'Boom' en el sector hotelero: la inversión se duplica en un año y alcanza cifras históricas

La inversión inmobiliaria ha irrumpido con fuerza en España y, año a año, trimestre a trimestre y prácticamente mes a mes se baten cifras récord. Todos los segmentos del mercado muestran un gran dinamismo, pero dentro del segmento hotelero, durante los primeros seis meses de 2017, la inversión se ha disparado hasta 1.665 millones de euros, una cifra que supera en más del doble a la registrada en el mismo periodo del año anterior y constituye el mejor registro de inversión a nivel histórico en un primer semestre.

Son datos de la consultora Irea que revelan que en los últimos doce meses –desde junio de 2016 hasta el pasado mes– la inversión habría alcanzado un total de 3.140 millones de euros, "lo cual pone de manifiesto el extraordinario momento que vive la inversión hotelera en España", señalan desde la firma. Estas cifras revelan cómo el interés por el sector hotelero español sigue en máximos.

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En este primer semestre del año se han transaccionado 79 hoteles frente a los 56 del año pasado, en un total de 63 operaciones. Destacan varias operaciones de porfolio (cuatro carteras que suman 20 hoteles y casi 5.000 habitaciones). De cara a la recta final del año, las perspectivas son optimistas. "Nuestra visión sigue siendo muy positiva para la segunda mitad del año. La extraordinaria intensidad vivida en cuanto a la inversión hotelera en los últimos 12 meses creemos que continuará hasta el final del año y debería permitir batir el record histórico de inversión alcanzado en 2015 con más de 2.600 millones, apuntan desde esta consultora.

Destaca por encima de todas la compra del Edificio España por parte de Riu Hotels para hacer un hotel de 650 habitaciones en pleno corazón de Madrid

"El sector hotelero español está siendo un importante polo de atracción para el enorme capital listo para ser invertido en el sector inmobiliario. España está sabiendo aprovechar un entorno de inversión, menos favorable en países como Francia y Reino Unido, para consolidar su posición como uno de los mercados de inversión hoteleros más atractivos del momento".

Del total invertido, el 52% se concentró en el segmento vacacional y el 48% restante, en el urbano. En este último, Madrid y Barcelona están a la cabeza de la inversión con 395 y 295 millones de inversión respectivamente, aunque las dos ciudades cuentan con un perfil de inversión muy diferente.

Edificio España, protagonista

En Madrid son relevantes las operaciones de hoteles en desarrollo para proyectos singulares. Este año destaca por encima de todas la operación de compra del Edificio España por parte de Riu Hotels para hacer un hotel de 650 habitaciones en pleno corazón de Madrid. Esta operación ha tenido una enorme visibilidad en el mercado y refleja las positivas expectativas de crecimiento del mercado hotelero de Madrid.

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En Barcelona, por el contrario, limitada la posibilidad de desarrollo de nuevos hoteles por los efectos de la moratoria, destacan las operaciones sobre hoteles existentes y el elevado precio por habitación alcanzado en las operaciones registradas. Las principales transacciones fueron la compra del 55% del Hilton Diagonal (4 estrellas, 433 habitaciones) por parte de Axa Investment Managers y la adquisición del hotel Silken Diagonal (4 estrellas, 240 habitaciones) por Benson Elliot y Highgate, cerrándose ambas operaciones por encima de los 300.000 euros por habitación.

En el resto de destinos urbanos también se observa un elevado dinamismo en ciudades como Sevilla, Málaga, Bilbao, San Sebastián y Valencia, con un fuerte componente de compra de inmuebles para su reconversión en hoteles.

Mucho movimiento en el segmento vacacional

En el segmento vacacional la actividad de inversión ha sido muy intensa, registrándose varias operaciones de porfolio muy interesantes, que reflejan el buen momento que vive el hotel vacacional español. Destacan la compra por parte de London & Regional de un porfolio de cuatro hoteles propiedad de Starwood Capital y Meliá. Se trata de una operación de cuatro hoteles y 2.050 habitaciones ubicados en Baleares (Sol House Ibiza y el Sol Palmanova), Canarias (Sol Lanzarote) y Costa del Sol (Sol Príncipe). Se estima que el importe de la operación ha sido en torno a 240 millones de euros.

También ha sido importante la compra por HI Partners de un porfolio de tres hoteles de IFA (sociedad de Grupo Lopesán) en el sur de Gran Canaria. La operación, que engloba un total de 822 habitaciones, ha supuesto un desembolso de 104 millones de euros, y conllevará el reposicionamiento de estos hoteles, después de una reforma importante. Por último, la adquisición de Intertur Hotels por parte de KKR y Dunas Capital. Se trata de un porfolio compuesto de cinco hoteles, dos en Mallorca (Palmanova) y tres en Ibiza (Santa Eulalia e Ibiza). Las 1.126 habitaciones pasarán a ser gestionadas por Alua Hotels & Resorts. El volumen de esta operación se ha situado ligeramente por encima de los 120 millones de euros.

A estas operaciones de mayor visibilidad en el mercado, hay que sumar otros 23 hoteles vacacionales transaccionados en operaciones individuales o pequeños porfolios en una gran variedad de destinos, si bien predominan, como es habitual, las compras en Baleares, Canarias y Costa del Sol.

Propiedad versus gestión

La tendencia de separación de propiedad y gestión de los hoteles continúa con un predominio, cada vez mayor, de este tipo de operaciones, y un inversor cada vez más especializado y familiarizado con el sector hotelero (Hispania, por ejemplo, se ha convertido en menos de cuatro años en el principal propietario hotelero con 38 hoteles y más de 11.000 habitaciones, por encima ya de Meliá y H10 Hoteles). El top 5 de inversores del primer semestre está formado por London & Regional, HI Partners, KKR y Dunas Capital, Riu y Axa, salvo en el caso de Riu (por la relevancia de la operación de Edificio España). Los grupos hoteleros han ido perdiendo peso en favor de los inversores especializados en el mercado hotelero.