Si pagases lo mismo de alquiler que de hipoteca, ¿comprarías casa?

¿Ha llegado definitivamente el alquiler a España para quedarse o seguiremos siendo un país predispuesto a la compra? Tras la crisis, el mercado del alquiler ha experimentado un fuerte crecimiento, pero ¿realmente han decidido apostar los españoles por el arrendamiento o este auge se debe únicamente a que la mayoría no ha podido elegir porque comprar casa era imposible?

Si tuviéramos sobre la mesa un alquiler mensual de 600 euros y una cuota hipotecaria del mismo importe, ¿qué haríamos?, ¿volveríamos a dejarnos llevar por nuestra ansia de propiedad?, ¿seguirían pensando cuatro de cada diez españoles que alquilar es tirar el dinero?

El mercado podría enfrentarse en los próximos años a una gran encrucijada ya que, por un lado, la vivienda es ahora un 40% más barata que hace ocho años, se ha abierto el grifo de la financiación y mejoran el empleo y la confianza, mientras que por otro, los alquileres llevan dos años consecutivos de subidas tras siete años a la baja. Solo en 2016 se encarecieron casi un 7%, el mayor incremento anual de los últimos diez años, según el Índice Inmobiliario Fotocasa.

Incluso entre aquellos españoles que actualmente viven en régimen de alquiler existe una clara preferencia por la vivienda en propiedad

Además, a diferencia de lo que sucede en el mercado de compraventa, donde el comportamiento de los precios es muy dispar, los alquileres subieron en todas las comunidades menos en La Rioja (-3,2%). Y si buceamos en los datos del portal inmobiliario vemos cómo el precio también subió en todos los distritos tanto de Madrid y como de Barcelona.

Llegar a tener una vivienda en propiedad está en la mente de muchos españoles, incluso entre quienes actualmente viven en régimen de alquiler existe una clara preferencia por la compra. De hecho, casi cinco de cada 10 inquilinos preferiría una vivienda en propiedad, mientras que seis de cada diez opinan que alquilar no es una opción rentable a largo plazo. Incluso los llamados 'millennials', es decir, aquellos cuya edad se mueve entre los 18 y los 35 años, sueñan con ser propietarios en un futuro, ya que consideran esta forma de vida como una situación temporal y muestran una mayor intención de comprar en el futuro que otras generaciones, como los 'baby boomers' o la generación X. Eso sí, no tienen tanta prisa como estos últimos por adquirir casa, ya que no contemplan dar el paso hasta dentro de cinco años.

Simulación de hipoteca y alquiler

Pero veamos un ejemplo concreto. Imaginemos que una persona de 30 años, con unos ingresos fijos de 1.200 euros al mes, pide una hipoteca para una vivienda de 50 metros cuadrados. El precio medio de la vivienda por metro cuadrado es de 1.628 euros, así que para una vivienda de esas dimensiones, el precio será de 81.400 euros. Si tenemos en cuenta que las entidades bancarias financian el 80% de la vivienda, necesitaríamos una hipoteca de 65.120 euros, puesto que pondríamos de nuestro bolsillo 16.280 euros, el 20% restante.

Con un periodo máximo de amortización de 30 años, y cogiendo como ejemplo una de las mejores ofertas del mercado, un interés de euríbor +0,99%, la cuota mensual sería de 208 euros y el importe anual de 2.496 euros. Al finalizar la hipoteca habríamos pagado un total de 74.880 euros, de los cuales 9.760 euros corresponderían solamente a intereses. Si sumamos la aportación de ahorros para la entrada de la vivienda, hablaríamos de un desembolso total de 91.160 euros.

Si nos vamos de alquiler y no tenemos intención de hipotecarnos nunca, pagaríamos una renta mensual de 362 euros (en función del precio medio de alquiler por metro cuadro de 7,24 euros el metro cuadrado por 50 metros de vivienda). Al año serían unos 4.344 euros, por lo que a 30 años habríamos pagado un total de 130.320 euros en alquiler.

