Del 'pelotazo' al alquiler, ¿la nueva cara de la especulación o un mercado más sano?

Año 2007. El mercado inmobiliario se encuentra en su máximo apogeo. La máxima que afirma que el precio de la vivienda en España nunca cae no ha saltado aún por los aires, aunque tardará poco en hacerlo. Empresas y particulares se lanzan a un mercado que consigue revalorizaciones de dos dígitos en cuestión de meses. La operativa es sencilla. Comprar, maquillar la vivienda y dar el pelotazo.

La especulación inmobiliaria estaba fuertemente arraigada, como un mal endémico de un mercado que no tardaría en explotar. Las cifras de aquellos últimos años del 'boom' hablan por sí solas. El tiempo de posesión de una vivienda era históricamente bajo. Es decir, el tiempo que transcurría desde que se adquiría un inmueble y se vendía era de 2.675 días (7 años y 4 meses). Pero lo que resulta más llamativo, más del 20% de las viviendas que se vendieron ese año (2007) apenas estuvieron dos años en manos de sus dueños, mientras que cerca del 60% se compraron y vendieron en menos de cinco.

En la actualidad, una década después, el periodo medio de posesión de las viviendas se sitúa en máximos históricos. En concreto, en 4.854 días (13 años y 4 meses), casi el doble que en 2007, tal y como recogen los registradores en su anuario de 2016.

Un documento que pone de manifiesto "una reducción del componente especulativo tan presente en el mercado inmobiliario español especialmente en los años del 'boom'". Como se puede apreciar en el gráfico superior, si en 2007 las viviendas que habían permanecido en manos de sus propietarios más de una década se situaba en torno al 20%, en la actualidad, dicho porcentaje se ha disparado hasta el 60%. Por el contrario, por debajo de dos años, la reducción es muy significativa al pasar de representar el 23% a menos del 10%.

Irrumpe la inversión en vivienda para alquilar

No obstante, el hecho de que se haya ampliado el periodo medio de posesión no implica, ni mucho menos, que no haya inversión, pero todo apunta, tal y como reconocen los propios registradores, a que la deseada rentabilidad ya no se busca vía una compraventa rápida de la vivienda en un corto espacio de tiempo, sino en el alquiler del inmueble adquirido.

"La rentabilidad para el inversor, en la actual coyuntura, puede venir principalmente por la consecución de rentas netas vía alquiler, cuyo mercado está experimentando un notable crecimiento", reconocen los registradores. Y no es para menos si tenemos en cuenta los pingües beneficios que muchos arrendadores están consiguiendo con el alquiler.

Para que nos hagamos una idea, en la actualidad, la rentabilidad media anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler se sitúa en el 7,1%, según los últimos datos de Idealista correspondientes al primer trimestre de 2017. Un porcentaje que ha ido en constante aumento en los cuatro últimos años, ya que en 2013 era del 4,7%.

Incluso Bankinter en su último informe sobre el mercado inmobiliario apostaba por el alquiler como una opción de inversión muy atractiva, especialmente para aquellos activos situados "en ubicaciones muy consolidadas y con demanda solvente de las grandes ciudades y áreas turísticas, con un objetivo de beneficio por alquiler levemente superior al 3% y un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años".

Especulación o simple inversión

Estos porcentajes han situado al alquiler en el foco de empresas y particulares que han dirigido su capital y sus ahorros hacia un mercado en plena ebullición caracterizado por una fuerte tendencia alcista de precios en un contexto de escasez de oferta y una fuerte demanda. En ciudades como Madrid o Barcelona las rentas se han disparado dos dígitos en los últimos meses.

Pero, ¿se puede hablar de nuevo de especulación inmobiliaria o simplemente estamos ante una inversión más? La Real Academia Española (RAE) define la especulación como aquella "Operación comercial que se practica con mercancías, valores o efectos públicos, con ánimo de obtener lucro" o la "Acción y efecto de especular", por lo que, lingüísticamente hablando, podríamos decir que sí, hay especulación en el mercado del alquiler. ¿Qué opinan los expertos?

En la actualidad, el inversor es mucho más tranquilo que compra no para vender en un futuro, sino para alquilar y conseguir un rentabilidad inmediata

Para lo registradores, el hecho de que se alargue la posesión de un inmueble es positivo para la estabilidad del mercado, ya sea si la vivienda se utiliza para uso propio como si se destina al alquiler. "Los largos periodos medios de posesión constituyen una normalidad de mercado para una tipología de bien que debe estar vinculada principalmente con el uso residencial del mismo, sea en propiedad o en alquiler, en la medida que ambos fortalecen el alargamiento del periodo medio de posesión. Una tendencia que seguirá manteniéndose en la medida que entendemos que no existen, ni van a existir a medio plazo, incentivos para la formalización de operaciones de compra y venta en corto plazo".

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, por su parte, descarta que nos encontremos ante una situación parecida a la vivida hace ya más de una década. "Hace doce años había inversión especulativa. Inversores nerviosos que compraban sobre plano, daban la entrada del piso y, cuando les iban a entregar las llaves, vendían, duplicando en algunos casos la inversión".

En la actualidad, las restricciones que aún siguen existiendo para acceder al crédito impiden que se produzca un flujo masivo de la inversión hacia las viviendas en alquiler, a diferencia de lo que sucedió en la burbuja inmobiliaria. Todo el mundo no puede comprar para alquilar. Ni siquiera comprar para vivir.

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E. Sanz

Por otro lado, tal y como señala Encinar, "el inversor actual es mucho más tranquilo, invierte a largo plazo. No compra, a priori, para vender, sino para alquilar y conseguir una rentabilidad inmediata. Es un inversor que ha sacado el dinero vago de la banca, que no se movía y lo ha puesto en circulación en la economía y que, además, ha dado salida a una parte del 'stock' que nadie compraba rejuveneciendo y revitalizando muchos barrios".

Para Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario,"al igual que en las principales ciudades de Europa, la inversión actual es muy patrimonialista. En lugar de invertir en renta fija o en bolsa, se está invirtiendo en alquileres, lo que hace que este nuevo ciclo sea muy diferente al que vivimos en la burbuja".

En este sentido, Bernardos descarta cualquier tipo de especulación y señala que, "a pesar de lo que muchos piensan, actualmente, excepto lo que está sucediendo en algunas ciudades como Madrid o Barcelona, nos encontramos ante un mercado muy sano. "El problema para quien compra para alquilar sería que no hubiera demanda, y eso, de momento, es imposible. Además, tampoco se dan las circunstancias para que este tipo de inversión se produzca de forma masiva, por varios motivos. El banco sigue sin conceder financiación, mientras que quienes compran para alquilar tampoco tienen claro que vayan a conseguir la rentabilidad esperada y lo que buscan principalmente no es especular ni un gran alquiler, sino un buen inquilino que le pague su renta".

En su opinión, una vez que quienes viven de alquiler porque no pueden comprar accedan finalmente a la vivienda, "volveremos a ver cómo los periodos de posesión de la vivienda vuelven a bajar", concluye Bernardos.