Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas

Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la 'cero' o la 'techo', condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.

[Lea aquí: El Tribunal de la UE concede la retroactividad total en las cláusulas suelo]

¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?

• De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
• De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
• De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
• De la factura de tasación del inmueble.

Por ejemplo, una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013 para un inmueble situado en Madrid, supondría una devolución para el cliente de unos 3.000€ aproximadamente.

Además, se puede reclamar cualquier hipoteca, esté pagada o no. En cuanto a la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble (ya que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales varía según la Comunidad Autónoma).

Jurisprudencia y plazos

El Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas en su sentencia del 23 de diciembre del año 2015 (por considerarlas abusivas), responsabilizando al banco de los mismos pues solo le benefician a él. Si bien el fallo hace referencia específica a las hipotecas del BBVA, lo cierto es que en la práctica todas las entidades bancarias cuentan con cláusulas similares. Y en todas se pueden solicitar la nulidad.

Todos estos clientes contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de formalización como algo natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Muchos, además, han estado pagando de más (o siguen haciéndolo) sin ser conscientes de que el banco está vulnerando sus derechos como consumidor al aplicarles la cláusula suelo.

Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación).

Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por eso no es relevante que el contrato de préstamo esté ya amortizado o siga vigente.