Las cooperativas de Carmena: dos años de caos urbanístico y ni una sola grúa

En apenas dos meses se cumplen dos años de la firma de dos operaciones que marcaron un antes y un después en el mercado residencial madrileño. El 5 de noviembre de 2014, la cooperativa que gestiona Domo ponía sobre la mesa 111 millones de euros para hacerse con los terrenos del Ministerio de Defensa en la calle Raimundo Fernández Villaverde y justo una semana después, el día 12, otra cooperativa, esta vez gestionada por Grupo Ibosa, se quedaba con las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos por 88 millones.

Tanto Ibosa como Domo Gestora irrumpieron en un mercado, el inmobiliario, que había salido de la UCI pero que aún no estaba listo para subir a planta. Y es que, a finales de 2014, aún era pronto para saber a ciencia cierta si esos pequeños brotes verdes que comenzaban a vislumbrarse eran sólidos o se esfumarían como el humo de una chimenea.

Quizá por ello, los promotores tradicionales prefieron mantenerse al margen o mantener cierta prudencia respecto al dinero que estaban dispuestos a pagar por estos terrenos en un momento en el que la recuperación podía ser un espejismo y sobre los que pesaba un riesgo urbanístico que las cooperativas no pudieron o no quisieron ver.

Ahora, dos años después, nada ha cambiado en esos solares. La imagen que cualquier transeúnte encuentra cuando pasa junto a ellos es la misma que había en 2014. Y todo apunta a que las grúas aún tardarán muchos meses en llegar. El sueño de casi 800 cooperativistas de ser propietarios de una vivienda a escasos metros del Paseo de la Castellana a precio de coste, se ha convertido en su peor pesadilla.

¿Por qué no ha comenzado la construcción de sus casas? Ni el solar de Raimundo Fernández Villaverde ni el de las cocheras de Cuatro Caminos eran finalistas. Es decir, no bastaba con comprar el suelo, llevar las grúas y empezar a construir. En ambos casos era necesaria una tramitación urbanística y administrativa -plan parcial, convenio de gestión, licencias...-, que se alarga ya en el tiempo casi dos años y que ha generado importantes tensiones con el Ayuntamiento de Madrid de Manuela Carmena (Ahora Madrid) que, tras su llegada al consistorio en mayo de 2015, ha examinado con lupa todos y cada uno de los expedientes más mediáticos que han pasado por las manos de sus técnicos.

Cooperativistas en pie de guerra

Un año fue necesario para tramitar y aprobar, in extremis, el Plan Parcial de Residencial Maravillas (Raimundo Fernández Villaverde). Eso sí, no si antes de que la cooperativa renunciase a más de medio millar de plazas de garaje (ha pasado de 1.450 a 990), decisión que ha encarecido sensiblemente el precio de las viviendas -30.000 euros en algunos casos-. Y casi otro año más está siendo necesario para que el Ayuntamiento dé luz verde al convenio de gestión, último trámite para que aterricen las ansiadas grúas y último elemento de confrontación con Carmena, cuyas exigencias -como convertir la zona interior privada de la futura promoción en una zona de uso público-, los cooperativistas no dudan en calificar de chantaje.

"Hay una línea roja que no deberíamos traspasar, ya que si cedemos a todas sus exigencias, inevitablemente volverán a retrasarse todos los plazos, se retrasarán nuestras viviendas y subirán los precios. No podemos ceder a más chantajes, y si esto no sale adelante habrá que ir a los tribunales", manifestaban hace unos meses los afectados, quienes han desembolsado desde finales de 2014 en torno a 250.000 euros, aproximadamente el 40% del precio final de su vivienda. Sus viviendas, tarde o temprano, y posiblemente algo más caras de lo inicialmente previsto, acabarán saliendo al mercado, tal y como reconocen a El Confidencial diferentes expertos urbanistas.

La cooperativa de Raimundo Fernández Villaverde solo necesita luz verde del Ayuntamiento al convenio de gestión para empezar a construir las viviendas

"En este tira y afloja alguien tendrá que dar finalmente su brazo a torcer y con toda probabilidad será la cooperativa la que acabará cediendo ya que el consistorio, si quiere, tiene otros tres años para seguir alargando todo el proceso, mientras que para los cooperativistas, cada día de retraso repercute directamente sobre su bolsillo", explica uno de estos expertos que prefiere mantener el anonimato.

Pero además, existe un último e inesperado escollo en torno a uno de los edificios que se levanta en medio del solar y cuya protección y salvaguarda, reclaman varios colectivos. A finales del pasado mes de julio, la fiscalía anunciaba que investigará si el Ayuntamiento de Madrid cumplió con la normativa para establecer algún grado de protección urbanística sobre el Taller de Precisión de Artillería.

Una decisión que llevó al consistorio a paralizar las obras de derribo del edificio, al no estar catalogado como protegido, a la espera de una decisión judicial y a pesar de que la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid, apenas un mes antes había confirmado su dictamen afirmando que los edificios del antiguo Taller de Precision de Artillería no están catalogados como bien de interés cultural.

El 17-D, fecha clave para Cuatro Caminos

Por su parte, la situación de la cooperativa de Cuatro Caminos es, si cabe mucho más delicada. Su tramitación urbanística (Plan Parcial y convenio de gestión se tramitan conjuntamente) no pudo iniciarse hasta que Metro de Madrid no concluyó su proyecto para soterrar las cocheras.

Aunque se cerraron prácticamente a la vez, lleva un año de retraso respecto a la cooperativa que gestiona Domo y el tiempo juega en su contra. El pasado mes de mayo, el Ayuntamiento tumbaba el Plan Parcial al considerar que contradice el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM). Los cooperativistas se negaron entonces a desembolsar un euro más para poder pagar a Metro de Madrid parte del dinero que aún deben por la compra del solar. Decisión que obligó a la Comunidad de Madrid a elegir entre dejar a 443 cooperativistas sin sus viviendas o a concederles una prórroga de seis meses (hasta el 17 de diciembre). Eligió la segunda opción.

La pelota volverá a estar, de nuevo, en el tejado del consistorio, desde donde se asegura que el contacto con las dos cooperativas es constante y fluido

Desde entones, Grupo Ibosa ha trabajado contrarreloj para diseñar un proyecto que cumpla con las exigencias urbanísticas del Ayuntamiento. Tras el parón del verano, la cooperativa retoma este mismo lunes los contactos con el consistorio. En una reunión con los técnicos del Ayuntamiento, Ibosa presentará unos planos en los que recoge, según explican dese la gestora, una propuesta para solventar el gran escollo para que el plan salga adelante y que se refiere al soterramiento de las cocheras.

La pelota volverá a estar, de nuevo, en el tejado del consistorio, desde donde se asegura que el contacto con las dos cooperativas es constante y fluido. Sus técnicos deberán decidir en las próximas semana si aceptan dicha propuesta o si, por el contrario, tanto Metro de Madrid como la cooperativa, deben buscar una nueva solución para desbloquear la operación.

El tiempo, sin embargo, corre en contra de la cooperativa ya que en diciembre deberá abonar a Metro 22 millones de euros. Llegado ese momento, Metropolitan deberá buscar un plan B ya que ese día podría marcar el principio del fin de la cooperativa, y del sueño de 443 familias.