La vivienda de lujo resucita en Madrid con más de una veintena de proyectos

El mercado inmobiliario de lujo madrileño está en plena ebullición. La capital está siendo testigo de una auténtica transformación en sus calles más emblemáticas y exclusivas, con casi una treintena de proyectos de rehabilitación ya concluidos, en marcha o próximos arrancar y que pondrán en el mercado cerca de medio millar de viviendas exclusivas, con precios en muchos casos prohibitivos y con todas las comodidades y servicios que demandan los ricos, tanto nacionales como, especialmente, internacionales.

Muchos de estos productos están prácticamente terminados y vendidos, otros se encuentran en plena fase de construcción y comercialización, mientras que otros están a la espera de conseguir las licencias municipales necesarias para arrancar las obras.

Hace cinco años, fueron los inversores latinoamericanos, especialmente las grandes fortunas venezolanas, quienes dieron el pistoletazo de salida. Entraron cuando España era repudiada entre los inversores, cuando la salida del euro empezaba a cobrar fuerza y la prima de riesgo se encaminaba a máximos históricos. Compraron barato, ya que nadie se atrevía a comprar ladrillo -en realidad, nada que tuviera sello español-, y han aprovechado la recuperación de los dos últimos años y medio para recoger importantes plusvalías.

La venta de Príncipe de Vergara 11 por parte de Renta Corporación a dos inversores venezolanos es, probablemente, la transacción que marca el antes y el después de este resurgir del mercado inmobiliario de alto 'standing' en la capital. Un edificio que fue comprado en torno a 4.000 euros el metro cuadrado -unos 24 millones- cuyas viviendas, tras su profunda rehabilitación, han alcanzado precios de hasta 9.000 euros por metro cuadrado. De hecho, LemonPrime, la compañía que ha orquestado toda la operación, atribuye actualmente al edificio un precio de 34 millones de euros. Es decir, una revalorización del 40% respecto al precio de compra.

"El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión preferente en tiempos económicos inciertos, sobre todo en los mercados bursátiles", explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "Las viviendas de lujo, a nivel mundial, se han convertido en un valor refugio que interesa a los inversores para diversificar su patrimonio. Madrid no ha sido ajena a este movimiento y hemos visto, en los últimos cinco años, cómo se han disparado las transacciones de viviendas 'prime' en la capital".

Los fondos europeos toman el relevo

De hecho, según esta consultora, la capital de España encabeza el 'ranking' de las ciudades más atractivas para los inversores, ocupando el tercer puesto, justo por detrás de Berlín y Dublín. "Una posición que se ha consolidado en el mercado de alto 'standing' gracias a la vuelta del cliente nacional y la fuerte demanda del extranjero", añade Población.

Hace mes y medio, Carmena daba luz verde a una promoción de superlujo del gigante Platinum Estates

Un apetito inversor que ha cogido velocidad de crucero en los dos últimos años, cuando fondos americanos, británicos, luxemburgueses o alemanes han tomado el relevo a los latinoamericanos y se han lanzado a la compra de edificios en los barrios más exclusivos de la capital. Son de sobra conocidas en el sector las operaciones de Pimco (EEUU), que lidera junto a Lar España el emblemático proyecto Juan Bravo 3 -que ya ha conseguido revalorizarse un 7%-, o las recientes adquisiciones de Eurostone (Luxemburgo), Patrizia Inmobilien (Alemania), UK & European Investment (Reino Unido) o la más reciente de Europa Capital, que han visto en el residencial de lujo un filón de negocio ante la resurrección inmobiliaria en España.

También hemos visto en el mercado operaciones de capital asiático. Sin ir más lejos, hace mes y medio, Carmena daba luz verde al proyecto del gigante Platinum Estates en General Oráa 9. Una promoción de 10 viviendas de alto 'standing' a 200 metros del paseo de la Castellana, que alcanzarán un precio de venta en el mercado de más de 10.000 euros el metro cuadrado, lo que, sin duda, la convierte en una de las promociones de lujo más caras de la capital.

