MUCHA HETEROGENEIDAD

Nublado, lluvioso o soleado, ¿qué muestra el mapa del suelo en España?

En apenas dos años, el suelo en España ha pasado de ser un activo muy tóxico a un bien muy preciado en terminadas ubicaciones, provocando cierto calentón de los precios

Foto: Fuente: Sociedad de Tasación.
Fuente: Sociedad de Tasación.

En apenas dos años, el suelo en España ha pasado de ser un activo muy tóxico a un bien muy preciado en terminadas ubicaciones, provocando, en localizaciones muy puntuales, especialmente de Madrid, cierto 'calentón' de los precios. Para explicar de una manera muy visual cuál es la situación de este activo inmobiliario a lo largo de la geografía española, Sociedad de Tasación ha presentado el mapa del “Tiempo Urbanístico” que ofrece una visión global del mercado del suelo en España.

"Este mapa es una representación de la situación actual del mercado nacional del suelo, señalando las incidencias de los planeamientos urbanísticos y sintetizando la evolución por zona, desde situaciones de estabilidad con mayor actividad, a situaciones muy inestables donde la actividad del mercado es mínima y el requerimiento de tiempos para el desarrollo y gestión de suelos, elevado", señalan desde la tasadora que, líneas generales considera que el se caracteriza por la heterogeneidad, con variaciones por zona y por tipo de suelo: residencial, industrial, logística y oficinas. Esto es debido a que las zonas con más demanda carecen de suelo en oferta y viceversa.

Tal y como se aprecia en el mapa, las zonas más soleadas coinciden con aquellas que muestran un mayor dinamismo en el mercado del suelo, como Madrid o Barcelona, mientras que las zonas con tormentan, muestran una situación urbanística complicada.

Leyenda del mapa urbanístico de ST.
Leyenda del mapa urbanístico de ST.

Heterogeneidad en el norte

La primera parada del viaje es el norte de España. Galicia, por ejemplo, muestra una situación estable. La oferta de suelo es baja, con ligeros incrementos en su valor. En cambio, se han identificados ciertos municipios como Vigo con incertidumbre urbanística.

En el País Vasco hay menores oscilaciones debido a un desarrollo más racional y ajustado del suelo

Asturias y Cantabria presentan una situación de mercado similar, con mayor oferta que en Galicia, lo que provoca que una tendencia de precios a la baja. "Concretamente, la oferta en Oviedo y Gijón es abundante", señalan desde la tasadora. "Además, en este último municipio, hay que sumar la incertidumbre por la falta de aprobación del Plan General", añaden.

En lo que se refiere al País Vasco, se aprecian menores oscilaciones que la media debido a un desarrollo más racional y ajustado en su momento a la demanda. Esta situación también se da en el norte de Navarra y Pamplona, estable y con ligeros repuntes de actividad. Sin embargo, el sur de Navarra se registra una suave tendencia a la baja, que se extiende también al mercado de La Rioja. Por su parte, en Aragón, además de la tendencia de precios a la baja, cabe señalar que existe una importante bolsa de suelo vacante.

El sol brilla solo sobre Barcelona

Cataluña presenta una notable heterogeneidad y son las capitales de provincia las que constituyen los ámbitos con más movimiento. En la provincia de Barcelona y especialmente en el área metropolitana se evidencia cierta tendencia al alza, con un mayor dinamismo en pequeñas actuaciones finales, no en grandes operaciones de desarrollo de suelos.

Esto contrasta con el norte de la comunidad, especialmente en Girona, donde no hay oferta de suelo disponible pero tampoco se aprecia mucha actividad y, consecuentemente, hay poco movimiento y poco desarrollo de suelo. El resto de Cataluña presenta cierto estancamiento, con menor dinamismo que la provincia de Barcelona.

Mucho suelo y poco desarrollo en Castilla

En Castilla y León existen sectores sin desarrollar en toda la comunidad. En León concretamente existe un exceso de oferta de suelo sin que haya previsiones de reactivación de la demanda a medio/largo plazo. En el resto de la Comunidad Autónoma, solo se detecta algo más de estabilidad en los centros de ciudades como Burgos, Salamanca y Valladolid, no así en su periferia. En Castilla-La Mancha también hay una alta disponibilidad de suelo sin que esté previsto su desarrollo. En cuanto a los precios, los valores alcanzados en suelos urbanizables se sitúan próximos al de los suelos rústicos.

