BANCOS Y CAJAS ‘INFLAN’ LAS ESTADÍSTICAS OFICIALES

¿Por qué se venden más pisos de segunda mano que nuevos?

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¿Por qué se venden más pisos de segunda mano que nuevos?

E. Sanz  12/09/2011  06:00h

Entre abril y junio de 2011 se vendieron en España más de 60.000 pisos de segunda mano, el doble que nuevos -sin incluir la VPO-según los datos de Fomento conocidos el viernes. Esta circunstancia no es nueva sino que lleva produciéndose más de un año y medio. En pleno boom inmobiliario también se vendían más pisos usados que nuevos, como muestra el gráfico adjunto, aunque por razones muy diferentes.







Empecemos por lo que lleva sucediendo desde finales de 2009. Según los expertos consultados por El Confidencial, las estadísticas de Fomento incluyen en el apartado de viviendas de segunda mano una cifra bastante significativa de inmuebles vendidos por bancos y cajas. 

Estas entidades están dando salida a sus pisos gracias a mejores condiciones de financiación respecto a activos que no forman parte de sus balances, lo que unido a la restricción del crédito a las familias para la compra de vivienda, "está obstaculizando y frenando la venta de inmuebles en manos de particulares y promotoras", tal y como apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

En su opinión, nos encontramos en un momento en el que "quien puede comprar porque cuenta con dinero tiene libertad a la hora de acceder al mercado inmobiliario frente a quien depende de la financiación del banco o caja para poder comprar piso. Ahora mismo lo importante no es querer sino poder". 

¿Qué se entiende por vivienda usada a efectos estadísticos?

Para entender mejor los datos es fundamental aclarar conceptos: qué es vivienda nueva y qué segunda mano. A efectos estadísticos y fiscales la diferencia no depende de la antigüedad del inmueble, de su fecha de construcción ni de entrega... La clave radica en si se trata de primera transmisión, segunda, tercera…

“Cuando una vivienda ha sido ya inscrita en el registro de la propiedad deja de ser nueva”, explican a El Confidencial desde el Colegio de Notarios de España, organismo que facilita a Fomento los datos para la elaboración de las estadísticas sobre compraventa de inmuebles.

Por tanto, todas las viviendas terminadas de promotoras, con la licencia de ocupación e inscritas en el registro y siempre y cuando su propiedad haya pasado a manos de las entidades financieras -ya sea en forma de dación o de adjudicación en subasta-, dejan de considerarse viviendas nuevas tanto a efectos fiscales –no tributarían por el IVA sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)-. 

Quedarían, por tanto, fuera, los inmuebles sin finalizar, en proceso de obra. En el blog del SIMA, aclaraban recientemente este último aspecto. "Cuando el promotor paga la deuda contraída con la entidad financiera con un inmueble residencial en ejecución, de forma que se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad, para que sea la entidad financiera la que concluya la obra, al no haber transmisión de las viviendas ni certificado de fin de obra, el banco o caja podrá comercializar estas viviendas como obra nueva". La Agencia Tributaria aclara también algunas de estas dudas en su página web.

Basándonos en las series históricas de Fomento, que se remontan hasta 2004, también se puede observar el mismo fenómeno. En plenoboom inmobiliario (entre 2004 y 2007), las ventas de segunda mano también superaban con creces las de inmuebles nuevos, aunque por circunstancias muy diferentes a las actuales. "Entonces el ciclo de la compraventa se retroalimentaba. El fenómeno de la reposición cobró fuerza. Muchas familias vendían sus casas para comprarse una mejor, ya fuera ésta nueva o usada", coinciden en señalar Jesús Duque de Alfa Inmobiliaria y Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores "Además, muchos inmigrantes también entraron en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de la segunda mano", añade. 

¿Qué sucederá en los próximos meses?

Sobre el futuro del sector en la recta final del año, todo son interrogantes. Los datos conocidos recientemente muestran cómo el sector se está ajustando más vía cantidades -desplome de las ventas- que vía precios. 

Para David Moya, en el segmento de la vivienda usada también han jugado a favor los precios que, en su opinión, se han ajustado mucho más que en el segmento de vivienda nueva. "Los precios se encuentran en muchas zonas en niveles de 2005. En el caso de las viviendas usadas, la posibilidad de maniobra a la hora de bajar precios ha sido mayor que en la vivienda nueva. Para este tipo de inmuebles, quienes compraron a partir de 2005 se han encontrado con las manos atadas". 

Por el contrario Carlos Smerdou cree que todavía se producirán ajustes en el mercado de la segunda mano mientras que en el caso de la vivienda nueva será clavé la ubicación de los inmuebles. "No es lo mismo una zona donde hay escasez de oferta que en otras con sobreoferta. En éstas los precios seguirán cayendo". 

Las elecciones del 20-N, en el punto de mira

En la recta final del año también pueden jugar un papel importante las elecciones del 20 de noviembre. "Los periodos preelectorales son muy malos para la economía. Durante tres o seis meses el mercado se queda quieto a la espera de acontecimientos", apunta Jesús Duque. "No nos van a sorprender", asegura al ser preguntado sobre el camino que pueden tomar las promesas electorales en materia de vivienda.

A la espera de conocer el contenido de los programas electorales, el sector cuenta ya con la rebaja del IVA del 8% al 4% anunciada a mediados de agosto por el Gobierno para la adquisición de vivienda nueva. Esta medida podría impulsar las operaciones a finales de año inclinando algo la balanza a favor de los inmuebles de primera transmisión. Si bien, dicha medida ha despertado bastante recelo en el sector que, por un lado aplaude la noticia, pero por otro, asegura que "no será suficiente para cambiar el rumbo bajista del mercado inmobiliario español", según comentaba Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com cuando se conoció la noticia.

Para los promotores inmobiliarios, la medida beneficia a la banca y aseguran  que no tendrá efecto sobre las constructoras e inmobiliarias si no va acompañado de financiación. Opinión que comparten algunas agencias inmobiliarias. "Pensamos que favorece a un segmento muy concreto del mercado como son los bancos", asegura David Moya. En su opinión, "la reducción del IVA no nos puede parece una medida mala, pero pensamos que es parcial ya que sólo atañe a una parte del mercado inmobiliario como es la vivienda nueva. Sesga mucho el mercado y limita la capacidad de elección del consumidor para que pueda elegir el producto que realmente le interesa". 

Para Jesús Duque, esta rebaja "no será un factor determinante en la compra de un piso nuevo ya que el comprador puede conseguir fácilmente una rebaja del 4% al negociar con el promotor y la banca". Para Fernando Encinar,  tal como estaba el mercado, hoy día, negociando con un promotor no es difícil conseguir descuentos incluso mayores del 4%". 

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