Es decir, estaríamos hablando de una hipoteca de 208 euros frente a un alquiler de 362 euros. Y un desembolso de 91.160 euros si compramos frente a 130.320 si alquilamos. Al año se ahorran unos 1.848 euros. Si bien es cierto que cuando se compra una vivienda y se hipoteca no tenemos la totalidad de la propiedad hasta que no se ha pagado el importe total del préstamo y, si contratamos a tipo variable, estamos más expuestos respecto al alquiler, a la fluctuación de nuestra cuota.

Más ejemplos. Con los precios actuales de los alquileres en España y de la vivienda de segunda mano, vemos cómo, de nuevo, la balanza se inclina claramente del lado de la compra. A partir de los datos del portal inmobiliario Idealista del mercado del alquiler y de venta y según los cálculos que ha realizado El Confidencial, se observa cómo en la inmensa mayoría de las provincias españolas, así como en casi todos los distritos de Madrid y Barcelona, hoy en día —al menos en teoría—, sería más asequible afrontar el pago de una hipoteca que de un alquiler. Para realizar los cálculos se ha tomado como referencia una vivienda de 80 metros cuadrados, una financiación del 80% sobre el precio de venta, un plazo de amortización a 25 años y un tipo de interés medio del 2,5%.

Comprar o alquilar, ¿qué prefieren los españoles?

Históricamente, España ha sido un país con una cultura de propietarios muy arraigada. A pesar de que la crisis ha afectado notablemente al mercado inmobiliario, no ha provocado un cambio radical de mentalidad en la sociedad en este sentido. De hecho, España se sigue manteniendo entre los países de la Unión Europea con mayor porcentaje de propietarios.

Según una encuesta realizada por Fotocasa, nueve de cada diez entrevistados afirma que, pese a la crisis, el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado. Este vínculo con la propiedad se entiende gracias al papel de rentabilidad que la sociedad española asocia a la vivienda, ya que siete de cada diez considera que a largo plazo comprar una vivienda es mucho más rentable que alquilar un piso para toda la vida, independientemente de la generación a la que pertenezcan. Por ello, no sorprende que prácticamente la mayoría de los españoles siga prefiriendo comprar frente a vivir de alquiler. Incluso quienes actualmente viven en régimen de alquiler existe una clara preferencia por la compra. De hecho, casi cinco de cada diez personas que viven de alquiler, si pudieran, comprarían casa y la mayoría piensa que el alquiler no es una opción rentable a largo plazo.

"España es y seguirá siendo un país de propietarios, pero el alquiler ha tomado mucha fuerza en los últimos años y eso se traslada a los precios"

“España es y seguirá siendo un país de propietarios, pero el alquiler ha tomado mucha fuerza en los últimos años y eso se está trasladando a los precios. Además, pese a la mejoría del mercado de la compraventa, existe una fuerte demanda porque muchos españoles se refugian en el alquiler por razones económicas: inestabilidad laboral, bajos sueldos, imposibilidad de acceder a la financiación o miedo a no poder hacer frente a los costes de la compra de una vivienda", explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa, quien sí observa un cambio de mentalidad en los españoles "a favor de esta forma de vida que nos permite más flexibilidad y libertad en un mundo tan cambiante como el que vivimos”,

¿Cuál es la mejor opción? "Ni una ni otra, todo depende de las necesidades y circunstancias personales y de la situación del mercado inmobiliario en un momento determinado. Tenemos que tener en cuenta, que tanto un alquiler como una hipoteca supone disponer de una cantidad de dinero líquido importante. En el caso del alquiler para la fianza y los primeros gastos, y en la hipoteca para el importe no financiado y los pagos de constitución. Asimismo, es importante preguntarse cuánto tiempo vamos a vivir en el inmueble y analizar cuáles son las perspectivas laborales y económicas de cara al futuro", señala Toribio.

