DESGRAVACIONES FISCALES DE LA VIVIENDA HABITUAL

¿Compraste casa antes de 2013? Haz cuentas con la hipoteca antes de que acabe el año

La vivienda ocupa un lugar destacado en el IRPF de miles de contribuyentes, muchos de los cuales pueden disfrutar de determinadas ventajas fiscales

Foto: Renta 2016: lo que los dueños de una casa deben hacer antes de que termine el año. Foto: Istockphoto.
Renta 2016: lo que los dueños de una casa deben hacer antes de que termine el año. Foto: Istockphoto.

La cuenta atrás para despedir 2016 ha comenzado. Sin embargo, antes de despedir el año y de la misma manera que inquilinos y caseros deben dejar atados todos los cabos de cara a la próxima declaración de la renta, también es importante que quienes tienen una vivienda en propiedad empiecen el año con buen pie.

Y es que la vivienda ocupa un lugar destacado en el IRPF de miles de contribuyentes, muchos de los cuales pueden disfrutar de determinadas ventajas fiscales. Pero para ello, es importante que todo lo que hagamos para poder desgravarnos en nuestra declaración sea antes de que se acabe 2016. Se agota el tiempo.

Deducciones por compra de vivienda habitual

Como ya hemos visto, existen desgravaciones para quienes viven de alquiler y para quien tiene un inmueble alquilado. Pero la más importante de las deducciones, sin duda, es la que tiene que ver con la compra de una vivienda. Eso sí, siempre que la adquisición (o construcción de la vivienda) se realizara antes del 1 de enero de 2013, ya que la ventaja fiscal desapareció para quienes compraron tras esa fecha.

Pero cuidado, para poder desgravarse, es muy importante que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del o de los contribuyentes. Es decir, no solo por el mero hecho de tener una vivienda en propiedad se puede disfrutar de las ventajas fiscales.

Cada titular de la hipoteca tiene derecho a una deducción del 15% sobre el importe abonado a lo largo de un ejercicio, con un límite de 9.040 euros

Qué se entiende por vivienda habitual:

1.- Aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos 3 años. "No obstante, la vivienda mantiene carácter de “habitual” cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo, etc.)", explica Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados.

2.- Aquella que se habite de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. El plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha.

Una vez aclarado qué se entiende por vivienda habitual, debemos tener claro que las deducciones son limitadas. Cada titular de la hipoteca tiene derecho a una deducción del 15% sobre el importe abonado a lo largo de un determinado ejercicio, con un límite de 9.040 euros. Es decir, ésta es la base de la deducción, que está compuesta por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, y que incluye capital, más intereses y demás gastos derivados de la financiación hipotecaria.

"Es decir, un contribuyente que haya amortizado 10.000 euros en un ejercicio, como máximo podrá deducirse 1.356 euros", explica a El Confidencial Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Abante.

Imaginemos, por ejemplo, una hipoteca con un solo titular cuya cuota mensual asciende a 1.000 euros. Al año amortizaría 12.000 euros. En este caso, solamente se desgravaría de 9.040 euros.

Por el contrario, imaginemos una pareja con una hipoteca en común. Imaginemos que la cuota es de 500 euros mensuales. Por 12 mensualidades estaríamos hablando de un gasto anual de 6.000 euros, es decir, 3.000 euros cada uno. Cada contribuyente aún podría dedicar otros 6.000 euros a amortizar la hipoteca y beneficiarse fiscalmente. Es decir, una pareja puede llegar a alcanzar los 18.080 euros, y desgravarse, cada uno de ellos, 1.356 euros (2.712 euros en total).

"Para ello, dicha pareja debería realizar la declaración de la renta de manera individual. Si optaran por la declaración conjunta, la deducción del 15% solamente se aplicaría sobre un máximo de 9.040 euros para los dos miembros", aclara Satrústegui.

Por eso, antes de que termine el año, conviene sacar la calculadora y comprobar si hemos superado o no dicho límite y si no es así, decidir, siempre y cuando nuestros ahorros nos lo permitan, si nos interesa alcanzar esos 9.040 euros y desgravarnos el máximo posible.

"Lo ideal desde el punto de vista fiscal es llegar a ese límite, pero no superarlo, en especial en un contexto de tipos de interés bajo como el actual", apunta Satrústegui.

Deducción de gastos del hogar para autónomos

"La declaración de la renta de los trabajadores autónomos es ligeramente diferente a la del resto de contribuyentes. Sin embargo, estas diferencias no afectan a las deducciones por vivienda con carácter general. Lo que sí puede el autónomo es incluir parte de los gastos del hogar en su declaración de IRPF", explica Natalia Galindo, responsable de contabilidad y fiscal de Pluslegal Abogados.

Foto: Istockphoto.
Foto: Istockphoto.

