Los 10 gráficos que explican la situación actual del mercado residencial en España

El mercado residencial está en plena fase de recuperación y estabilización y, de cara a 2017, las previsiones son muy optimistas. Así lo manifestaron nueve de los grandes expertos del sector inmobiliario entrevistados por El Confidencial y así se puede apreciar en algunos de estos diez gráficos que, aunque no contienen la respuesta mágica a preguntas como cuánto subirán los precios el próximo año o durante el próximo lustro o cuántas viviendas se venderán o hipotecarán en los próximos años, sí permiten observar determinadas tendencias que pueden darnos una idea bastante precisa de hacia dónde se dirige el mercado español y las principales variables que lo rodean.

1.- Se recupera la construcción de viviendas...

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, la construcción de viviendas se paralizó totalmente. España pasó de construir más de 850.000 viviendas en un año a apenas 35.000 en 2013 y 2014 (según los datos de visados de obra del Ministerio de Fomento), y para que el mercado vuelva a ser saludable, según los expertos, deberíamos situarnos en torno a las 150.000 unidades.

Este año, los visados se situarán en torno a 60.000, a años luz de las cifras del 'boom', pero la tendencia, tal y como muestra el gráfico, es que poco a poco, año a año, las cifras irán mejorando hasta alcanzar las 150.000 viviendas anuales.

2.- ... pero bajan las que se terminan

Por paradójico que pueda parecer, a pesar de que aumenta poco a poco la construcción de casas, disminuye el número de viviendas que se terminan. Entre enero y septiembre de 2016 se terminó la construcción en España de 29.230 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento. Una cifra que supone una caída del 13,7% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Hasta abril de 2016 la cifra de pisos terminados registraba crecimientos en tasa interanual, pero en mayo cambió la tendencia y entró en terreno negativo. La falta de suelo finalista donde levantar nuevas viviendas, así como el retraso en la concesión de licencias de obras, son dos de los factores que están lastrando este indicador.

El número de pisos terminados en España puso fin en 2015 a ocho ejercicios consecutivos de caídas, por lo que en 2016 podríamos volver a terreno negativo. Desde el máximo de 2007 (597.632 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (39.891).

3.- Se venden más casas

La mejora del empleo, unida a una mejora en la confianza de los consumidores, se ha traducido en una mayor compra de viviendas. Tras rozar las 780.000 transacciones en 2007, justo antes del estallido de la burbuja, las ventas se desplomaron hasta poco más de 300.000 unidades. Una cifra que supuso un desplome del 60%. 2013 supuso el punto de inflexión y este año, los expertos coinciden en que se alcanzarán las 450.000 compraventas, para alcanzar el medio millón de unidades en 2017, con lo que nos acercaríamos a niveles de 2008, cuando se vendieron 550.000 viviendas.

Como viene siendo habitual desde que estalló la crisis, la vivienda de segunda mano acapara el mayor volumen de transacciones, alcanzando el 70% frente a las de obra nueva, que apenas representan el 30% del número total de operaciones, lo que sucede tanto en vivienda habitual como vacacional. Los porcentajes, en condiciones normales de mercado —es decir, con una recuperación de la producción de viviendas—, deberían situarse en el 50%.

4.- Adiós a las caídas de precios

2013 supuso el fin de la caída de los precios de la vivienda, al menos a nivel nacional. Desde entonces, los precios muestran una ligera recuperación. Servihábitat prevé que en 2016, el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 el incremento será en torno al 4,3%

No obstante, a nivel regional, existen importantes zonas entre los diferentes mercados. Así, por ejemplo, las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen.

De hecho, registran las subidas de precios más destacadas, de hasta el 8%. Aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea están actuando como motores de este incremento de precios. No obstante, tal y como constatan desde Sociedad de Tasación, los precios ya no caen en ningún mercado.

5.- Más hipotecas para comprar casa

La financiación a particulares ha mejorado sensiblemente. Tras varios años en los que conseguir una hipoteca era prácticamente misión imposible, hoy en día conseguir un préstamo para poder comprar una casa está al alcance de mayor número de familias gracias a la mejora del empleo y a la mejora de la confianza de los consumidores.

Los últimos datos del INE correspondientes al pasado mes de octubre reflejan una subida del 16,8% en la concesión de hipotecas respecto al mismo mes del año anterior, continuando con la tendencia positiva registrada durante buena parte del año. No obstante, aún nos encontramos a años luz de los máximos de 2006 cuando se superaron los 1,3 millones de hipotecas. Hoy en día, de hecho, se conceden un millón menos.

