Una rica familia de tapiceros y 20 herederos venden el icónico Velázquez 21

Una veintena de herederos y una rica familiar de tapiceros se encuentran detrás de la venta de Velázquez 21, la última gran joya inmobiliaria que sale al mercado en pleno centro de Madrid. Situado en el elitista distrito de Salamanca, esta antigua Casa-Palacio del Marqués de Frómista data de principios de siglo (1904), un histórico edificio que lleva el sello de José Espelius Anduaga, arquitecto de la burguesía madrileña de principios del siglo XX y autor, entre otros, de algunos de los teatros más famosos de la capital —el de la Zarzuela, Reina Victoria, Infanta Isabel, la Latina y Maravillas—, la plaza de toros Monumental de Las Ventas, el Palacio de Saldaña o la sede del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), entre otros.

Según fuentes consultadas por El Confidencial, todo el inmueble, que en la actualidad alberga viviendas —la mayoría vacías— y zona comercial, está a la venta. Si bien no todo el edificio está en manos de un único propietario. La familia Gancedo, dueños del famoso negocio de tapicerías con más de 70 años de historia y cuya firma se encuentra en la Casa Real, La Moncloa o la mismísima Casa Blanca, ha decidido desprenderse de la parte comercial del inmueble —primera planta y bajo—, donde actualmente se encuentra la tienda de esta empresa familiar. Una decisión que ha coincidido en el tiempo con la puesta a la venta del resto del inmueble, destinado a viviendas, y que está en manos de casi una veintena de propietarios, que han recibido en herencia o vía donación un inmueble de gran valor histórico en la capital.

Si un inversor quisiera hacerse con todo el edificio, debería abonar más de 50 millones de euros

La consultora Aguirre Newman ha sido la firma elegida por los Gancedo para encontrar un comprador para la parte comercial del inmueble, mientras que CBRE se estaría encargando de la parte residencial.

La ubicación del edificio es inmejorable, y la posibilidad de levantar viviendas de lujo también resulta, a primera vista, bastante apetecible. Sin embargo, son varios los factores que determinarán la posibilidad de que la transacción salga adelante. Según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial y según los expertos consultados, son cuatro los principales obstáculos con los que van a encontrarse sus actuales dueños a la hora de poder cerrar la transacción.

1.- Un precio muy elevado. El precio que se está manejando de la zona comercial —bajo y parte de la primera planta— se mueve en torno a 19-20 millones de euros. Según datos del Catastro, estaríamos hablando de poco más de 2.000 metros cuadrados, lo que arrojaría cifras de más de 9.000 euros por metro cuadrado. Por su parte, por los cerca de 4.500 metros cuadrados de superficie residencial, se están manejando cifras en torno a los 8.000 euros el metro cuadrado, o lo que es lo mismo, unos 35 millones de euros. Ambos precios, según los expertos consultados, son "muy elevados, incluso para una zona como Velázquez". Si un inversor quisiera hacerse con el conjunto del edificio, debería abonar más de 50 millones de euros.

Se da la circunstancia de que el edificio situado justo enfrente, en el número 23, se vendió el pasado mes de noviembre por 29 millones de euros y un precio medio, según las fuentes consultadas, de unos 8.900 euros el metro cuadrado, lo que nos da una idea de los precios que se están manejando no solo en la zona, sino en la misma calle, a escasos metros del Parque del Retiro y de todo el área de influencia comercial de marcas de lujo en la calle Serrano. Lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como zona 'prime'.

En aquella ocasión, el edificio fue adquirido por el 'family office' de la familia Alcaraz de Alicante, cuyos planes pasan por construir viviendas de lujo, sumándose de esta manera a los múltiples proyectos residenciales de alto 'standing' en marcha en la actualidad en el barrio de Salamanca. No obstante, a diferencia del número 23, el edificio actualmente a la venta —además de ser más pequeño que aquel— tiene varios 'peros' que "difícilmente justifican un precio tan elevado", aseguran las mismas fuentes.

Más referencias. El verano pasado, la familia Ardid Villoslada pagó 63 millones por el Gran Hotel Velázquez (en el número 62 de esta misma calle), a 6.200 euros el metro cuadrado, mientras que en la plaza del Marqués de Salamanca número 11 —a menos de un kilómetro de Velázquez 21—, un inversor mexicano compraba en marzo de este año un edificio residencial para rehabilitar por 48 millones, a 5.500 euros el metro cuadrado, según las fuentes consultadas.

