El mercado ¿real? del alquiler: 310.461 pisos y locales han legalizado la fianza en Madrid

¿Quien controla realmente el mercado del alquiler? El Gobierno acaba de aprobar un real decreto (que entró en vigor el 19 de diciembre) que persigue mejorar las garantías contractuales y fiscales tanto del arrendador como de los inquilinos. Sin embargo, no regula los precios, que en la Comunidad de Madrid están marcando récords (según Fotocasa el metro cuadrado se paga ya a 13,09 euros, un 60% más que la media española). Mientras, muchos jóvenes se ven expulsados de este mercado, incapaces de pagar las cuotas que fijan los caseros, en su gran mayoría propietarios o pequeñas empresas. De hecho, apenas un 3% del mercado lo controlan profesionales, ya sean fondos de inversión, socimis o promotores.

El grupo parlamentario de Podemos en la Asamblea de Madrid ha pedido al Gobierno regional que mejore los mecanismos de control de este mercado en la región. "Y es que si no hay datos, no hay control. Por incapacidad o porque es su política, la Comunidad de Madrid no controla este mercado, ni el residencial ni el turístico, permitiendo que se esté generando un sistema especulativo", señala el diputado José Manuel López. Porque ¿cuántas viviendas en alquiler hay en Madrid? No hay una estadística fiable. El INE señala que el 24,3% de los hogares madrileños vive de alquiler, es decir, 623.000 de los 2.564.100 que hay.

La ley obliga a que la fianza que el inquilino entrega al arrendador sea depositada en la Agencia de Vivienda Social (AVS). Según los últimos datos que maneja este organismo, dependiente de la Comunidad de Madrid, a 30 de noviembre de este año la AVS gestionaba 310.461 depósitos vivos, es decir, fianzas cuyos contratos de alquiler están vigentes. Cruzando estos datos con el INE la conclusión es sencilla: 623.000 hogares en alquiler menos 310.461 fianzas depositadas suponen 312.000 alquileres que en principio no están cumpliendo la ley. Los datos de la AVS incluyen pisos y locales comerciales, los del INE solo viviendas, por lo que la diferencia de alquileres residenciales sin fianza puede ser mayor.

¿Estamos por tanto ante más de 300.000 alquileres irregulares? Isabel Pinilla, directora gerente de la AVS, asegura que no. "No estaríamos ante contratos irregulares, simplemente ante una falta administrativa, la de no depositar la fianza". El arrendador, por tanto, puede ser sancionado. Las multas varían entre el 5 y el 25% del importe de la fianza no depositada si la infracción es leve, con un tope de 6.010,12 euros; y entre el 26 y el 50% si es grave, con un límite de 90.151,82 euros. La obligación de depositar la fianza también incluye a los contratos de arrendamiento verbal.

Para el diputado López vivimos una burbuja del alquiler, "que es extraña porque España es el país de la UE con más vivienda vacía. Es verdad que las necesidades han aumentado por el cambio cualitativo de las familias, no por el crecimiento de la población. Sólo el 30% de los hogares tiene una familia 'tradicional'. Hay parejas separadas, adultos que conviven temporalmente... lo que implica más necesidad de vivienda para la misma población. Pero no hay control y se favorece la especulación". Los datos del INE revelan que los hogares en alquiler han crecido en la Comunidad de Madrid tres puntos en cinco años, 98.300 viviendas.

Según Podemos, este mercado de alquiler "especulativo" se alimenta gracias al auge del turismo, que ha pasado de 52 a 82 millones en ocho años. "El sector turístico cree que es coyuntural y no quiere invertir en nuevos hoteles, pero no quiere perder el mercado, así que se extiende a los pisos turísticos. Los turistas ocupan viviendas que deberían ser de alquiler. Y los organismos públicos, como el Sareb, que tenían que haber servido para generar una bolsa de viviendas de alquiler públicas, las está vendiendo a fondos de inversión para especular con ellas", recalca López.

La fianza es una garantía que el inquilino entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato. El depósito de esta fianza es obligatorio y gratuito. Y debe hacerlo el arrendador. Con el nuevo decreto aprobado por el Gobierno la fianza queda limitada a una mensualidad en el caso de las viviendas (dos si es mediante avales) y a dos mensualidades cuando se trate de un arrendamiento para otros usos, como un local comercial. El arrendador, no obstante, podrá exigir una garantía adicional de otras dos mensualidades. Es decir, el inquilino podría tener que desembolsar hasta tres meses para poder acceder a un alquiler. Por ejemplo, para un alquiler de 700 euros, estaríamos hablando de 2.100 euros. Eso sí, el depósito no es revisable durante los primeros cinco años.

