tiene la mitad de edificabilidad que la media
Operación Chamartín se defiende: es la cuarta parte de Canary Wharf
De los 15 desarrollos urbanísticos más importantes de la historia reciente, como Canary Wharf, La Défense o Postdamer Platz, el español es el tercero con menor edificabilidad
En un momento en que las relaciones entre Distrito Castellana Norte (DCN), la promotora de Operación Chamartín, y el Ayuntamiento de Madrid están "completamente rotas", según reconocen desde la propia compañía, la participada de BBVA y San José ha decidido poner negro sobre blanco las dimensiones de su desarrollo en comparación con grandes proyectos similares de regeneración urbana realizados en otras partes del mundo.
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Y la conclusión ha sido que se trata de uno de los menos especulativos del planeta, hasta el punto de que es el tercero con menos edificabiliad de los 15 desarrollos urbanísticos seleccionados. Con el objetivo de desacreditar los argumentos del consistorio, que en reiteradas ocasiones ha criticado las faraónicas dimensiones del plan de DCN, la promotora encargó a Colliers hacer una comparativa internacional.
La consultora inmobiliaria estudió, en una primera fase, más de 200 proyectos, de los cuales terminó seleccionando los algo más de una docena que conforman el informe final, ya que son los únicos comparables en todas sus dimensiones con la regeneración urbana de Chamartín. Los elegidos son Mission Bay, en San Francisco; Nine Elms, Canary Wharf y King's Cross, en Londres; Zuidas, en Ámsterdam; Hafencity, en Hamburgo; Europaviertel, en Fráncfort; Postdamer Platz y Europacity, en Berlín; Hudson Yards, en Nueva York; La Défense, en París; Portanuova, en Milán; Docklands, en Melbourne, y Barangaroo, en Sídney.
Estos desarrollos, sin los cuales ahora resulta difícil imaginarse estas capitales, se diseñaron con una explotación muy superior a la de Operación Chamartín, como revela el dato de que el coeficiente de edificabilidad media de todos ellos (metros cuadrados edificables sobre metros cuadrados de suelo) sea de 2,69, más del doble del 1,05 que contempla la ampliación del paseo de la Castellana.
De hecho, el proyecto español tiene la tercera ratio más pequeña, solo por detrás de Docklands y Europaviertel: es 14 veces menor que Hudson Yards, una cuarta parte de Canary Wharf y el 40% de La Défense.
Quizá consciente de ello, la propuesta que hizo el consistorio, bautizada como Madrid Puerta Norte, escondió el as en la manga de mantener el coeficiente de edificabilidad en el 1,05, ya que este es realmente bajo en relación con sus comparables, y optó por reducir a la mitad la dimensión del ámbito para echar por tierra los planes de DCN. El problema es que, con este diseño, las principales damnificadas son las infraestructuras que iba a financiar mayoritariamente la filial de BBVA.
En la selección realizada por Colliers, uno de los criterios utilizados para elegir a los comparables ha sido, precisamente, que se tratase de proyectos donde ha habido una importante recuperación de infraestructuras obsoletas. Además, en casi todas las actuaciones seleccionadas ha habido un cubrimiento de vías ferroviarias e integración de zonas degradadas de la ciudad mediante nuevas infraestructuras y zonas públicas.
En el caso concreto de Operación Chamartín, sobre las actuales vías de la Estación Norte de Madrid se prevé construir el segundo parque urbano más grande de la capital, y destinar el 80% de los terrenos del ámbito a infraestructuras y dotaciones.
Zonas verdes y rascacielos
Otra característica común a todos los proyectos analizados es que han apostado por el uso mixto de residencial, oficinas y comercial, mezcla donde DCN destaca por destinar el 54% de su edificabilidad a residencial, frente al 32% de la media del resto de planes, que han apostado más por las oficinas (46% de media, frente al 32% español) y en menor medida por el comercio (6,9% y 5,4%, respectivamente).
Donde Operación Chamartín sí está en la media con sus comparables es en el número de metros cuadrados de espacios libres y zonas verdes por habitante, que se sitúa en una ratio de 5,6, frente al 5,7 del total, y en su apuesta por levantar un edificio emblemático que pase a formar parte de los símbolos de la ciudad.
En el caso de Fráncfort es la Main Tower; en Milán, Unicredit Tower; en París, Tour First; en Londres, One Canada, y en Sídney, el famoso Crown Sidney, cuyas 75 plantas y 271 metros de altura quiere superar DCN con el rascacielos de 320 metros que proyecta en Chamartín, dimensión que lo convertiría en el edificio más alto de la UE.