El alquiler se fractura: cae en Madrid y Barcelona y sube en el resto de España

El alquiler en España empieza ser testigo de un mercado que comienza a moverse a diferentes velocidades. A pesar de que la tendencia general es de subida de precios, lo cierto es que el encarecimiento de las rentas comienza a mostrar síntomas de agotamiento en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, es decir, en aquellos mercados donde más han subido los precios en los dos últimos años y donde ya se han superado incluso los niveles previos a la crisis. Ambas capitales han registrado ya los primeros descensos de precios.

En concreto, durante la pasada primavera, los alquileres cayeron un 1,4% en la ciudad condal y un 1,1% en la capital de España, según datos del portal inmobiliario idealista. Ya durante los tres primeros meses del año, los datos para estos dos mercados mostraban un frenazo respecto a las fuertes subidas registradas en los dos últimos años con incrementos de apenas el 1,1% en Barcelona y del 2,8% en Madrid. También a la baja se han movido los alquileres en otras capitales. La más llamativa, sin duda, es la caída del 7,4% en San Sebastián, la más abultada de toda España. En negativo también despidieron el segundo trimestre Albacete (-0,5%), Ciudad Real (-0,6%) Córdoba (-1%), Cuenca (-1%), Pontevedra (-1,5%) y Zamora (-0,1%).

En el resto de España, es decir, en las 36 capitales restantes, el balance es positivo. De hecho, a nivel nacional, las rentas han crecido un 4,8% el segundo trimestre, eso sí, por debajo del 8,8% del primer trimestre.

El pasado mes de junio, los alquileres de Barcelona, Madrid y San Sebastián superaron los precios previos a la crisis. ¿Han tocado techo?, ¿estos descensos se deben a algo coyuntural o estamos ante un cambio de tendencia? Y, lo que es más importante, ¿las caídas se acabarán extendiendo al resto del país? Un dato, Barcelona es la ciudad donde más se han incrementado los alquileres desde los máximos de hace 10 años. En la actualidad, los precios son casi un 19,8% más altos que los registrados entonces, mientras que en Madrid se ha superado esta barrera en un 7,2% y en San Sebastián, en un 6,2%. Sin olvidar los porcentajes de Las Palmas de Gran Canaria (16,1%) o de Palma de Mallorca, donde, por el contrario, las subidas en los últimos tres meses han sido bastante abultadas, del 11% y del 8,9%, respectivamente.

Madrid y Barcelona se desmarcan

“Los datos ponen en relieve algo que venimos repitiendo desde hace un año. No existe burbuja en los precios del alquiler. Aunque los precios han vuelto a subir en el segundo trimestre en muchas ciudades, el alquiler tiene tope y es algo que se está confirmando en Barcelona o Madrid", señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. "En ambas capitales, el precio se estancó en los primeros tres meses del año y en el segundo trimestre ya han registrado leves caídas. Habrá que esperar a ver qué ocurre en lo que queda de año, pero parece que los propietarios empiezan a asumir que las subidas tienen límite y que si quieren cerrar operaciones, tienen que ajustar el precio a la baja si quieren encontrar inquilino".

Aunque los precios han vuelto a subir en muchas ciudades, el alquiler tiene tope y es algo que se está confirmando en Barcelona o Madrid

No obstante, dentro de Madrid y Barcelona también existen diferencias muy significativas por barrios. Así, por ejemplo, los alquileres en la capital de España han caído en la mitad de los distritos analizados por este portal inmobiliario. En concreto, los descensos se han registrado donde la presión de la demanda sobre la oferta es mayor. Así, por ejemplo, el descenso más abultado se produjo en Moncloa, donde los propietarios rebajaron un 7,1% sus expectativas. En Latina la bajada fue del 6% y en Carabanchel, del 5,4%. En cambio, las rentas en San Blas aumentaron un 5,1% durante los últimos tres meses. En Barajas el incremento fue del 3,9% y en Usera, del 3,1%. A nivel de comunidad, el precio medio en Madrid se mantuvo estable durante el segundo trimestre, debido al buen comportamiento en los diferentes municipios.

A nivel de municipios, la tendencia aún es alcista, ya que, además de en Madrid, solo en uno de municipios analizados por idealista se ha registrado un decrecimiento del precio. Se trata de San Sebastián de los Reyes, donde las rentas del alquiler han bajado un 0,9% durante el segundo trimestre. Pozuelo de Alarcón, por el contrario, ha marcado la mayor subida de la comunidad (6,9%), seguido de Torrejón de Ardoz (3,8%), Majadahonda y Las Rozas, con crecimientos del 3,5% en ambos casos.

"En los últimos años, el alquiler se ha convertido en la opción elegida por miles de españoles para encontrar su casa. Pero este calentamiento en la parte de la demanda no va acompañado de un incremento similar en la oferta. De hecho, aunque en idealista hay más pisos en alquiler que nunca, no son suficientes, y esta situación provoca que los precios, en algunas áreas, estén subiendo", apunta Encinar.

"Cualquier medida destinada a aumentar el parque de viviendas en alquiler será beneficiosa para la contención de los precios. Es necesario que desde las instituciones públicas se sigan produciendo políticas de dinamización del alquiler, adoptando nuevas medidas que ayuden a aumentar el parque de viviendas, como pueden ser el incremento de la seguridad jurídica de los propietarios, incluyendo incentivos fiscales para aquellos que se decidan a ponerlas en el mercado o recuperando la desgravación para los inquilinos”, añade.

Barcelona, llena de contrastes

La situación que se vive en la ciudad condal —donde se encuentra el precio del metro cuadrado más caro de toda España— es muy similar a la de Madrid, con importantes diferencias entre distritos. Seis de los 10 distritos barceloneses han bajado sus precios durante la primavera. La mayor caída se ha producido en Sant Andreu, donde los alquileres ofertados tienen un precio medio un 7,4% inferior al que tenían tres meses antes. En Les Corts, los precios son un 4,6% más bajos que en el primer cuarto del año. Le siguen los decrementos de Sant Martí (-3,4%), Ciutat Vella (-2%), Sarrià-Sant Gervasi (-1,7%) y Eixample (-0,9%). Los distritos que han conseguido mantener sus precios al alza han sido los de Horta Guinardó (6,5%), Sants-Montjuïc (4,3%), Nou Barris (2,3%) y Gràcia (1,7%).

En su conjunto, la provincia de Barcelona ha visto bajar sus precios en los últimos tres meses un 0,1%, y situarse en los 15,7 euros el metro cuadrado. En Cataluña, en cambio, el precio está ahora un 1,3% más elevado que hace tres meses (14,1 euros el metro cuadrado). Además de la bajada de Barcelona, entre los municipios barceloneses también cayeron los precios en Hospitalet de Llobregat, donde los propietarios ahora piden un 5,3% menos por las rentas mensuales de sus viviendas. En los demás municipios los precios crecieron, siendo Sitges (5,5%) donde mayor es la subida. En Terrassa crecieron un 4,5% y en Manresa el precio aumentó un 4,3%.

Además, excepto en Barcelona, el precio de las rentas del alquiler crece en todas las provincias catalanas durante el segundo cuarto del año. En Girona, los precios son ahora un 3,1% más altos que hace tres meses. La subida en Lleida ha sido del 1,6% y en Tarragona, del 1,9%. Las capitales también experimentan subidas en el precio de sus alquileres. En Girona, el incremento es del 6,4%, en Lleida del 0,7% y en la capital de Tarragona del 1,9%.