El depósito de la fianza de cualquier alquiler en la comunidad de Madrid se debe realizar en la Agencia de Vivienda Social. El plazo para depositarla, por parte del arrendador, es de 30 días hábiles desde la celebración del contrato. El depósito fuera de ese plazo soporta un recargo del 2% del importe de la misma. En 2017 (últimos datos oficiales) la Comunidad ingresó 449.109,44 euros de recargo de demora, un 40,54% más que en 2016. La devolución de la fianza por el arrendador debe realizarse en el plazo de un mes a partir de la extinción del contrato de arrendamiento y entrega de llaves. La devolución generará intereses si el propietario tarda más de un mes en devolvérsela al inquilino. El derecho a exigir su devolución prescribe a los cuatro años desde la fecha de finalización del contrato.

Los datos que maneja el Gobierno regional revelan que en 2014 se registraron 82.378 depósitos de fianza, cifra que creció a 103.254 en 2015. En 2016 hubo un descenso, hasta las 93.020 fianzas, dato que se mantuvo estable en 2017 con 93.276 fianzas. Entre enero y septiembre se este año ya se han tramitado 87.770. En este mismo periodo la AVS ha devuelto el importe de otras 156.000 fianzas. Actualmente hay 310.461 depósitos vivos. Solo en 2017 la Comunidad manejó 109,6 millones de euros, lo que revela que la fianza media es de 1.175 euros. Mientras gestiona ese dinero, la administración debe destinarlos a la promoción pública de viviendas y a obras de rehabilitación y remodelación de las zonas más desprotegidas".

Lo ocurrido en 2015 es destacable. Ese año se produjo de repente un incremento del 25% en el registro de fianzas. ¿Por qué? Según la AVS porque se establecieron las bases reguladoras para la concesión de subvenciones al alquiler. Y en la convocatoria se establecía como documentación necesaria una copia del resguardo del depósito de la fianza. Podemos insiste: "En Madrid hace falta un registro como el de fianzas, que asociado a la declaración de la renta y a un sistema de inspección podría permitir un control real del sector", señala el diputado López.

Desde la AVS recuerdan que cualquier inquilino puede solicitarles la acreditación de que su arrendador ha efectuado el depósito de la fianza que le ha entregado. Cuando la agencia verifica que no se ha hecho se genera un expediente denominado INFA, actuación previa a una inspección, que consiste en enviar una carta recordando al arrendador que debe depositar la fianza, así como las consecuencias de su incumplimiento. Si a pesar de esa comunicación previa, persiste la irregularidad, se inicia entonces un procedimiento de inspección.

Durante 2017 se iniciaron 1.591 actuaciones previas o INFAS, un 41% menos que en 2016. "Este descenso tan acusado es debido a que cada vez más se va afianzando en la población el conocimiento de la obligación de realizar el depósito. También hubo más en 2016 como consecuencia del programa de ayudas al alquiler del año 2015, que requería que se acreditara por el beneficiario el depósito de la fianza. El volumen de solicitudes y, correlativamente, los expedientes de INFAS se incrementaron arrastrando el retraso de los expedientes del 2015 al 2016", explican desde la agencia.

La Comunidad de Madrid realizó 426 inspecciones en 2017, que acabaron en 275 expedientes sancionadores y una recaudación de 116.256 euros

Paralelamente los inspectores de la agencia realizaron 426 inspecciones en 2017, que acabaron en 275 expedientes sancionadores, lo que supone un aumento del 17,81% respecto a los 226 expedientes del año 2016. Los ingresos por sanciones sumaron 116.256,16 euros, un 22,30% menos que los 149.640,44 euros recaudados en 2016. ¿Por qué se ingresó menos si hubo más expedientes? "Por la aplicación de la bonificación del 20% sobre la sanción en el caso de pago voluntario". La mayoría de las inspecciones proceden porque los arrendadores quieren desgravarse el alquiler y la agencia comprueba en esos momentos que no depositaron la fianza.