¿Fobia a la periferia? La Administración tiene tres millones de metros dentro de la M-30

Tres millones y medio de metros cuadrados. Es la superficie que, según estimaciones del sector inmobiliario,las administraciones públicasusan como oficinas enla Comunidad de Madrid. Una cifra que se concentra, casi en su totalidad, en el centro de la ciudad ya que dentro de la M-30, las oficinas ocupadas por las administracionescentral, regional y local suman 3millones de metros cuadrados, frente a los apenas 500.000 metros de la periferia.

La cifra resulta especialmente llamativa si tenemos en cuenta queesos 3,5 millones de metros cuadrados representan el 20% de la superficie total deoficinasen Madrid,que asciende a18 millones. Una cantidad que se reparte prácticamente a partes iguales entre el centro de la ciudad y la periferia. Es decir, 8,5 millones de metros cuadrados están dentro de la M-30 y los 8,5 millones restantes, fuera.

Dejando a un lado el espacio que utilizan las administraciones públicas, las empresas privadas ocupan aproximadamente entre 5,5 y 6 millones de metros cuadrados en el centro de Madrid y 8 millones a las afueras de la ciudad—frente a apenas 500.000 metros cuadrados de la Administración—, lo que pone de manifiesto la aparente fobiade los organismos e instituciones públicas a instalarse en las afueras y su preferencia por ubicaciones céntricas y privilegiadas.

La administración solo ocupa 500.000 metros cuadrados de oficinas fuera de la M-30

Basta con echar un vistazo al mapa para observar la fuerte concentración de inmuebles en el centro de Madrid. De hecho, según datos extraídosdel Portal de Transparencia del Gobierno, solo el patrimonio inmobiliario del Estado dentro de la M-30 asciende a 8 millones de metros cuadrados. Superficie que se encuentra distribuida entre 472 propiedades —el 66% respecto a los 715 inmuebles que tiene en propiedad en todo Madrid—.La cifra incluye los diferentes edificios e inmuebles en manos de los diferentes ministerios, pero no tiene en cuenta la superficie de lasfincas rústicasni lossolares.

"En el ámbito privado, los metros cuadrados deoficinasse encuentran repartidos de manera mucho más homogénea dentro y fuera de la ciudad, cosa que no sucede en el caso de lasadministraciones, lo que resulta anómalo. Incluso en el caso de los edificios que tienen en alquiler, casi todo está en el centro. Hay una fobia clara a ubicar las oficinas en la periferia. Salvo la administración local, apenas hay oficinas en la periferia de Madrid", apunta un experto que prefiere mantener el anonimato.

Ocho millones de metros dentro de la M-30

Esos 8 millones de metros cuadrados en el centro sí incluyenla superficie utilizada como oficinas así como otro tipo de espacios y dependencias que contribuyen a engordar este ingente patrimonio inmobiliario. Así, están contabilizados los 32.200 metros cuadrados del Museo del Prado o los casi 19.000 metros cuadrados del Museo Arqueológico Nacional, propiedad, en ambos casos, del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte. También los 4.500 metros cuadrados del Centro Dramático Nacional (propiedad del mismo ministerio) o el Museo Nacional de Ciencias Naturales. Algo más de 15.000 metros cuadrados propiedad del Ministerio de Economía y Competitividad.

En el ámbito privado, los metros cuadrados de oficinas se encuentran repartidos de manera mucho más homogénea dentro y fuera de la ciudad

Todas estas cifras han vuelto a centrar el foco en laadministración, en la gestión y racionalización de supatrimonioreabriendo el debate en torno asi ha llegado el momento de que libere miles de metros cuadrados en el centro de la ciudaden un momento en el que la escasez de oficinas de calidad empieza a ser preocupante y estaría frenando, según los expertos, tanto la llegada de grandes compañías a la capital como las inversiones.