"En concreto, una reciente sentencia del Tribunal Supremo permite que los trabajadores por cuenta propia que tienen en casa su oficina puedan incluir como gastos deducibles de su actividad la parte correspondiente a los suministros del hogar aunque éstos no sean exclusivos de la misma".

Si bien, aclara esta experta, "en el caso de la hipoteca no podrían incluir esa cantidad si además se están ya desgravando por ella al hacer el IRPF porque en ese caso la deducción sería doble".

De nuevo, antes de que termine el año, si eres autónomo, debes hacer los deberes e ir haciendo acopio de recibos para evitar disgustos dentro de unos meses.

Segunda vivienda

"En aquellos casos en los se sea propietario de un inmueble que en términos legales no pueda ser considerado como vivienda habitual ni genere rendimientos de capital inmobiliario, el legislador presupone que el contribuyente tiene capacidad económica suficiente y por ello esa titularidad debe estar gravada por el IRPF, tributando por el importe que resulte de aplicar sobre el valor catastral del inmueble el porcentaje del 2% o del 1,1% si el valor catastral del inmueble ha sido revisado o modificado en una fecha posterior al año 1994, en la base general. Este supuesto es conocido como la “imputación de rentas inmobiliarias”, explica Ignacio de Azúa.

Vivienda recibida en herencia o donación

En primer lugar, conviene aclarar que el IRPF recae sobre quien realiza la donación o sobre quien fallece dejando una herencia. Lo que sucede es que en las transmisiones 'mortis causa' no se genera el pago de ninguna cantidad en concepto de IRPF. El posible incremento patrimonial que se le produce al fallecido estará, por razones obvias, exento de tributación. Sin embargo, si la transmisión es por donación, quien la realiza sí deberá declararlo en la renta, salvo que se trate de la vivienda habitual y tenga más de 65 años. Es decir, quien recibe la vivienda en herencia o mediante donación sí debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no deberá pagar por el IRPF por la misma.

"Cuando se es donatario, el sujeto que recibe el bien inmobiliario a través de una donación será considerado como sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), impuesto que tiene cedida parte de su regulación a las Comunidades Autónomas. Por ello, dependiendo en que Comunidad Autónoma nos encontremos nos podremos ver beneficiados con ciertas exenciones o bonificaciones", señala Paula Teresa Lanza, abogada de V Abogados.

Quien recibe una vivienda en herencia o mediante donación sí debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no el IRPF

"Cuando se es donante o transmitente, éste tributará en el impuesto por la diferencia entre el valor de la adquisición y la transmisión del bien donado, produciéndose de eso una plusvalía o minusvalía en su patrimonio. Si la donación supone una pérdida patrimonial para el sujeto pasivo, según el artículo 33.5 de LIPRF, el donante no podrá computar como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o liberalidades", apunta Ángela Gómez Alonso de V Abogados. "Por ejemplo, si un sujeto dona a su hijo una vivienda adquirida por un precio de adquisición superior al precio de transmisión, este no podrá integrar en su IRPF las pérdidas generadas por dicha transacción, por lo que perderá el derecho de compensar las mismas con ganancias patrimoniales generadas en dicho periodo".

No obstante, sí es posible que tengamos que incluir en la declaración, no los bienes en sí mismos, sino las rentas que puedan producirnos, si las hubiera y si dichas rentas están gravadas por el IRPF. Por ejemplo, la herencia o la donación de una vivienda que se encuentra alquilada, siempre y cuando el heredero o el donatario sea el beneficiario de dicho alquiler.

¿Y si vendemos la casa?

La venta de un inmueble tendrá la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta 2016, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

"Dicho de otra forma, se integraría en el IRPF junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y solo se pagarían impuestos en caso de que haya ganancia, es decir, de que se obtenga un beneficio. De esta forma, si se cierra la venta de una vivienda por un precio inferior al de compra, no habría ganancia y por lo tanto, al no generarse renta, no se pagarían impuestos en el IRPF. Esto no quiere decir que no haya que pagar otros tributos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al que deberá hacer frente el comprador", explica Natalia Galindo.

"En el momento en el que el sujeto pasivo lleve a cabo la venta de la vivienda que tiene en propiedad se entenderá que esta operación supone una ganancia o pérdida patrimonial, en la base general o en la base del ahorro, en función del plazo en el que se haya generado. Atendiendo al concepto de vivienda habitual expuesto anteriormente, debemos destacar dos circunstancias en los que la venta de vivienda puede estar total o parcialmente exenta", señala Paula Teresa Lanza.

"La venta de vivienda habitual para mayores de 65 años, que se encuentra totalmente exenta, mientras que la venta por menores de 65 años, que está exenta total o parcialmente cuando se reinvierte en la compra de un vivienda habitual, cumpliendo ciertos plazos", concluye Ángela Gómez Alonso.

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