INFORME DE ENGEL & VÖLKERS

Récord de lujo en Madrid en 2016: vendidas 800 casas de más de un millón de euros

Esta cifra supone un crecimiento del 60% respecto a las transacciones de un año antes, cuando se cerraron medio millar de ventas

Foto: Foto: Engel.
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El mercado residencial de lujo de Madrid ha pisado el acelerador y, a pesar de algún que otro tropiezo, sigue marcando cifras récord tanto de precios como de número de transacciones. En 2016, se vendieron en la capital 800 propiedades prémium, es decir, de al menos un millón y medio de euros. Esta cifra supone un crecimiento del 60% respecto a las transacciones de un año antes, cuando se cerraron medio millar de ventas, según el último informe de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers, que gestiona en la actualidad la venta de algunas de las propiedades más exclusivas de la capital.

De estas operaciones, la inmensa mayoría (el 90%, es decir, 720 ventas) tuvo como protagonistas propiedades de entre 1,5 y cuatro millones de euros. El 6% (48 viviendas) costaba entre cuatro y seis millones de euros, mientras que 33 superaron los seis millones de euros. Para que nos hagamos una idea, en Serrano 7 se vendió el año pasado un ático de poco más de 600 metros cuadrados por nueve millones de euros, a razón de 15.000 euros el metro cuadrado, hasta entonces el precio más elevado pagado en la capital.

En los dos últimos años, la vivienda de lujo, que se ha visto menos resentida por la crisis que otro tipo de productos, ha experimentado un importante auge de la mano, principalmente, de importantes proyectos de rehabilitación, acometidos, en gran medida, por las grandes fortunas latinoamericanas (venezolanos principalmente), además de fondos de inversión americanos, ingleses y alemanes. "Eso sí, apoyados en su gran mayoría por diferentes operadores locales, con los que han constituido varias 'joint venture' de largo recorrido", señala Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engel & Völkers en Madrid.

Foto: Engel.
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Despega la obra nueva de lujo

No obstante, aunque en la actualidad hay más de una veintena de proyectos en marcha, lo cierto es que, tal y como destacan desde esta compañía, la rehabilitación ha dado paso al empuje de las promociones de obra nueva, que se ubican, principalmente, en la zona noroeste de Madrid (La Finca, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte...), puesto que en el centro de la ciudad no hay suelo para levantar nuevos desarrollos. Para que nos hagamos una idea, durante el año pasado se experimentó un crecimiento del 57% en la construcción de obra nueva, frente al 11% que experimentó la rehabilitación.

En este último caso, a pesar de este crecimiento de doble dígito y de la veintena de proyectos en marcha, Paloma Pérez Bravo destaca cómo "la oferta actual aún no satisface la gran demanda existente de viviendas en las zonas 'prime', lo que está presionando al alza el coste de adquisición del activo a rehabilitar, debido a la fuerte demanda de este tipo de inmuebles por parte de los diferentes agentes promotores". Lo que ha desplazado tanto a promotores como a la demanda hacia el noroeste de la capital.

En El Viso, las propiedades más representativas alcanzan los 15.000 euros el metro cuadrado

Pero ¿cuáles son los barrios más codiciados por las grandes fortunas? Retiro, Salamanca y Centro mantienen su liderazgo como los distritos de mayor prestigio. Dentro de ellos, los barrios de Recoletos, Justicia y Jerónimos, con precios que superan los 8.000 euros el metro cuadrado en las viviendas más exclusivas, siguen siendo los preferidos de las familias españolas adineradas y de los extranjeros que, por traslado laboral o por inversión, quieren disfrutar de una zona cuajada de edificios singulares.

No obstante, los precios máximos de estas áreas aún se encuentran por debajo del distrito de Chamartín, donde en una de las zonas más 'top' de la capital, como es El Viso, la oferta de propiedades representativas puede alcanzar precios de 15.000 euros el metro cuadrado. También superan los 10.000 euros las viviendas más exclusivas del barrio de Almagro o de las mejores zonas de la Piovera o Conde Orgaz.

Fuente: Engel.
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La demanda se desplaza hacia las afueras

Fuera de la capital, la falta de producto ha empujado la demanda hacia la zona noroeste. La más activa se concentra en Boadilla del Monte, Las Rozas, Pozuelo, Aravaca y Villaviciosa de Odón, donde hay una mayor oferta de obra nueva. La tipología de vivienda y el perfil de comprador de Pozuelo es acorde con su condición de municipio más rico de España. Con una renta media por declarante de 61.643 euros, según los datos de la Agencia Tributaria, "los habitantes buscan propiedades exclusivas que les aseguren privacidad y estén cerca de instituciones educativas de prestigio", señala Paloma Pérez Bravo. El precio medio de Pozuelo en 2016 se ha situado en 2.876 euros el metro cuadrado, el más elevado de la zona noroeste de Madrid, si bien existe una importante brecha entre las 10 áreas en las que opera Engel & Völkers.

Foto: Engel.
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En este sentido, los más de 7.500 euros el metro cuadrado que alcanzan las viviendas de La Finca contrastan con los poco más de 1.000 euros que puede llegar a costar un chalé en La Cabaña, Montegancedo o Prado Largo. Los pisos en urbanizaciones con piscina y amplias zonas verdes de superficie en torno a los 200 metros cuadrados oscilan entre los 3.200 euros el metro cuadrado de precio medio que puede encontrarse en el Prado de Somosaguas o en avenida de Europa y los 2.500 euros de la zona de la estación o el pueblo.

La tipología de la vivienda ofertada en estas zonas es en su mayoría de chalés individuales, adosados y pareados en urbanizaciones con amplias zonas verdes, grandes medidas de seguridad y donde los residentes valoran la variada oferta de centros de enseñanza de calidad. Además de ser buscada por las familias de empresarios y ejecutivos españoles, es una zona muy demandada entre los clientes internacionales, principalmente venezolanos, mexicanos, colombianos y chinos, que buscan viviendas unifamiliares de entre 200-400 metros cuadrados con un mínimo de cuatro dormitorios, piscina, jardín y un alto nivel de servicios.

Cómo es el comprador de pisos de lujo en las zonas más caras de Madrid

Salamanca: españoles de clase media-alta y latinoamericanos. Viviendas en torno a los 150-200 metros cuadrados.

Centro: jóvenes profesionales (artes/comunicación), ejecutivos, europeos e inversores. Viviendas de dos dormitorios en torno a los 100 metros cuadrados. 

Chamberí: familias españolas de clase media e inversores para alquilar a jóvenes estudiantes y extranjeros. Pisos entre 2-4 dormitorios y entre 100-250 metros cuadrados.

Chamartín: familias españolas de clase media-alta con hijos. Buscan pisos de más de 200 metros cuadrados.

Retiro: familias españolas y europeos de clase alta. Viviendas de 200 metros, edificios nobles y tranquilidad.  

Conde Orgaz: clase media con hijos. Viviendas unifamiliares de 3-4 dormitorios y más de 200 metros cuadrados. 

Moncloa: familias españolas de clase media-alta/alta que buscan pisos en torno a los 180 metros.

Zona noroeste: latinoamericanos y familias españolas de clase media-alta que buscan viviendas unifamiliares en urbanizaciones con seguridad.

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