 euros del promedio nacional. En el otro extremo, la cuota hipotecaria más alta se sitúa en Baleares, donde los 713 euros mensuales, 34 euros más que en la Comunidad de Madrid.

4.- Compraventas

Las provincias de Málaga, Alicante y Baleares, las tres con un claro componente turístico, son las que mayor número de transacciones de vivienda han registrado en los últimos cuatro trimestres (año móvil) en relación al tamaño de su parque de viviendas: 33,3 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia de Málaga; 29,4 en Alicante y 28,8 en Baleares.

Por el contrario, los mercados con menos dinamismo son Ourense, con apenas 6,6 viviendas vendidas por cada 1.000 construidas; y las provincias de Zamora y Teruel, con 9,4 y 9,5 viviendas respectivamente por cada 1.000 existentes.

5.- Visados de obra nueva

En lo referente a la actividad promotora, las provincias de Madrid, Navarra y Vizcaya continúan siendo las que más visados de obra nueva registraron en el conjunto de los últimos cuatro trimestres proporcionalmente al tamaño de su parque de viviendas.

En la Comunidad de Madrid se concedieron en el último año 5,4 visados por cada 1.000 viviendas existentes en la provincia, por encima de los 4,4 visados de Navarra y los 4,3 de Vizcaya. Entre las zonas menos activas, destacan las provincias de Tarragona y Lugo (0,7 visados por cada millar de unidades ya construidas en ambos casos), seguidas de Valencia, Pontevedra y Zamora, con un visado por cada 1.000 viviendas existentes.

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