El alquiler que nos deja la pandemia

Hace cuatro meses, cuando el coronavirus no había impregnado todavía cada aspecto de la sociedad española, los alquileres de las principales ciudades parecían no saciarse nunca en su escalada de precios. El coste de la vivienda se llevaba cada vez más porcentaje de los salarios de los inquilinos, especialmente en Madrid y Barcelona, donde a la ecuación se añadía la gentrificación y la proliferación de la vivienda turística.

Sin embargo, la pandemia tampoco ha dejado indemne al mercado de la vivienda, que se encuentra ante su mayor incertidumbre desde la crisis económica, tanto para inquilinos como para propietarios.

Por eso, en El Confidencial, hemos analizado los datos de anuncios publicados y sus precios en el portal Idealista, el mayor en España, para ver cómo el coronavirus ha cambiado el alquiler y qué nos depara en materia de vivienda la nueva normalidad.

1. La oferta se dispara un 60%...

El primer fenómeno que deja tras de sí el covid es un aumento sin precedentes de la oferta. Si al principio del confinamiento había 12.000 viviendas en alquiler en Madrid y 9.500 en Barcelona, ahora podemos encontrar hasta 20.000 y 15.000 respectivamente. Es decir, el mercado de viviendas en arrendamiento ha subido en este tiempo un 63% en la capital y un 62% en el caso de la ciudad condal.

Para Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona, esto demuestra la “clara correlación” entre el aumento de los precios y la concentración de la vivienda en el mercado turístico: “Llevaban años diciéndonos que eran ofertas distintas y que la vivienda turística no afectaba al alquiler, pero ha sido desaparecer el turismo e irse todos a estos portales. Está claro que no es todo, pero sí gran parte”.

Lo que arrojan los datos es que, efectivamente, ha sido en las zonas más turísticas donde la cantidad de pisos se ha multiplicado:

Además, según Font, están notando un aumento en el interés en las zonas periféricas. “De momento es más interés que otra cosa, pero sí nos transmiten las inmobiliarias que la gente está preguntando por zonas más alejadas del centro”, explican desde Pisos.com. Según sus datos, el 68% de los encuestados reconocieron querer cambiar de vivienda en los próximos meses.

2. ...pero los precios se estancan

Cuando la oferta se multiplica, la competencia normalmente hace que bajen los precios. Pero esto no está pasando en el mercado de alquiler. Al menos todavía. Según los datos, los precios en Madrid solo han bajado un 5% desde el confinamiento y un 2% respecto al mismo periodo del año anterior.

Analizándolo por barrios, los que más han bajado han sido Lavapiés-Embajadores (-15%) y Jerónimos, en el distrito de Retiro (-15%), aunque la gran mayoría apenas han experimentado cambios en sus precios por metro cuadrado respecto a los inicios de la cuarentena.

Por el contrario, los que más han subido sus rentas porcentualmente son zonas y barrios construidos más lejos del centro, como Zofio (60%), Ambroz (56%) y Pavones (35%), aunque analizando sus curvas puede verse que el ascenso se dio en 2019, antes de la pandemia. Es decir, son zonas que empezaron a revalorizarse por el encarecimiento del centro. De hecho, sus precios no han variado o incluso han bajado si se compara con finales de marzo de este año.

El caso de Barcelona es muy similar: aunque la oferta, como hemos visto, ha aumentado casi dos tercios, los precios solo han bajado un 2% respecto a 2019 y un 7% si se compara con el inicio de la pandemia, aunque algunas zonas como el Gotic y Raval han experimentado mayores bajadas (15% en ambos casos).

En la ciudad catalana también los barrios más alejados del centro son los que más han crecido respecto a 2019, como Ciutat Meridiana o La Font d’en Fargues, aunque también la zona del Congrés.

Además, como puede verse en el mapa a continuación, son las zonas céntricas las que más están bajando sus precios, mientras que las periféricas se mantienen o incluso suben respecto a lo peor del coronavirus, lo que podría confirmar ese interés por alejarse de las zonas más congestionadas de las grandes ciudades.

Las razones por las que el aumento de anuncios no provoca un descenso en las rentas son variadas, pero parece que la oferta sigue a la expectativa de la reacción de la demanda, confiando todavía poder colocar sus pisos al precio prepandemia. “La mayor parte de los propietarios de pisos en alquiler son particulares, y obviamente la evolución de los precios a los que pongan su propiedad va a depender de la respuesta que vayan viendo que se encuentran en la demanda”, asegura Font, de Pisos.com. “Los que tengan más prisa para mantener la rentabilidad sin tenerlo vacío, o porque tengan necesidad, se van a ver obligados a bajar sus precios de manera más inmediata. Y los propietarios que no tengan necesidad, no es que vayan hacer subidas importantes, pero sí esperarán más a bajarlo. Cada casero tendrá que buscar el equilibrio entre mantener un precio o tenerlo vacío con el impacto que eso tiene en la liquidez”, añade Font”.

Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid, creen que el descenso de las mensualidades dependerá de lo que hagan los grandes tenedores. “Los pequeños caseros van a remolque de lo que hagan los fondos de inversión y los multipropietarios. Esos son los que llevan años manejando los precios”, afirma Fernando Bardera, su portavoz. “Vemos que hay algunas rebajas, pero muy poco significativas. Hay una parte de los rentistas que todavía no entienden que si la gente no puede pagar y la casa se queda vacía, no van a tener nada”.

