Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de ciertos costes a la hora de comprar una casa, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó sentencia contra BBVA y Popular. Toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos: "Son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco", rezaba el fallo.

TE PUEDE INTERESAR

Cómo reclamar los gastos hipotecarios: estas son las condiciones abusivas

EC

Un año después, muchos compradores de viviendas —posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo— han decidido reclamar estas cantidades 'ocultas'. Joaquín Moeckel, fundador y responsable del bufete Moeckel Abogados, ha sido el pionero en este tipo de demandas. En conversación con El Confidencial, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España", afirma.

Sin embargo, la Asociación Española de Banca (AEB) no lo tiene tan claro: "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

"Calculo que va a ser una brecha importante para los bancos, de unos 2.000 o 3.000 millones de euros. Va a ser tan importante como las cláusulas suelo"

En cambio, desde la Organización de Consumidores Unidos (OCU) sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.

Sin embargo, la mayoría de los bancos no están por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Así, muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

Tres gastos básicos a tener en cuenta

Según confirma la OCU, estos gastos derivados —siempre hablando del contrato hipotecario y nunca del de compraventa— serían el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notario y el Registro de la Propiedad. "El consumidor afectado debe pedir al banco la devolución de estas cantidades. Si este se niega, no queda más remedio que acudir a la vía judicial para exigir el reintegro de las cantidades cobradas", explica OCU.

Haciendo un cálculo aproximado, una hipoteca de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros —a un tipo impositivo del 1%— tendría unos costes de 2.550 euros en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, unos 425 euros por gastos de notario y unos 125 euros del Registro de la Propiedad. Cerca de 3.100 euros que hasta la fecha eran pagados solo por el prestatario. Sin embargo, el Supremo consideraba estas cláusulas como nulas, ya que deberían ser abonadas por el banco.

TE PUEDE INTERESAR

La banca ganará un 25% menos y tendrá que retocar su dividendo por las cláusulas suelo

Juan Cruz Peña

Un golpe de "2.000 o 3.000 millones de euros"

Moeckel presentó este mismo martes una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla, y no es el único caso que tiene entre manos: "Ahora mismo, tengo unos 300 casos, pero seguro que van a salir más. Entre la gente hay mucho desconocimiento y miedo", confirma el abogado a este medio. "Calculo que va a ser una brecha importante para los bancos, de unos 2.000 o 3.000 millones de euros. Va a ser tan importante como las cláusulas suelo", afirma Moeckel.

Como suele ocurrir en estos casos, el 'descubrimiento' llegó por casualidad: "Estaba revisando sentencias sobre las cláusulas suelo y llegó a mis manos una del 23 de diciembre de 2015. En ella, se hablaba de estas clásulas, de los vencimientos anticipados... pero pasó desapercibido un apartado: los gastos de contratación de una hipoteca", afirma Moeckel. Desde ese momento, se convirtió en uno de los adalides de una causa que puede hacer mucho daño a los bancos.

"En España, la política y la banca son viejos amigos, y es habitual entre ellos el cambio de cromos", asegura Moeckel. "Pero 'mamá Europa' está ahí y es de otra forma", señala. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este 'problema' antiguo pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde", afirma Moeckel.