En medio de ambas Castillas, Madrid presenta una importante heterogeneidad, "por lo que se recomienda un análisis muy detallado del mercado", señalan desde Sociedad de Tasación que diferencia entre la capital, la corona y los principales municipios de la Comunidad. "Se podría decir que la actividad crece en base a la cercanía con el centro de la capital. La escasez de suelo en el interior de la M-30 conlleva un claro repunte del valor del suelo destinado al uso residencial y terciario. Además, los Planes de Actuación Urbanística del norte de la región (PAUs) han registrado una mejora en los plazos de venta. Sin embargo, en el resto de la Comunidad, salvo en municipios importantes y determinadas localizaciones, destacan desarrollos paralizados por falta de demanda".

Riesgos urbanísticos en el Levante y Andalucía

Otra de las regiones que mayor atención requiere es la Comunidad Valenciana. Aunque en general se ha registrado una evolución plana, todavía existe una ligera tendencia a la baja. A esto hay que añadir que Alicante es una de las zonas más sensibles del panorama nacional, con un riesgo urbanístico alto o muy alto. Una situación similar podemos encontrar en Murcia, dónde con frecuencia se han llevado a cabo enormes desarrollos cuya valoración actual se sitúa a niveles de suelo rústico.

También el riesgo urbanístico también está muy presente en determinados puntos de la costa andaluza. "En Andalucía, el mercado se encuentra paralizado en general, a excepción de la Costa del Sol, Sevilla y Málaga, donde se detecta cierta recuperación de la actividad. En concreto, la Costa del Sol es una de las zonas con mayor recuperación, especialmente en la actividad turística, tanto para mercado nacional de rentas altas como de extranjeros", señalan desde la tasadora que recuerda, no obstante, que en esta zona hay que prestar atención a los planes generales anulados. Por un lado, el PGOU de Marbella sigue anulado desde octubre de 2015, lo que ha paralizado la posibilidad de que se recupere la actividad en la zona, excepto en los sectores residenciales consolidados del Plan General de 1986.

Por otro, el PGOU de Chiclana ha estado anulado desde septiembre de 2011 hasta noviembre de 2016, cuando se aprobó un nuevo plan general aunque con sectores suspendidos. Se espera que este nuevo plan reactive el mercado turístico nacional y extranjero. En Sevilla hay ciertas zonas donde se ha reactivado el mercado, como la zona residencial en barrios con mayores dotaciones de infraestructuras y servicios, mientras que en el extrarradio el mercado de suelo destinado a uso terciario está saturado, con elevado exceso de oferta terminada, lo que impide el desarrollo de suelos destinados a estos usos.

"En Granada, se ha detectado cierto movimiento en algún sector industrial. En esta localidad, la apertura del Centro Comercial Nevada ha saturado el mercado e incluso ha provocado el abandono de otros centros comerciales. Por el contrario, en Almería el mercado está totalmente paralizado como consecuencia de irregularidades urbanísticas pasadas y el elevado stock de vivienda, lo que sitúa a la provincia a la cola de Andalucía".

Parálisis en Extremadura

En lo que respecta a Extremadura, la situación del mercado es similar a la media en Andalucía, que como se ha mencionado anteriormente está paralizada, a excepción de los casos de Sevilla y Málaga ya descritos. Por último, Canarias tiene un nivel de suelo disponible alto con una actividad con tendencia plana o aún a la baja en muchas zonas. En lo que se refiere a suelos finalistas, podemos hablar de final de estancamiento, a pesar de que hay grandes zonas con desarrollos anulados por temas urbanísticos, que los convierte en suelos sin futuro a medio/largo plazo.

En las Islas Baleares hay una demanda superior a la oferta, poco suelo vacante y altos precios

Todo lo contrario se observa en las Islas Baleares donde se puede hablar de un mercado del suelo a “otra velocidad”, con una demanda superior a la oferta, poco suelo vacante, altos precios y tendencia al alza, sobre todo en las zonas de costa con mayor actividad turística. Esta es una tendencia que se sostiene desde hace un par de años.

Tal y como se aprecia en el mapa, las zonas más soleadas coinciden con aquellas que muestran un mayor dinamismo en el mercado del suelo, como Madrid o Barcelona, mientras que las zonas con tormentan, muestran una situación urbanística complicada.
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