¿Tienes dudas sobre el contrato de alquiler? Un experto resuelve las más frecuentes

“Oh buscar piso / cuando lo oyes la primera vez piensas: / ‘¡¡uuuh independizarse, vivir solo, salir del nido… que bonito!!’ / te lo pintan todo como el lunes de Vicente después de enterarse de la muerte de Aiteda: precioso / pero la putita realidad es que es peor que un regalo de Techi por el amigo invisible”, así empieza –entre referencias televisivas de 2018– la ‘Oda a buscar piso’ del influencer Brioche. Un claro ejemplo de lo que muchos experimentan cuando quieren mudarse a una nueva vivienda de alquiler, especialmente en los lugares donde los precios se han puesto por la nubes.

Lo cierto es que buscar un piso para arrendar puede volverse un infierno, ya sea por el presupuesto que uno tenga o la oferta que haya en el mercado. Pero cuando encontramos el perfecto, viene otro punto que puede complicarse: firmar el contrato.

A veces las condiciones que establece el casero pueden ser leoninas, lo que nos hace dudar sobre su legalidad. El abogado Daniel Loscertales, uno de los mayores expertos en Arrendamientos Urbanos de nuestro país, resuelve algunas a El Confidencial de las dudas más comunes a la hora de firmar un contrato de alquiler.

Fianza y otras garantías

El abogado explica que la fianza máxima que se puede pedir en el alquiler de una vivienda es de una mensualidad. Aunque apunta que el casero también podría solicitar otras dos mensualidades adicionales como garantía. [Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)].

Dependiendo de la comunidad autónoma la fianza se ha de depositar en algún lugar concreto (aunque algunas que no lo exigen). En Madrid, por ejemplo, se ha de depositar en las oficinas que tiene el Gobierno regional para ello pero, según el criterio del abogado “ese depósito se refiere siempre a la fianza obligada, pero no al aval complementario”.

Reparaciones

Loscertales explica que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación, “salvo las pequeñas que exijan por el desgaste del uso ordinario, que corresponden al arrendatario. Todo lo demás es por cuenta del arrendador”. [Art. 21 LAU].

Cuota de comunidad y tasa de basuras

El art. 20.1 de la LAU permite pactar que los gastos “normales” de la comunidad sean por cuenta del arrendatario, indica el abogado. Pero en caso de que estos aumenten exponencialmente, “solo se puede incrementar anualmente el doble del IPC aplicable a la renta de viviendas [art. 18.1.], aunque la junta de propietarios acuerda una subida superior”. Pero aclara que los gastos deberán correr a cargo del inquilino “siempre que se haya pactado al respecto”.

Respecto a la tasa de recogida de basuras, en caso de que no se haya especificado en el contrato, “es por cuenta del arrendatario, que es quien recibe el servicio”.

El mes de agencia

Es bastante común que a la hora de alquilar un piso tengas que pasar por el aro de las agencias. Incluso si lo has buscado en un portal inmobiliarios en el que aparentemente te pones en contacto directamente con el dueño, detrás de la mayoría están estas empresas. Y con ellos llega el temido “mes de agencia”, que generalmente cae en los inquilinos, aunque el agente inmobiliario no haya hecho nada.

El abogado explica que si no se especifica en el contrato, los honorarios de los agentes no son una obligación para el inquilino, “es cuestión de pactar”. Y aclara que nunca podrá exigir a la persona que alquila que corra a cargo de este gasto cuando el propietario sea una persona jurídica [art. 21.1].

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Al plantearle al experto en leyes si es legal que pague el inquilino el mes de agencia, aunque sea un servicio que presta al casero, insiste en que “obligación ninguna. Es cuestión de pacto”. “Pero el arrendatario se puede negar porque es un servicio que ha contratado el arrendador”, concluye.

Subida interanual del precio

Le preguntamos al abogado si el casero puede subir libremente el alquiler de un año para otro, a lo que responde: “Solo el IPC, a tenor del art. 18, en los contratos hechos a partir del 7 marzo 2019, cuando entró en vigor la ley 7/2019. Los anteriores a esa fecha, conforme a lo pactado y si no hay cláusula concreta al respecto no hay revisión de renta”.

Tiempo máximo de alquiler

La LAU establece que los arrendamientos de vivienda tendrán una duración que podrá extenderse, con prórrogas anuales, hasta un máximo de cinco años (si el arrendador es persona física) o de siete (si es jurídica); salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de la fecha de finalización del contrato (o de sus prórrogas), su voluntad de no renovarlo.

Por ello, salvo excepciones, se podrá prorrogar el contrato aunque el casero no esté conforme.

En este sentido Loscertales señala que “si el arrendador no quiere continuar con el contrato, una vez terminados los años que la ley obliga y hecho el requerimiento correspondiente que determina el art. 10, no cabe ninguna ampliación”.

Expulsión de la vivienda

El arrendador no podrá echar al inquilino de la vivienda durante la duración del contrato sin causa aparente. "Salvo que en el contrato se hubiera hecho constar la posibilidad de que el arrendador lo necesite o lo necesiten familiares de primer grado, además hay que hacerlo constar en el contrato a partir del 7 mayo 2019”, apunta el abogado. “De los llevados a cabo anteriormente también, pero no hace falta que el supuesto concreto figure en el contrato”, añade.

Eso sí, aclara que sí que existen causas justificadas que permitirían la expulsión de la vivienda. Supuestos contemplados en el artículo 27 de la LAU, que no ha sufrido modificaciones, “entre los que se encuentra, aparte de impago de la renta y término del contrato, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas”.