El Corte Inglés y Merlin negocian una alianza para crear un gigante inmobiliario

El Corte Inglés quiere cumplir cuanto antes con los compromisos adquiridos con las agencias de calificación financiera, a las que ha prometido en su reciente y primera emisión oficial de bonos que va a reducir su deuda de 4.000 millones de euros a la mitad en los próximos 18 meses. Para ello, Jesús Nuño de la Rosa, presidente del grupo de distribución, ha decidido agilizar la venta de parte de sus activos inmobiliarios, la joya de la corona del 'holding'. Según fuentes financieras, la compañía negocia esta operación con Merlin Properties, la empresa cotizada más grande del sector en España.

Las mismas fuentes han confirmado las conversaciones entre Jesús Nuño de la Rosa e Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, la socimi inmobiliaria participada principalmente por Banco Santander con unos activos bajo gestión valorados en 7.670 millones de euros, a 30 de junio de 2018. Las negociaciones están muy abiertas y abarcan toda la tipología de los propiedades que conforman la cartera de El Corte Inglés, tasada por Tinsa en 17.144 millones en su último informe anual. Fuentes próximas a Merlin han declinado comentar esta informacion, mientras que fuentes oficiales de El Corte Inglés señalan que "no ha alcanzado ningún acuerdo global con ningún operador".

Según otras fuentes, las últimas reuniones se han centrado principalmente en la compra y la gestión de los activos logísticos de la compañía de grandes almacenes, que ya ofreció a varios agentes del sector la posibilidades de quedarse con estos centros de distribución hace cerca de dos años con el asesoramiento de Morgan Stanley. Aquellas conversaciones no prosperaron por la diversidad de la cartera, compuesta por centros comerciales, tiendas y puertos logísticos, algunos de los cuales tenían poco valor y distorsionaban la tasación del portfolio.

Pero ahora, una vez comprometidos con Standard & Poor's, Moody's y Fitch a rebajar su deuda, De la Rosa se ha propuesto como prioridad traspasar todos los activos necesarios para reducir su pasivo en unos 2.000 millones. Con ello, conseguirá rebajar la proporción entre la deuda y el beneficio operativo o ebitda a dos veces, frente a las cuatro actuales, lo que le daría la calificación de ‘investment grade’ o grado de inversión.

Un cambio muy considerable, lo que le permitiría financiarse en los mercados a unos tipos de interés más baratos —ahora ha pagado un 3%—, puesto que sus bonos podrían ser comprados por todo tipo de inversores y no solo por los especulativos como ocurre ahora, al tener prohibida la suscripción las gestoras de fondos que solo adquieren títulos de renta fija o variable con una solvencia mínima y sin riesgo de impago.

Merlin Properties es el que más avanzado está en las negociaciones con El Corte Inglés, que quiere cerrar un acuerdo antes de acabar 2018 o, a más tardar, antes del 28 de febrero de 2019, fecha en que finaliza su ejercicio fiscal. La propuesta actual consiste en la adquisición de parte de los activos inmobiliarios de El Corte Inglés y en firmar un contrato como gestor de la cartera. El portfolio del grupo de distribución está compuesto por 94 propiedades, la mayoría de ellas en España, de las que el 87% son centros comerciales.

De los 17.144 millones de valoración, casi 15.000 millones se corresponden con puntos de venta. Pero la fisonomía de estos centros es muy heterogénea, como demuestra que mientras cuatro de ellos están tasados en 2.000 millones, la mayoría de los activos podrían venderse por entre 100 y 200 millones. Pero cerca de un tercio del total son lo que el propio El Corte Inglés llama improductivos. Es decir, en los que pierde dinero. El grupo ha intentado transformarlos en 'outlets' de grandes marcas, pero lo cierto es que muy pocos reúnen las características para convertirse en lugares como Las Rozas Village o Factory.

Entre los puntos de venta que son improductivos, destacan los de Leganés (Arroyosur), Jaén, Oviedo, Elche, Guadalajara, Talavera, Albacete o Eibar. Además de estos centros comerciales con la bandera roja, la compañía tiene otro siete en ámbar, como los de Cádiz, Castellón, Córdoba o Arroyomolinos. El valor de estos 'shopping mall', como se les conoce en el sector, es más dudoso, puesto que no se podría hacer un contrato de venta con derecho al alquiler ('sale & lease back'), ya que sus ingresos no cubren la deuda. Además, dada su estructura, la mayoría de ellos sin ventanas, su transformación en oficinas, el principal mercado de Merlin Properties, u hospitales es más difícil.

De los 7.670 millones que Merlin gestiona en activos, 5.500 millones corresponden a oficinas, 934 millones a centros comerciales y 403 millones a locales comerciales en calles principales.