Cuatro aspectos que debes tener en cuenta si vas a comprar casa

Simplificar el debate sobre si la mejor opción es comprar casa o vivir de alquiler a la cuota hipotecaria o al alquiler mensual puede llevarnos a cometer importantes errores a la hora de tomar la mejor decisión.  De hecho, es posible que, una vez analizadas ambas cifras, nuestra decisión sea comprar, no podamos hacerlo.

1.-  Imposible comprar casa sin ahorros

Aunque podamos afrontar con creces el pago de la cuota mensual, no conseguiremos una hipoteca si no disponemos de ahorros suficientes para cubrir el 20% del precio de la vivienda que el banco no está dispuesto a financiarnos. Cifra a la que, además, tendremos que sumar otro 10% en concepto de gastos derivados de la compraventa y de la escritura de la hipoteca. En el caso del ejemplo necesitaríamos unos ahorros de más de 24.000 euros, incluyendo esos gastos: IVA o ITP, notario y registro, AJD.

Si alquilamos, también es necesario contar con un pequeño colchón económico, pero ni mucho menos tan abultado. Algunos propietarios piden fianzas, avales bancarios o las dos cosas para afrontar posibles desperfectos en la vivienda o impagos. Supongamos una fianza de tres meses para un alquiler en Madrid de 700 euros. Como hay que adelantar una mensualidad, nos encontraríamos con un desembolso inicial de 2.800 euros. Eso sin contar otra mensualidad más que habría que pagar cuando el alquiler se realiza a través de una agencia inmobiliaria. En este caso y bajo los supuestos expuestos, estaríamos hablando de 3.500 euros.

En los casos en los que se pide aval bancario, suele ser necesario depositar en el banco la cantidad exigida por el dueño de la vivienda, y lo más frecuente es que pida entre seis meses o hasta un año de la renta –entre 4.200 y 8.400 euros—. Aunque este dinero se recupera con el tiempo —con la fianza también—, supone disponer de una fuerte suma de dinero inicial que va a estar paralizada durante ese tiempo. Además, el banco, por la constitución de dicho aval, suele cobrar una serie de intereses trimestralmente, aproximadamente del 1%. 

2.- Si optas por tipo variable, cuidado

El tipo fijo ha irrumpido con fuerza en el mercado hipotecario pero si optamos por el variable, debemos ser conscientes de que, a pesar de tener unos tipos en mínimos, algún día subirán, y con ellos la cuota que pagamos al banco. Antes de dar el paso no olvides realizar simulacros en el escenario más adverso y comprobar si puedes afrontar el pago de la hipoteca.  

El alquiler es mucho más estable. El casero y el inquilino pueden negociar la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC.

3.- Impuestos y gastos de un propietario

Como propietario hay una serie de gastos adicionales e inevitables que no tiene o no debería tener un inquilino. Es el caso de los gastos de comunidad, derramas extraordinarias (para arreglar fachadas, instalar ascensores...).  Además, anualmente, el propietario debe pagar anualmente el IBI, el impuesto de basuras, el seguro de vida o de hogar, así como los costes derivados de dar de alta la luz, el agua o el gas. Sin olvidar que, generalmente, cuando se compra una vivienda, esta suele estar totalmente vacía, desprovista de muebles, electrodomésticos y otro tipo de enseres que en muchos casos sí están presentes en muchas viviendas en alquiler. 

Si vivimos de alquiler no solo evitamos estos gastos, sino que el arreglo de desperfectos y averías de la vivienda corresponde, en muchos casos al propietario de la casa.

4.- En caso de necesidad, es más fácil rescindir el contrato

En caso de dificultades económicas o problemas para afrontar el pago de mensualidad, la situación es mucho menos complicada y tiene menos implicaciones tanto económicas como personales cuando se vive de alquiler. Se puede rescindir el contrato, coger las pertenencias y mudarse a un inmueble más barato o volver a casa de los padres sin arrastrar una deuda tras de sí como ha estado y sigue sucediendo con miles de propietarios en apuros.