¿Moratoria hipotecaria? La banca lanza alternativas ante las dudas del decreto

Una de las medidas estrella del Gobierno para paliar los efectos del coronavirus, la moratoria hipotecaria, podría quedarse en un brindis al sol. Bancos y abogados coinciden en lo restrictivo que es el texto del decreto aprobado la semana pasada de urgencia por parte del Consejo de Ministros, así como las dudas que arroja en torno a los requisitos y los plazos. Según fuentes conocedoras, Economía prepara un reglamento u orden ministerial para el desarrollo del decreto, incluyendo estos detalles.

“Hay que entender que es un texto escrito de forma urgente, y no está mal teniendo en cuenta el plazo con el que se realizó, pero hay varias incógnitas importantes”, señalan fuentes jurídicas. En la misma dirección, los bancos se quejan de que se deja en el aire el plazo, y que hay cuatro requisitos que dejarán fuera de la medida a muchas familias que lo necesiten. “El Ejecutivo ha sacado una medida para ayudar a la gente, y nosotros tendremos que decir que no siguiendo sus indicaciones”, lamentan fuentes financieras.

Hay que tener en cuenta que el decreto exime a los bancos de dotar provisiones por esta moratoria, por lo que si se realizan estas ayudas a los clientes hipotecados, a las entidades les interesa seguir al pie de la letra el decreto para evitar incrementar el colchón frente a la morosidad contra su cuenta de resultados. Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado que flexibilizará las provisiones por moratorias o créditos avalados por el sector público en esta crisis, la vía del decreto es la más evidente, pero no es fácil.

Algunos clientes ya lo han comprobado. Es el caso de Álvaro, cuya empresa le ha aplicado un expediente de regulación temporal de empleo (ERTE) con un recorte del 70% de las horas y el salario. A sus 42 años, está casado y tiene dos hijos, y supone la principal fuente de ingresos de la unidad familiar. “El viernes me puse en contacto con mi banco por 'e-mail' primero, y teléfono después, para preguntar por la moratoria hipotecaria. Me acabaron ofreciendo un crédito puente”, explica a este medio.

Álvaro recibió en el primer contacto información sobre la moratoria hipotecaria, que contemplaba los requisitos para aplicarla: que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, si es un empresario o profesional, que haya sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o en sus ventas; que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el indicador público en renta de efectos múltiples mensual del mes anterior; que la cuota hipotecaria sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar, y que por esta emergencia sanitaria la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.

¿Cuántos requisitos?

El decreto, por ahora, no especifica si hay que cumplir los requisitos, aunque abogados consultados dan por hecho que sí. También los bancos. Santander, por ejemplo, incluyó en la circular para su plantilla que se deben cumplir todos. En cualquier caso, no será fácil ni inmediato acreditarlo para los clientes, como recoge el texto, en esta situación de confinamiento, que se prolongará hasta el 11 de abril. Por ello, los bancos informan a los clientes y tramitarán las moratorias cuando sea posible, pero preparan alternativas.

Banco Sabadell, por ejemplo, ha lanzado un crédito puente de hasta seis mensualidades sin intereses ni comisiones, y con duración de hasta cinco años. La opción está dirigida a clientes que cumplan los requisitos de la moratoria hipotecaria pero tengan dificultades para acreditarlo ya, o que estén cerca de los umbrales exigidos.

Otras entidades estudian medidas —o ya las han implementado— en dirección similar. Desde los grandes bancos, se analizan opciones de moratoria o crédito puente, mientras que Bankia está ultimando medidas para familias como las que ya anunció el sábado para empresas, que incluyen ampliar plazos de financiación, adelantándose al Instituto de Crédito Oficial (ICO). El resto de los bancos también incluye en su oferta líneas de este estilo. Se trata de medidas "para facilitar el pago de sus préstamos hipotecarios, como la ampliación de plazo, introducción de carencias de capital y flexibilización de las condiciones de amortización en general, que se adaptan a cada caso en particular", indican en Unicaja.

De esta forma, la banca esquiva las dudas que arroja el decreto. Además del cumplimiento de los requisitos, también está la incógnita de los plazos. “No se sabe cuál es el plazo de aplicación de la moratoria, si es para aplazar una cuota durante el tiempo que dure el estado de alarma o por un periodo más amplio. Da la impresión de que dependerá de la negociación del banco y el cliente, pero es necesario resolver cuanto antes esta incertidumbre”, explica Juan Hormaechea, socio de Allen & Overy. "Parece ser que inicialmente se estaba contemplando una moratoria de un mes, pero no hay una decisión tomada a este respecto en la Administración, dada la velocidad con que se desencadenan los acontecimientos y las diferentes posturas en el seno de la misma. Las entidades financieras están a la espera de una decisión a este respecto. Tampoco se conoce aún el instrumento normativo que concretará la aplicación, ni la fórmula que se utilizará para ejecutar la eventual novación de los préstamos hipotecarios. Por tanto, muchas incertidumbres que, de momento, están impidiendo la puesta en práctica de la moratoria", añade.

Buenas prácticas

La reforma de la ley del crédito inmobiliario del año pasado ya impide a los bancos iniciar ejecuciones antes de las 12 cuotas impagadas en la primera mitad de la vida de la hipoteca, y antes de las 15 cuotas en la segunda mitad. Aunque, con la moratoria, no se aplicarán intereses de demora a los clientes. “Los bancos ya se adhirieron al código de buenas prácticas aprobado en 2012 para contribuir a aliviar la situación de muchas familias en dificultades, y entonces sí había un régimen sancionador, que no se incluye en este decreto. Pero la mayor duda del decreto son los plazos”, sostiene Idoya Arteagabeitia, socia de Pinsent Masons.

Sobre los plazos, “sin perjuicio de lo que puedan libremente pactar los clientes y las entidades, parece lógico concluir que la moratoria por exigencia de la norma solo podría aplicarse obligatoriamente mientras se mantenga la duración del estado de alarma”, opina Luis Carnicero, socio de Ramón y Cajal Abogados. Precisamente, una incógnita adicional es si puede haber pacto entre el banco y el cliente para extender el plazo, ya que es previsible que la crisis económica derivada de la pandemia y la parálisis de la actividad se alargue más tiempo.

En cuanto a los cuatro requisitos, Carnicero cree que son obligatorios los cuatro, ya que en otros artículos se hace referencia al cumplimiento de los requisitos, en plural. El problema es cómo acreditarlos. Un empleado que ha perdido su puesto (con un ERE o un ERTE) necesita un documento del Servicio Público de Empleo (SEPE, antiguo Inem), mientras que para un autónomo o empresario el texto estipula una caída sustancial de las ventas, para lo que se cita un 40%. Pero no está claro cómo se puede demostrar, lo que supone otra duda sin resolver.

Expandir