6.- El saldo vivo gestionado no remonta el vuelo

Este gráfico pone de manifiesto que el mercado hipotecario, a pesar del importante incremento en la concesión de hipotecas, aún no se ha normalizado. Y es que, aunque la maquinaria hipotecaria vuelve a funcionar a pleno rendimiento, la concesión de hipotecas sigue siendo insuficiente para compensar la pérdida de negocio hipotecario para el sector financiero.

Tal y como muestra el gráfico, el saldo vivo gestionado por los bancos sigue en caída y no muestra síntomas de mejora. De hecho, desde 2008 se ha producido una caída constante del saldo hipotecario, sobre el que se sustenta buena parte de los ingresos de las entidades. En ocho años, estas han pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 700.000 millones.

7.- Irrupción del tipo fijo

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la irrupción del tipo fijo en las hipotecas. En 2006 solamente el 98% de las hipotecas que se firmaban en España eran a tipo variable. En 2015 este porcentaje cayó al 90% y en los últimos meses, se encuentra en el 70%. Es decir, el 30% de los préstamos hipotecarios firmados son a tipo fijo, o lo que es lo mismo, tres de cada diez hipotecas, una cifra que supone un máximo histórico en la serie del INE.

Tanto la oferta como la demanda tienen más interés por estos productos. Para la banca, las hipotecas a tipo fijo son más interesantes en un entorno de bajos tipos de interés como los actuales, mientras que el consumidor intenta protegerse ante futuras subidas de los tipos.

8.- El euríbor se acomoda en terreno negativo

El ejercicio que estamos a punto de despedir ha sido el año en el que el euríbor, que sirve de referencia al 90% de las hipotecas que se firman en España, entró, por primera vez en su historia en terreno negativo, donde se ha instalado y de donde no parece dispuesto a salir. Al menos, no lo hará hasta finales de 2017 o principios de 2018, según las previsiones de Bankinter.

El euríbor lleva en caída libre desde abril de 2014. Desde entonces, y desde julio de ese mismo año, ha favorecido a miles de hipotecados que han visto cómo se reducía su cuota mensual. Sin embargo, estas rebajas tienen su 'deadline' y quienes revisen su hipoteca a finales del segundo trimestre de 2017 serán, si las previsiones de Bankinter se cumplen, los últimos en beneficiarse de un indicador en su nivel más bajo desde su creación en 1999.

Su media histórica se sitúa en el 2,368%, mientras que llegó a marcar su nivel más alto el 2 de octubre de 2008, cuando despidió la sesión en el 5,526%, si bien fue en julio de 2008 cuando marcó su máximo histórico mensual al cerrar aquel mes en el 5,393%.

9.- Los extranjeros vuelven a comprar casas

España vuelve a estar en el punto de mira del comprador extranjero, que ha aprovechado la fuerte corrección de precios para invertir en ladrillo en nuestro país. Las transacciones aún se encuentran un 50% por debajo de la cifras de 2006. No obstante, han pasado de acaparar el 8% de las transacciones al 14%.

Los británicos, a pesar del Brexit, siguen siendo los que más casas compran en España. Un 22% de las compras totales realizadas por extranjeros. Un porcentaje, no obstante, que se ha reducido ligeramente tras el 'sí' ala salida del Reino la Unión Europea. No obstante, la caída se ha visto compensada con la entrada de otras nacionalidades como franceses, alemanes o suecos, que acaparan entre el 6% y el 7% de las compras.

10.- El consumo de cemento, en niveles de 1965

Los datos siguen siendo estremecedores. A pesar del incremento en la construcción de viviendas, el consumo de cemento no muestra claros síntomas de recuperación. Su consumo en obra civil ha caído un 77,5% desde el inicio de la recesión, y lo que no es menos relevante, en el primer trimestre de este año se ha producido un descenso del 27% respecto del mismo periodo del año anterior. Nunca antes, desde que hay series históricas, se habían alcanzado cotas tan bajas. Y lo que es peor, nada indica que se vaya a producir en el corto plazo un cambio de tendencia.

En la actualidad, el sector tiene la mitad de plantilla que tenía al comienzo de la crisis y sus datos son similares a los que había en 1965, lo que refleja la situación de la industria del cemento, que vivió su época dorada durante los años de expansión al calor de la obra civil y residencial. La industria del cemento aportó en el momento más bajo del ciclo (2013) un valor añadido a la economía equivalente a 515 millones de euros, a años luz de los 2.190 millones de antes de la crisis.