EL IMPAGO DEBERÁ REPRESENTAR UN 3% DE LA DEUDA

El banco ya no podrá desahuciar por el impago de tres cuotas de la hipoteca

La reforma de la Ley Hipotecaria tendrá en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que no se han pagado

Foto:  Integrantes de Stop Desahucios Bizkaia. (Efe)
Integrantes de Stop Desahucios Bizkaia. (Efe)

Los bancos no podrán iniciar la ejecución hipotecaria cuando el deudor haya incurrido en el impago de tres cuotas mensuales de la hipoteca. La reforma de la Ley Hipotecaria que ultima el Gobierno tendrá en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que el hipotecado ha dejado de pagar. Tal y como avanza hoy la Cadena Ser, la cláusula de vencimiento anticipado se activará cuando el importe de las cuotas impagadas represente el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.

"Cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo", reza el borrador de anteproyecto de ley al que ha tenido acceso dicho medio. Documento que recoge además que si la vida del crédito fuera superior a diez años, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas equivalgan "al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo".

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ya adelantó hace casi un mes cuáles serían las líneas maestras de la futura Ley Hipotecaria. Entonces avanzó que ésta definiría un porcentaje del capital pendiente de amortizar a la hora de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Hay que recordar que esta cláusula -presente en la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios y responsable del desahucio de miles de familias-, permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.

Un ejemplo. Imaginemos una hipoteca de 180.000 euros y una cuota mensual de 600 euros. Ahora el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria al tercer impago por parte del cliente. Es decir, cuando éste le debe 1.800 euros, apenas un 1% del total de la deuda pendiente. Con esta reforma, el impago debería alcanzar los 5.400 euros, si el incumplimiento se produce dentro de los diez primeros años del préstamo, o de 9.000 euros, en los años siguientes.

Una cláusula polémica

La cláusula vencimiento anticipado ha sido ya cuestionada en varias ocasiones tanto por la justicia española como por la europea. Precisamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunciaba a principios de año sobre dicha cláusula y daba potestad a los jueces nacionales para declararla como nula -y por tanto, como no puesta en el contrato- aun cuando el banco hubiera respetado los plazos para realizar la ejecución hipotecaria.

Entonces, la justicia europea dijo que debía ser el juez nacional quien debía valorar "el carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo".

El TJUE respondía a una cuestión prejudicial elevada el 10 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander (Cantabria) sobre la validez de una cláusula de vencimiento anticipado presente en la hipoteca firmada con Banco Primus. Cuestión prejudicial a la que se sumaba hace un año la elevada por el juez Jesús Alemany Eguidazu, del Juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada (Madrid), que permitió a Bankia ejecutar una hipoteca para quedarse con la vivienda ante el impago de una única cuota.

Tal y como ha sucedido con las cláusulas suelo, existe un antes y un después judicial. La fecha clave, al igual que sucedió con el suelo de las hipotecas, es mayo de 2013 con la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien las entidades financieras solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades antes de iniciar la ejecución.

Tras la reforma legislativa, los bancos se vieron obligados a esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades— antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

El caso que abrió la caja de Pandora

Fue el conocido caso Aziz el que sacó los colores a la banca española ante la UE. Su caso sacó a la luz las perversas consecuencias de la presencia de estas cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

Este vecino de Martorell (Barcelona) se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo, que ascendía a 139.746,76 euros.

En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Sin embargo, el juez, a pesar de apreciar esta abusividad, estaba atado de pies y manos por la legislación española y no podía frenar la ejecución hipotecaria.

De ahí que la sentencia del TJUE del denominado caso Aziz crease un precedente importante, al declarar contrario al derecho de la Unión Europea la normativa española que impedía al juez suspender una ejecución hipotecaria en marcha cuando existe una cláusula abusiva. Es decir, daba poderes a los jueces españoles para suspender una ejecución hipotecaria si consideraban que esta se había producido como consecuencia de una cláusula abusiva.

Respecto a la cláusula de vencimiento anticipado, en un dictamen de marzo de 2013, el TJUE ya aseguraba que la mora de una sola cuota podía deberse "a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo".

Por su parte, el Tribunal Supremo, en sentencia dictada el 23 de diciembre de 2015, precisaba y moderaba la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, en el sentido de que no sería nula si hay un incumplimiento flagrante por parte del deudor-consumidor.

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
4 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios