LA EXPLOTACIÓN INMOBILIARIA INVISIBLE

Por qué cuanto menos dinero tienes, más pagas por tu piso (en Madrid o en Milwaukee)

Una investigación pone de manifiesto que, al contrario de lo que cabe pensar, los pisos en los barrios pobres son más rentables para los caseros. Algo que también ocurre en España

Foto: Portal del barrio de Villaverde. (EFE)
Portal del barrio de Villaverde. (EFE)

Están los precios de los pisos que dan miedo, se escucha una y otra vez no solo en los centros de las grandes ciudades, no solo en las periferias, no solo en las localidades dormitorio, sino a lo largo y ancho de todo el país. A distintos niveles, el aumento del precio del alquiler parece haberse convertido en una tendencia generalizada bajo la que subyace una creencia más o menos razonable. Ya que los precios suben de forma desigual, nos queda el consuelo de pensar que, al menos, es en los barrios ricos donde más se está estrujando los bolsillos de los inquilinos. El que quiera vivir ahí, que pague lo que le corresponde.

No parece ser el caso ni en nuestro país ni en Estados Unidos, tanto si atendemos a los datos locales como a una reciente investigación realizada por dos de los grandes expertos en mercado inmobiliario, Matthew Desmond, profesor de la Universidad de Princeton y autor de 'Desahuciadas' (editado en nuestro país por Capitán Swing), y Nathan Wilmers, del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT). En Madrid, por ejemplo, los barrios más rentables para los propietarios son Villaverde, Puente de Vallecas y Usera, no precisamente privilegiados. Pero es que ni siquiera la capital o Barcelona son las ciudades más rentables: ese lugar lo ocupan Málaga, Vitoria y Alicante.

El precio de compra de un piso y los impuestos son más bajos en las áreas residenciales deprimidas, pero los alquileres no lo son

Lo que el trabajo de los investigadores estadounidenses pone de manifiesto es que, por lo general, los pobres suelen pagar más por su vivienda en comparación con su valor real que los que residen en los barrios ricos. "El precio de compra de un piso y los impuestos son considerablemente más bajos en las áreas residenciales deprimidas, pero los alquileres no lo son", explican los autores en el resumen de su trabajo. Según sus cálculos, realizados tanto a nivel nacional como en el caso de Milwaukee, los barrios ricos tienen un 10% de explotación (es decir, en 10 años se rentabiliza el piso) mientras que en los pobres es del 25% (en cuatro años). ¿Y si fuese así en todas partes?

La razón de este sobrecoste, en principio, parece obvia: a mayor nivel de pobreza y precariedad en un barrio, mayor es el riesgo para el casero, puesto que hay una mayor probabilidad de que el inquilino no pague su piso. Pero tiene truco. Por una parte, explican, porque este mecanismo provoca que los problemas sociales estructurales (paro, inestabilidad, precariedad) repercutan directamente en el dinero que las clases mas bajas destinan a vivienda. Por otra porque, en sus palabras, "ya que las pérdidas para ellos son raras, los propietarios suelen convertir ese suplemento por riesgo en mayores ganancias". Es decir, ponen la tirita antes de una herida que a menudo nunca llega a producirse.

¿Es igual en todas partes?

El estudio analiza una realidad muy concreta, la estadounidense, con sus barrios deprimidos dentro de las ciudades (esas 'inner cities') donde se agolpa la inmigración. "La explotación por el casero —exigir más en relación al valor de mercado de una propiedad— es mayor en los barrios más pobres, donde hay una mayor concentración de afroamericanos", aseguran. Por otro lado, los datos muestran que en los barrios con mayor poder adquisitivo los márgenes de beneficio son más reducidos, puesto que los costes (de adquisición, de mantenimiento, de impuestos como el IBI y sus equivalentes) son mucho más elevados. Se trata, en comparación con los barrios pobres, de una estrategia a largo plazo, en la cual se espera que una propiedad se revalorice con el tiempo.

