Montse Cespedosa, experta financiera: "Una hipoteca debe de estar por debajo del 80% del nivel de tasación"

Comprar una vivienda sigue siendo una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona y, según Montse Cespedosa, exdirectora bancaria y asesora financiera, también una de las más delicadas si no se hace con números fríos sobre la mesa. Con casi tres décadas de experiencia en el sector, la experta lanza un mensaje claro: una hipoteca sana no debería superar el 80% del valor de tasación, independientemente del precio de compraventa.

Cespedosa, que pasó 27 años en banca —18 de ellos como directora de oficina—, explica que el gran error de muchos compradores es dejarse llevar por la emoción. “La gente firma contratos de arras o se embarca en autopromociones sin saber si el banco les va a conceder la financiación”, advierte. Cuando el préstamo se acerca al 90% o incluso al 100%, el riesgo aumenta de forma considerable y cualquier contratiempo puede acabar en un problema serio.

La experta recuerda que, tras la crisis financiera de 2008, el Banco de España fijó límites claros para evitar excesos. La normativa establece que no se debería conceder financiación por encima del 80% del valor real de la garantía, precisamente para proteger tanto al cliente como al propio sistema financiero. Las ayudas públicas y los avales autonómicos han permitido ampliar ese porcentaje en algunos casos, pero Cespedosa insiste en que no son soluciones universales ni accesibles para cualquier perfil.

Desde su experiencia al otro lado de la mesa, la asesora subraya que el banco no solo analiza ingresos, sino hábitos financieros. “Los extractos bancarios dicen mucho más de una persona de lo que se cree: si es ahorradora, si tiene descubiertos, si devuelve recibos”, explica. Preparar bien la documentación, conocer los puntos fuertes y débiles del perfil económico y acudir a la oficina con capacidad de negociación marca la diferencia frente a aceptar una oferta estándar online.

Otro de los aspectos clave es la capacidad de endeudamiento. Aunque el límite habitual se sitúa en el 30% o 35% de los ingresos, Cespedosa recomienda no apurar ese máximo. “Una hipoteca es un contrato a 25 o 30 años y la vida cambia. Hay que dejar margen para imprevistos, para ahorrar o para futuras decisiones financieras”, señala. A eso se suman gastos muchas veces olvidados, como comunidad, mantenimiento o impuestos.

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Sobre el tipo de hipoteca, la experta descarta la variable en el contexto actual y apuesta por soluciones intermedias. “Ahora mismo, una hipoteca mixta puede ser una buena estrategia”, apunta, especialmente si permite cambiar a tipo fijo cuando los tipos de interés sean más atractivos. Lo que sí tiene claro es que amortizar anticipadamente una hipoteca barata no suele ser una buena idea: “Si tienes un tipo en torno al 2,5%, amortizar es una aberración financiera; hay productos sin riesgo que dan más rentabilidad”.

Con todo, Cespedosa defiende que comprar vivienda sigue siendo una decisión acertada si se hace con criterio. “Hay que sentarse, hacer números y dejarse asesorar. Comprar no es solo tener una casa, es construir patrimonio y estabilidad a largo plazo”, concluye.