Para Toribio, la oferta acabará ajustándose a la demanda a medida que la crisis económica avance, aunque dependerá del territorio. “En grandes ciudades las bajadas no van a ser tan significativas porque veníamos de un importante problema de oferta que no se adecuaba a la demanda”.

Aunque desde Asval valoran positivamente las medidas del Gobierno para paliar los efectos de la pandemia, creen que hacen falta más ayudas para garantizar los futuros pagos: concretamente una partida de 750 millones que se sumarían a los 800 que ya se aprobaron para ayudar a los hogares que no podían pagar sus rentas.

Sin embargo, para los sindicatos de inquilinos, el pago de los alquileres no debe financiarse mediante las arcas públicas, sino que hace falta una regulación del mercado para que todo el peso no recaiga sobre ellos. “Le estamos diciendo a la persona más vulnerable, el inquilino, que asuma todo el coste de la pandemia”, apunta Palomera. “Y también a toda la ciudadanía porque al final son ayudas para los propietarios financiadas por todos. Es seguir sosteniendo los precios del alquiler a costa del erario público”.

Además, denuncian que las moratorias —otra de las medidas aprobadas en el decreto del Gobierno—, lo que han provocado es “aplazar el problema a otoño”, cuando deberán devolver las rentas que no hayan cumplido con sus caseros. “Los ingresos que no tienen ahora esas personas vulnerables no van a aparecer en unos meses”, añade Palomera.

3. Alquileres por meses

Pero hay otra razón que explica a la vez el aumento de la oferta y el estancamiento de los precios. El tipo de contratos que se están firmando es, cada vez más y sobre todo desde la pandemia, de carácter temporal, especialmente los que provenían de los portales turísticos, lo que demuestra que esta oferta no ha venido para quedarse.

Desde marzo, las palabras “meses”, “temporal” o “corta” (estancia) son cada vez más frecuentes entre las alertas de quienes buscan un techo donde vivir. Entre las dos ciudades, los anuncios que incluían algunos de estos términos han subido un 257%.

Desde Fevitur reconocen que el tipo de contratos que están firmando sus asociados son de temporada, y defienden su legalidad porque ninguno de los que se han firmado, aseguran, son para “vivienda habitual”. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que estos acuerdos son ajustados a la legislación siempre que se justifique esa temporalidad.

“Nos están llegando muchos casos que nos dicen que las inmobiliarias o caseros les obligan a firmar una motivación, aunque sea falsa, para justificar el alquiler por meses, porque si no, no lo pueden hacer”, explica Bardera, del sindicato de inquilinas de Madrid. “Pero hay mucha gente que se está viendo desesperada y los está aceptando, porque piensan que en un año ya verán”.

Sin embargo, las plataformas de defensa de los inquilinos auguran la litigiosidad que producirán estos contratos dentro de un año por estas prácticas. “Hay mucha gente que nos consulta si pueden firmar estos contratos y en un año, cuando les echen, denunciarlos por fraudulentos. Estamos recomendando que no lo hagan, y que exijan a las inmobiliarias contratos residenciales, pero claro, les dicen que si no aceptan en la puerta hay otro. Por eso lo que hacen falta son inspecciones”, considera Palomera.

En España, hasta la pandemia, casi 4 de cada 10 inquilinos dedicaban al pago de la vivienda el 40% o más de sus ingresos, solo superado en la Unión Europea por Grecia. Habrá que ver si uno de los efectos colaterales del coronavirus es un equilibrio de los intereses de inquilinos y caseros. O si, por el contrario, las alertas de nuevos pisos y cambios de precio han sido un espejismo temporal.

Nota metodológica

Los datos utilizados en este reportaje se han recopilado a partir de un proceso automatizado de extracción de datos de la página web de Idealista para las ciudades de Madrid y Barcelona.

Desde marzo de 2019, se han recopilado datos de los anuncios de pisos en alquiler en dicho portal durante todos los meses, exceptuando junio de 2019 y enero, febrero, parte de marzo y entre los días 7 y 17 de mayo de 2020. En 2019, la extracción se realizó una vez al mes; en 2020, la extracción ha sido más regular (unas tres veces a la semana).

En el análisis por barrios se han observado ligeras incompatibilidades entre los barrios utilizados por Idealista y los archivos de polígonos utilizados —basados en datos oficiales— que han impedido mostrar datos para la totalidad de barrios en los mapas. No obstante, en la versión móvil de este reportaje, donde se sustituye el mapa por un buscador, sí se pueden visualizar los datos de todos los barrios.

Esto ha sucedido en nueve barrios (de más de 200 en total), que sí son recopilados por Idealista pero no aparecen entre los polígonos: Pau de Carabanchel, Valdebernardo - Valdearribas, Sanchinarro, Montecarmelo, Las Tablas, Ensanche de Vallecas - La Gavia, El Cañaveral - Los Berrocales y Arroyo del Fresno.

Por último, para el análisis de anuncios temporales se ha realizado un filtrado de las publicaciones que incorporasen las palabras ‘meses’, ‘temporal, o ‘corta’ [estancia/temporada] en su descripción breve.

Como alguna de estas publicaciones no era realmente ‘temporal’ (por ejemplo, aquellas que, en su descripción, tuviesen “no se alquila por meses”), se ha realizado un segundo filtrado más detallado para no incorporar al análisis este tipo de anuncios.

Los datos de 2019 fueron recopilados por Antonio Hernández.