¿Es trasplantable esta lógica a España? La lógica del riesgo y la rentabilidad parece funcionar en todas partes. Como recordaba el 'Estudio sobre la rentabilidad de viviendas en alquiler 2018' realizado por Invermax, empresa especializada en gestión de activos residenciales, la rentabilidad bruta y el riesgo de morosidad van de la mano. Basta con echar un vistazo a los barrios madrileños que consideraban más rentables: Villaverde (7,22%), Puente de Vallecas (7,02%), Usera (6,75%), Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%) y Vicálvaro (6,40%). Pero también a aquellos en los que menos beneficios obtienen los propietarios: Salamanca y Barajas (4,46%), Chamberí (4,53%) y Chamartín (4,70%).

Si atendemos al nivel de renta de los diferentes barrios madrileños, descubriremos que los cuatro barrios con un menor nivel de renta media son exactamente aquellos que disfrutan de una mayor rentabilidad para los propietarios que los ponen en alquiler. Villaverde (26.599 euros), Puente de Vallecas (24.688), Usera (25.569) y Carabanchel (27.935), todos ellos por debajo de los 30.000. Con la excepción de Villaverde, reproducen exactamente el mismo orden que la rentabilidad por precio: es decir, también en España (o, al menos, en la capital), cuanto menor es la renta de un barrio, más dinero pueden sacar los propietarios a sus inquilinos. Pasa en Milwaukee, ocurre al otro lado de la M-30.

La regla es clara: los caseros que quieran rentabilizar hasta el último de los euros gastados en su piso, que inviertan en un barrio pobre

¿Qué ocurre con la inmigración? La relación es más o menos parecida, con una salvedad. El distrito con mayor porcentaje de extranjeros en Madrid es Centro (22,84%) y su nivel de renta es relativamente bajo (31.377), pero es uno de aquellos donde la rentabilidad es menos elevada (4,96). Sin embargo, la regla enunciada por Desmond y Wilmers vuelve a hacerse evidente una vez más en los cuatro jinetes del apocalipsis antes nombrados. Usera (22,07%), con su creciente población oriental, Villaverde (19,50%), Carabanchel (19,37%) y Puente de Vallecas (17,91%) son los cuatro barrios, con la excepción de Centro, donde mayor población inmigrante se acumula. La regla es clara: los caseros que quieran rentabilizar hasta el último de los euros gastados en su piso, que inviertan en un barrio pobre. Triste pero cierto.

La explotación moderna

Los autores analizan estas diferencias a partir del tradicional concepto de explotación marxista, la plusvalía. En resumen, a los obreros se les paga solo una parte del dinero que contribuyen a generar, y la plusvalía termina en manos de los dueños del capital. Eso es explotación. En el caso que nos ocupa, la plusvalía no aparece únicamente en el mundo del trabajo, sino también en el de la vivienda. En 'City Lab', Richard Florida cita al economista Henry George, el defensor del impuesto único sobre el suelo, para recordar que las propiedades inmobiliarias son un lugar clave de explotación, ya que en último término, toda la plusvalía obtenida por los dueños del capital termina invirtiéndose en pisos, terrenos o casas.

"Si la explotación laboral es que te paguen menos que el valor de mercado de lo que uno produce, podemos extenderlo al mercado inmobiliario, definiendo la explotación como que te cobren de más en relación al valor de mercado de lo que uno adquiere, pagando más por menos", recuerdan los autores en la presente investigación. Los autores también citan al sociólogo Lewis Mumford, que hace más de medio siglo recordó que "lo que las compañías de barcos descubrieron en el siglo XIX lo sabían mucho antes los caseros: la maximización de beneficios viene no de proporcionar acomodo de primera clase a los que lo pueden pagar a buen precio, sino de los barrios abarrotados, de aquellos cuyos peniques son más escasos que los dólares de los ricos".

Así, los barrios pobres se convierten en parte esencial del urbanismo moderno como lugares de reinversión de capital. Estos barrios, además, tienen otra ventaja: debido a que el riesgo es más elevado, muchos inversores prefieren decantarse por otras opciones más seguras (aunque menos rentables). Al final, los inquilinos se encuentran en un callejón sin salida. No solo "son excluidos tanto de la adquisición de apartamentos y hogares en las comunidades de clase media a causa de su pobreza, la escasez de crédito, su raza o su historial penitenciario" como del alquiler. Por lo tanto, están expuestos a una explotación oculta a causa de la imposibilidad de decantarse por otras zonas donde, quizá, pagarían una cantidad más cercana al valor de mercado, pero inalcanzable para ellos.

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