Una escasez preocupante, pero no crítica, al menos por el momento, tal y como reconocen desde la consultora JLL, gracias a la salida gradual de producto en edificios como Manuel de Falla 7 oTorre Europa, que tras emprender una profunda rehabilitación del inmueble ha puesto en el mercado más de 20.000 metros cuadradosde nueva superficie deoficinas en alquiler.

"El Gobierno no tieneel inmobiliario dentro de su cuenta de resultados como una empresa. A esta le duele e intenta ahorrar costes, mientras que la Administración pública no tienetanta presión en este sentido. De hecho, ni siquiera tiene un departamento que analice sus costes inmobiliarios y proponga estrategias para optimizar espacios y ahorrar costes", explica un consultor inmobiliario que prefiere mantener el anonimato. Y es quehablar de racionalizar el patrimonio públicoes casi un tema tabú en el sector inmobiliario. Nadie quiere enfadar al mayor terrateniente de España.

Esta 'obsesión' por el centro contrasta con la estrategia de las grandes multinacionales españolas como Telefónica, BBVAoSantander, que en los últimos años han ido abandonando paulatinamente el centro para instalar sus sedes en edificios mucho más grandes y modernos en las afueras.

"En los últimos años hemos visto cómo grandes compañías del Ibex 35 han trasladado sus sedes fuera de la zona de negocios.Lo lógico y razonable sería que la Administración hubiera dado el paso aprovechado el menor coste que implica instalarse en las afueras donde, por otra parte, pueden construirse edificios de gran tamaño. Podían haber aprovechado los metros cuadrados de terciario que ofrecen ámbitos del sur de Madrid yque nunca va a absorber el mercado, sirviendo además de ancla para atraer otros negocios. Pero, lamentablemente no ha sido así", apunta otro experto.

Dueña de los mayores edificios de Madrid

Además de concentrar una ingente cantidad de metros cuadrados en el centro de Madrid, la Administración pública también es propietaria de algunos de los edificios más grandes de la ciudad. El Ministerio de Economía y Hacienda es un claro ejemplo de ello con 35.000 metros cuadrados de superficie,mientras que la sede el Ministerio de Industria, Energía y Turismo supera los 65.000 metros cuadrados, aunque el récord absoluto es para los 250.000 metros cuadrados deNuevos Ministerios, la mitad de la superficie de Azca.

Y es que precisamentelosministeriostienen en propiedad alguno de los edificios más grandes y emblemáticos de la capital. Otro ejemplo muy significativo es el delMinisterio de Agricultura. Más de 33.000 metros cuadrados en plenocentro culturalde la ciudad, junto al Museo del Prado. Un edificiocuyo cambio de usoha sido objeto de debate en numerosas ocasiones.

Precisamenteen 2013, la consultora CBREdestacaba en un informe que la ubicación del Ministerio de Agricultura no era es la más adecuada para su actividad actual. "Los espacios de trabajo no son funcionales ni las oficinas están adaptadas a las tendencias modernas". La consultora planteaba su transformación en unmuseo, prolongando la actual milla cultural de Madrid. “El Ministerio está en plenocorazón turísticomadrileño, junto a museos tan significativos internacionalmente como el Centro de Arte Reina Sofía, el Prado o el Thyssen-Bornemisza”, rezaba el informe de CBRE.

En aquel documento, esta consultora exponía otros ejemplos más de edificios infrautilizados por la adminstración como el Ministerio de Sanidad, para el que proponía su cambio de uso a hotelero. La misma propuesta para el Palacio de Congresos (propiedad del Instituto de Turismo de España, adscrito al Ministerio de Industria). Para los recintos militares de El Viso—Escuela Politécnica Superior del Ejército—, la firma proponia al Ministerio de Defensa, su propietario, considerar el desarrollo de un complejo residencial de alto nivel.

"Deberían pensarse proyectos de reubicación, proyectos de estandarización de puestos de trabajo, modelos de oficinas, organización de espacios. En Madrid hay edificios muy representativos pero muy poco funcionales como el de del Ministerio de Agricultura o de Sanidad", apunta otro experto.