2.- Nivel de protección. El edificio tiene un grado de protección nivel 1 grado integral, "un nivel muy alto de protección: hay muchos elementos identificados en el Plan General de 1997 a proteger, como el portal, las molduras decorativas, las escaleras, el ascensor o la puerta de madera de cada vivienda. Además, por su catalogación, también están protegidas la fachada, las cubiertas y la estructura, de tal manera que el margen de actuación interiormente es muy limitado y, teniendo en cuenta el criterio actual de la Comisión de Patrimonio y la propia configuración del edificio, hacen muy complicada su rehabilitación", apunta otro experto. "Se trata de un edificio que tiene dos viviendas por planta, viviendas muy grandes. Lo normal sería que el comprador se plantee simplemente rehabilitar las viviendas y hacer dos viviendas por planta, como mucho tres, ya que cuatro unidades por planta sería bastante complicado".

3.- Multipropietarios. El hecho de que el edificio tenga varios propietarios también dificulta la operación, ya que, según las fuentes consultadas, "lo ideal es que quien compre la parte residencial compre también la zona comercial y viceversa. Especialmente desde el punto de vista de rehabilitación del edificio". De tal manera que la futura venta pasa también por un acuerdo entre todos los propietarios del edificio —hay que recordar que la parte residencial está en manos de más de una decena de propietarios—.

4.- No tiene plazas de garaje. Es una de las grandes pegas de este edificio histórico que recibió del Ayuntamiento de Madrid el premio a la mejor casa construida. Los expertos del sector inmobiliario destacan que esto restringe las posibilidades de un futuro proyecto residencial de superlujo.

En un contexto de recuperación económica, no todo lo que sale a la venta —aunque sean edificios enteros a rehabilitar, como promociones de lujo— encuentran compradores en un mercado que se ha vuelto muy exigente. Ya sea por precio o por el tipo de proyecto, son varios los casos en que la operación no ha llegado a buen puerto o las expectativas de los vendedores no se han cumplido.

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E. Sanz

Es el caso, por ejemplo, de General Oraá 9. Un proyecto residencial de viviendas de lujo del grupo inversor de Hong Kong Platinum Estates, que ha tenido que frenar la comercialización del proyecto hasta que este no esté totalmente terminado. Un proyecto que contempla la construcción de 10 viviendas y cuyos precios inicialmente oscilaban entre los 3,5 y los 10,7 millones de euros —entre 9.400 y 13.000 euros el metro cuadrado—.

Pero también hay promociones enteras de viviendas que no encuentran salida en el mercado. A principios de 2016, en los distritos de Chamberí, Chamartín, Centro, Tetuán o Moncloa, había, al menos, una docena de promociones de difícil salida. Proyectos que, a pesar de comercializarse en un contexto de escasez de oferta, debido a sus elevados precios ahuyentaron la demanda.

Un inmueble con mucha historia

La construcción de este edificio fue encargada por Francisco Sánchez-Pleites, marqués de Frómista, al arquitecto José Espelius Anduaga, con el fin de destinar el piso principal a residencia propia, con su escalera independiente, y el resto, bajo, primero, segundo, tercero y áticos, al arrendamiento, con dos viviendas en cada uno de ellos.

Tal y como describe el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), la solución del ático, "con acertadas mansardas [buhardillas] que falseaban las prescripciones de las ordenanzas municipales, en cuanto a no poder edificar en la primera crujía sobre la línea de alero, recibió grandes alabanzas en su momento. También fue novedosa la ubicación en el semisótano de los trasteros para los inquilinos, en vez de en las habituales buhardillas, reduciendo así las consecuencias de un fortuito incendio".

"El acceso al portal se soluciona con un doble hueco, que permite la entrada y salida de coches y carruajes hasta el pie de la escalinata y vestíbulo, y el chaflán con una elegante torre cilíndrica, interiormente ocupada por habitaciones nobles y coronada al exterior por una cúpula peraltada de estilo neobarroco francés, el cual concuerda con los detalles decorativos del alzado, si bien de gran sobriedad".

Recuerda el COAM en su 'Guía de arquitectura de Madrid' cómo en los años sesenta, los pisos sótano, bajo y principal, donde se halla el torreón, fueron adaptados por el arquitecto Francisco de Inza para local comercial, modificando huecos.