PROS Y CONTRAS CONGELACIÓN DE PRECIOS

No es solo la expropiación: el verdadero plan de Berlín para bajar el precio de la vivienda

La posibilidad de que el ayuntamiento obligue a no subir el precio de los alquileres en cinco años parece viable, y está siendo defendida por varios partidos

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A estas alturas quizá ya haya leído que Berlín sopesa la posibilidad de celebrar un referéndum para expropiar pisos a grandes inmobiliarias y destinar esas viviendas al alquiler social. Su objetivo serían los propietarios con más de 3.000 viviendas en cartera, como Deutsche Wohnen, que en caso de salir adelante la ley, deberían ceder en total 200.000 propiedades. Sin embargo, no es la única propuesta planteada en la capital germana, ni siquiera quizá la más viable. Desde hace unos meses está tomando forma otra alternativa que se encontraría con menos resistencias, y que ha sido promovida por destacados miembros de los grandes partidos alemanes.

Si España quiere tomar alguna idea de sus compatriotas europeos, puede encontrar inspiración en la metrópolis norteña, donde cada vez parece más probable que se termine aprobando una congelación del precio de los alquileres durante cinco años ('Mietendeckel'). Todo explotó hace apenas tres meses, cuando Peter Weber, un empleado de la administración, publicó un largo ensayo en la prensa nacional el que recordaba que, al contrario de lo que se piensa, cada 'Länder' o Estado puede decidir su política inmobiliaria. Y que, si así lo decidía, Berlín podría imponer una limitación al precio del alquiler durante el tiempo que considerase. Un lustro, por ejemplo.

Durante mucho tiempo, los precios de Berlín fueron más baratos que los de Fráncfort y Múnich, pero la cosa ha cambiado durante la última década

A algunos de los miembros de los grandes partidos les pareció hacer gracia. Tres políticos del Partido Socialdemócrata de Alemania apostaron en el 'Tagesspiegel' por un “frenazo de emergencia” que mantuviese el metro cuadrado en la capital alemana entre los seis y siete euros (para orientarnos, el barrio más barato en Madrid es La Fortuna, con 8,72 euros). El resto de la izquierda y los verdes se mostraron de acuerdo, y desde entonces, se ha convertido en uno de los grandes debates en Berlín, cuyos precios se han doblado durante los últimos 10 años.

“Cada año, cientos de miles de personas se mudan a Berlín, ya que es una ciudad muy atractiva, así que sabemos que el problema solo se agravará”, declaraba en la 'BBC' Julian Zado, uno de los socialdemócratas que defienden la congelación. “La gente llega más rápido que la velocidad a la que se construyen nuevos apartamentos”. El caso de Berlín es llamativo, ya que durante mucho tiempo, después de la caída del Muro, sus precios eran mucho más bajos que los de otras ciudades como Fráncfort o Múnich, que formaron parte del sector americano. Sin embargo, en la última década se ha producido un 'boom' a medida que se convertía en la mejor oportunidad laboral para alrededor de 300.000 germanos, la cantidad de personas que se ha mudado a la ciudad desde 2008.

Foto: iStock.
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El objetivo de esta congelación de precios sería evitar que los inquilinos se viesen obligados a pagar cantidades desorbitadas o directamente a marcharse, al menos hasta que se construya la suficiente cantidad de vivienda para que los precios se estabilicen. Hay que tener en cuenta que Berlín es una ciudad de alquiler por antonomasia, ya que el 85% de sus habitantes arriendan sus vivienda al Estado, a pequeños propietarios o a las grandes inmobiliarias. De llegar a implantarse, supondría un hito en la historia reciente de Europa, en la que la tendencia ha sido a liberalizar el mercado de la vivienda, no al revés.

¿Servirá para algo?

No sería tampoco la primera medida que se tomaría en Berlín para enfrentarse al aumento de precios. En 2015 fue la primera ciudad alemana en aprobar una medida que prohibía que el coste de los nuevos contratos de alquiler fuese más de un 10% más caros que la media de la zona. Como declaraba en aquella ocasión a 'The Guardian' Reiner Wild, el director de la Asociación de Inquilinos de Berlín, era una medida necesaria porque “la diferencia que hay entre el alquiler que se paga en los contratos antiguos y los nuevos es muy grande”. La llegada de 40.000 nuevos habitantes cada año estaba provocando la subida continua e imparable de los precios para los nuevos inquilinos.