Edificios vacíos e infrautilizados

Además de edificios infrautilizados, el Estadotambién cuenta un importante número de edificios vacíos. En su informe de hace tres años, CBRE estimaba que solo en la almendra central de la M-30 de Madrid habíapatrimonio inmobiliario sin utilizar por valor de 500 millones, mientras que la Administración gastabaotros 100 en alquileres. "Cuando los edificios se quedan obsoletos o no cumplen la normativa se ven obligados a reformarlos. Ysi no haydinero, como ha sucedido con la crisis, los proyectos de reforma pueden alargarse durante años", apunta un consultor.

El Ministerio de Vivienda es un claro ejemplo. Situado en pleno Paseo de la Castellana, en frente de El Corte Inglés de Nuevos Ministerios, se encuentra en proceso de reforma para acoger, en un futuro, la sede de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), que ha pagado casi 15 millones de euros en alquileres. También lleva más de una década vacío el Ministerio de Asuntos Exteriores en Marqués de Salamanca. Para acometer las obras, el personal se trasladó en 2005 a las Torres Ágora. La idea era no permanecer allí más de cuatro años, pero ya llevan más de una décaday el gasto en alquileres roza los 130 millones de euros. Entre tanto, su histórica sede sigue vacía. También vacío se encuentra el edificio de Loterías y Apuestas del Estado en Guzmán el Bueno sin que se conozcan los planes que tiene el Estado para este inmenso edificio.

"La gestión del patrimonio público debería ser mucho más ágil, como en algunos países nórdicos,donde el patrimonio del Estado está gestionado por un patrimonialista privado.No tieneningún sentido que en algunos edificios públicosel ratio por empleado llegue a ser de hasta 30 metros cuadrados", apuntan desde otra empresa del sector.

"Debido a la ingente cantidad de metros cuadrados que tienen en propiedad, las administraciones públicas deberían tener una contacto y una proximidad permanente con el mercado inmobiliario. Y sin embargo, su presencia en él cada vez es menor. Las administraciones no han contratado ni un metro cuadrado durante la crisis cuando tradicionalmente siempre habían aportado, al menos, 100.000 metros cuadrados al año en compra o en alquiler de inmuebles. En 2004 incluso se alcanzaron los 200.000 metros cuadrados, una cifra que supuso el 20%de la contratación de oficinas de ese año", apunta otro de los expertos consultados.

Los ejemplosde instalaciones y oficinas en la periferia, se cuentan con los dedos de la mano. La Dirección General de Tráfico (DGT) es un ejemplo perfecto de 'outsider', con tres edificios fuera del centro. O el Instituto de Empleo Público, con 30.000 metros cuadrados en la N2. O la Agencia Española de Medicamentos y Productos Sanitarios, en el Parque Empresarial Las Mercedes. Pero son la excepción. Y, aunque los expertos aseguran que tarde o temprano la Administración moverá ficha, lo cierto es que, por el momento, no hay movimientos al respecto.

¿Cómo hemos hecho el cálculo?

El listado de inmuebles de cada ministerio está disponible (http://transparencia.gob.es/servicios-buscador/buscar.htm?categoria=bienesinmuebles&lang=es&pag=1) en el Portal de Transparencia. Incluye la tipología del edificio, su dirección, su dueño y su superficie.

Del listado hemos seleccionado los inmuebles que se encuentran en Madrid y eliminado los solares y los inmuebles de uso rústico. Hemos geolocalizado los 715 que quedaban, clasificados como "edificio", con una Macro de Google Spreadsheet para geologalización.

Una vez en el mapa, hemos eliminado, utilizando el filtro SQL de Carto, todos los edificios cuyas coordenadas quedaran más al norte, sur, este y oeste de los límites externos de la M30. Hemos sumado las superficies que quedabana para concluir que algo más de ocho millones de metros cuadrados se encuentran en el interior de la emblemática vía de circulación madrileña.