El barrio del millón de euros: Valdemarín se calienta con subidas de precios del 10% anual

El mercado inmobiliario está que arde en puntos muy concretos de la geografía madrileña. Valdemarín, uno de los barrios más demandados en Madrid entre los jóvenes directivos y ejecutivos españoles, es uno de ellos, ya que existe una importante presión por parte de la demanda sobre una oferta de vivienda muy limitada, que ha provocado importantes incrementos de precios del 20% (10% anual) en los dos últimos años. Y es que, quien compra casa allí, no solo compra un espectacular chalé con jardín y piscina, sino que compra estatus. Un estatus que difícilmente baja del millón de euros.

Comprar suelo en Valdemarín parece, pues, una apuesta segura para promotores, cooperativas y fondos de inversión dispuestos a levantar lujosas viviendas para familias jóvenes, con hijos y con muy buenos sueldos. Sin embargo, las bolsas de suelo a la venta se cuentan con los dedos de una mano. De ahí el enorme interés que ha despertado la subasta de varias parcelas junto a la exclusiva urbanización Caledonian, del empresario Enrique López Granados.

Los terrenos en cuestión están divididos en 19 lotes de 450 metros cada uno (algo más de 8.500 metros cuadrados en total), con valores de subasta que se mueven entre 730.000 euros y algo más de 1,1 millones, si bien no existe una puja mínima. Pertenecían a Jardines del Hipódromo, una compañía de Inmobiliaria Monteverde, que se declaró en concurso de acreedores a finales de 2011. Esta filial también se encuentra en proceso de subasta concursal desde febrero de este año para poder afrontar las deudas con sus acreedores. Y su único activo eran las parcelas donde el empresario Carlos Monteverde de Mesa pretendía poner en marcha una promoción de lujo que se vio frustrada por el estallido de la crisis.

Solares propiedad de Inmobiliaria Monteverde

Desde hace cinco años, los negocios de este empresario se han ido liquidando para cubrir sus múltiples deudas con sus múltiples acreedores. Solo con la Agencia Tributaria, acumula una deuda de casi 14 millones de euros. En esta ocasión, el dinero obtenido por la venta de estos solares irá a pagar la deuda contraída con Banco Sabadell y La Caixa, que, a su vez, fue comprada por Blackstone, tal y como ha podido averiguar El Confidencial.

"Sin duda, estos solares van a tener muchos novios", reconoce a este diario Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "El suelo que hay en Valdemarín y en su vecino El Barrial está prácticamente todo vendido. Es una ubicación envidiable y todo lo que sale a la venta se vende con muchísima rapidez. Apenas hay una decena de promociones en marcha, y casi todas las unidades, a pesar de que difícilmente los precios bajan del millón de euros, están vendidas", asegura este experto.

Apenas hay una decena de promociones en marcha y casi todas las unidades están vendidas

Los promotores más activos de Valdemarín también se cuentan con los dedos de una mano. Además del empresario López Granados, han construido o están construyendo actualmente Aelca, Grupo Ibosa y Levitt. Precisamente esta última es la propietaria de los pocos solares aún sin construir en el barrio. Por su parte, la gestora de cooperativas Ibosa también se ha mostrado muy activa en la zona con dos proyectos.

Alhena Valdemarín, 36 viviendas unifamiliares vendidas completamente el año pasado en apenas unos meses, y Mirach Valdemarín, una promoción de 14 chalés de 200 metros cuadrados a partir de 893.000 euros construidos también en régimen de cooperativa, ponen de manifiesto el gran interés que despierta esta zona

Precisamente, los terrenos donde se ubicará esta promoción han protagonizado la última operación de suelo finalista firmada en este exclusivo barrio de la capital, donde han vivido el expresidente del Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero y el actual jefe del Ejecutivo, Mariano Rajoy. Los cooperativistas se hacían a principios del mes de octubre con los derechos de compra del solar. Los terrenos pertenecían en el pasado al Ayuntamiento de Madrid, aunque posteriormente pasaron a manos de Mapfre. En marzo de este año, los Capriles se hicieron con el 10% del solar, un porcentaje que ahora los cooperativistas han recomprado al clan venezolano. El 90% restante del importe de la operación lo pagarán a la aseguradora antes de que finalice el año.

Viviendas que no bajan del millón de euros

El barrio, delimitado por la M-40 al norte y oeste, la Autovía A-6 al sur y el Hipódromo al este, acoge fundamentalmente promociones de viviendas unifamiliares, aunque también existe producto en altura. En cualquier caso, los exclusivos inmuebles son asequibles solamente para unos pocos y privilegiados bolsillos. En el caso de las viviendas unifamiliares, el precio medio por metro cuadrado, según Foro Consultores, se mueve en torno a 2.735 euros. Un precio aparentemente no demasiado elevado, si bien el tamaño medio de las casas ronda los 350 metros de media, lo que dispara el precio final de la operación. De hecho, el precio absoluto medio de una vivienda en la zona se mueve en torno a los 950.000 euros.

Los precios solo bajan del millón de euros en el caso de viviendas construidas en régimen de cooperativa

"La mayoría de las viviendas superan el millón de euros. Solamente en el caso de las cooperativas encontramos viviendas por debajo de esta cifra, pero aun así hablamos de 900.000 euros", apunta Samuel Población.

Las promociones que se levanten sobre los terrenos que ahora salen a subasta vendrán a cubrir la falta de oferta que existe también en su vecino Pozuelo de Alarcón, donde la escasez de suelo finalista es, si cabe, más acuciante. De hecho, la falta de promociones de obra nueva ha provocado un trasvase de la demanda hacia Boadilla del Monte, donde el apetito comprador también está provocando incrementos de precios del 10%, si bien, a diferencia de Valdemarín, el precio del metro cuadrado se mueve en torno a 1.600 euros.