El efecto podría ser contraproducente, fomentando que los nuevos pisos se destinen a compraventa y no al mercado del alquiler

El impacto de la medida, no obstante, no fue tan notable como se esperaba. Un artículo publicado en febrero de 2016 en 'City Lab' mostraba que si bien los alquileres habían bajado durante los meses posteriores a la medida, habían vuelto a repuntar. Las razones eran varias. Los cálculos realizados por el observatorio de vivienda no reflejaban correctamente el valor real de mercado, muchos propietarios decidían hacer caso omiso de la ley y, a menudo, los propios inquilinos hacían la vista gorda si podían permitírselo y la casa les gustaba. Debido a que la única manera de impedir el aumento de precio era demandar al propietario, un proceso largo y costoso, muchos decidían no hacerlo.

Quizá ello haya provocado que se hayan valorado alternativas que han generado críticas. La principal, que el efecto podría ser contraproducente, fomentando que los nuevos pisos se destinen a venta y no a alquiler; ya que el principal problema de Berlín es la falta de vivienda disponible, el principal objetivo debería ser fomentar la construcción de nuevos pisos, y esta medida podría suponer un freno. Según los cálculos/amenaza de Axel Gedaschko, director de la patronal del sector inmobiliario alemana, esta medida podría reducir el número de nuevos apartamentos en 50.000 durante los cinco próximos años. Al mismo tiempo, limitar el alquiler provocaría que los caseros no invirtiesen en la reforma de sus pisos, devaluando el parque inmobiliario.

El secretario de Estado español de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Pedro Saura. (EFE/Olivier Hoslet)
El secretario de Estado español de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Pedro Saura. (EFE/Olivier Hoslet)

El razonamiento de los detractores es semejante al que seguía el mes pasado en nuestro país el secretario de Estado de Vivienda del PSOE, Pedro Saura, cuando afirmaba que “limitar los alquileres podría generar un problema mayor, tener efectos perniciosos en el mercado y desincentivar el alquiler”. Era uno de los puntos acordados entre PSOE y Podemos que, al no incluirse en el decreto ley sobre medidas para el alquiler, provocó el rechazo del partido de Pablo Iglesias. Saura respondía que limitar los precios requería “medidas complejas desde un punto de vista legislativo y técnico”. ¿Se convertirá Berlín en el modelo a seguir?

La guerra entre liberalización y protección

Resulta llamativo que muchos medios alemanes hayan utilizado a España como ejemplo de lo que podría ocurrir en caso de intervenir en el mercado del alquiler. 'Tellerreport', por ejemplo, se hacía eco de la popularmente conocida como renta antigua, que hacía que los inmuebles alquilados antes de 1985 siguiesen regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 que reflejaba, por ejemplo, la prórroga forzosa de los contratos. Esta ley había provocado que el número de viviendas destinadas a compraventa aumentase y las de alquiler descendiesen, algo que, explican, también podría ocurrir en Berlín.

En Barcelona se han planteado medidas semejantes a la de Berlín, como una limitación respecto al coste medio de determinadas zonas de la ciudad

Fue el conocido como Decreto Boyer (Real Decreto-Ley 2/1985) el que liberalizó el mercado de la vivienda en España, después de que, durante décadas, nuestro país siguiese la tendencia proteccionista que existió en el resto de Europa tras la Segunda Guerra Mundial. No obstante, la liberalización del mercado alemán de la vivienda fue muy temprana, y se remonta a 1958, cuando Paul Lücke, Ministro del Interior de la República Federal de Alemania, acabó con la congelación de los precios del alquiler a niveles previos a la guerra. Ello provocó la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler y que Alemania se convirtiese en lo que es hoy, un país de arrendadores.

En España ha habido tímidos intentos de proponer la congelación total del alquiler. En Barcelona, por ejemplo, se han planteado medidas semejantes a la de Berlín, como una limitación porcentual respecto al coste medio de determinadas zonas de la ciudad. Algunas organizaciones, como la Associació 500x20, proponían la congelación como una medida esencial de justicia social, a la que habría que añadir otras como la desgravación fiscal a los inquilinos, la recuperación de la prórroga forzosa, el contrato público único inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, la eliminación de las desgravaciones fiscales a los arrendadores o el gravamen fiscal de las viviendas urbanas vacías.

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