Primera operación con capital español

Pero, sin duda, lo más llamativo ha sido la reciente entrada de dinero nacional, que ha comenzado a salir de su escondite y a buscar oportunidades en el negocio residencial de lujo. Si bien, por lo pronto, las operaciones se cuentan con los dedos de una mano. A finales de 2015, la familia Masaveu -la rama que no es accionista de Corporación Masaveu- se hizo con la antigua sede de RTVE del paseo de la Habana 75 de Madrid por 10,8 millones de euros. Lo hizo a través de Martell Investment, cuyo accionista principal es la gestora Magic Real Estate, que a su vez se encuentra detrás de la socimi Merlin Properties, que lidera Ismael Clemente.

Si bien, según pudo saber El Confidencial, la intención de los nuevos propietarios es construir media docena de apartamentos para 'autoconsumo', es decir, que no tienen previsto poner en marcha una promoción de viviendas de lujo para su posterior comercialización.

A diferencia, por ejemplo, de los planes que tiene Mabel RE (sociedad en la que figuran como accionistas Rafael Nadal, su padre, Sebastián Nadal, Abel Matutes Jr. y el empresario Manuel Campos) para el edificio que ha adquirido recientemente en la calle Monte Esquinza esquina con Alcalá Galiano, a escasos metros del paseo de la Castellana y de la plaza de Colón, donde levantarán ochos exclusivas viviendas. Una de las escasas operaciones con capital nacional en el mercado residencial de lujo, aunque no la última, ya que los cuatro socios están cerrando la adquisición de otros dos inmuebles, también en los barrios más exclusivos de Madrid, con el objetivo de rehabilitarlos y levantar sobre ellos viviendas de gran lujo.

Fuerte subida de precios por la falta de producto

Y es que el inversor español tampoco quiere dejar pasar el momento de un sector en pleno auge, en el que empiezan a registrarse importantes incrementos de precios, no solo al calor de la recuperación económica e inmobiliaria sino, fundamentalmente, debido a la falta de producto.

"De los 700 millones de euros de oferta disponible en venta en 2014, el mercado se redujo a 500 millones el año pasado, lo que supuso una absorción de un 30%. Por lo que el hecho de que no haya prácticamente producto de obra nueva y proyectos de rehabilitación 'prime', sumado al gran apetito inversor, conlleva a una falta de suministro de este producto", explica Samuel Población. Una situación que ha provocado que, en cuestión de meses, los precios de las viviendas en algunas de las promociones más exclusivas de la capital hayan subido entre un 4% y un 10%. En algunos casos, incluso más, como ha sucedido en Santa Engracia 120, en el distrito madrileño de Chamberí, una promoción residencial de alto 'standing' vendida sobre plano al 75% en apenas dos meses y cuyos precios se han disparado un 20% en menos de un año.

La promoción de Santa Engracia 120 se ha vendido sobre plano al 75% en apenas dos meses y los precios se han disparado un 20% en menos de un año

"Si comparamos Madrid con el resto de ciudades europeas, observamos que está lejos de París o Londres, donde el coste medio del metro ronda los 30.000 euros, frente a los 8.000-8.500 euros que se obtienen en la capital de España. De ahí que el recorrido del mercado inmobiliario de lujo en Madrid sea muy claro", apunta Samuel Población, quien destaca, no obstante, la diferencia de precios entre los diferentes proyectos que hay actualmente en el mercado.

"Las características clave para alcanzar estos precios récord deben estar reflejadas en el proyecto. Este tiene que marcar la diferencia, en donde la calidad de los espacios, materiales y los servicios asociados de la promoción han de ser diferenciadores y exclusivos. Además, la ubicación es clave. Aunque se ubiquen en el centro, no se paga lo mismo en el barrio de Salamanca que en Chamberí o Jerónimos", señala este experto.

La promoción más cara, en Antonio Maura

Precisamente en Jerónimos, que se ha puesto muy de moda entre la demanda con un elevado poder adquisitivo, se ubica la promoción con los pisos de lujo más caros de la capital. En Antonio Maura 8, se están construyendo seis exclusivas viviendas con precios que se mueven en torno a 13.000 euros el metro cuadrado. Se trata, sin duda, del proyecto residencial de lujo actualmente en marcha más caro de todo Madrid.

Está por ver si Juan Bravo 3 o Canalejas, llamados a albergar las viviendas más caras de Madrid, son capaces de salir al mercado por encima de esos precios.