Pozuelo de Alarcón, el municipio más rico de España, sin suelo para construir casas

Es el municipio más rico de España. Según la lista que acaba de publicar la Agencia Tributaria, los habitantes de Pozuelo de Alarcón, en Madrid, disponen de una renta bruta por declarante de 59.279 euros y una renta disponible media de 42.579 euros. Esta localidad alberga, oculto a las miradas ajenas, uno de los búnkeres inmobiliarios más glamurosos y caros de España: La Finca, la milla de oro del siglo XXI, donde famosos y especialmente futbolistas han establecido su lugar de residencia en la última década.

Sin embargo, Pozuelo es mucho más. No en vano cuenta con 84.500 empadronados. Una población estancada desde hace más de un lustro porque el municipio apenas tiene suelo urbanizable. Hay suelo, mucho, pero sobre él no se puede construir desde hace más de una década. Una situación que ha provocado, junto a los elevados precios de la vivienda, el éxodo de buena parte de los vecinos que buscan una casa en la que vivir hacia localidades cercanas como Boadilla del Monte o Majadahonda, también en el 'top 5' de los municipios más ricos de España, pero con viviendas mucho más baratas.

El municipio madrileño no ha sido ajeno a la crisis. Desde los máximos de 2007, cuando el metro cuadrado alcanzó los 3.743 euros, según datos de la tasadora Tinsa, los precios han caído un 35% hasta los 2.400 euros. Un ajuste que se sitúa por debajo del 40% a nivel nacional. Además, en el último año, el mercado ha mostrado síntomas de recuperación con un ligero incremento de precios del 1,5%.

Un repunte detrás del que se esconde no solo la incipiente recuperación inmobiliaria que se está extendiendo poco a poco por toda la geografía española, sino por esa falta de suelo y, por tanto, por la escasez de producto nuevo para comprar, que se ha traducido en un estancamiento de la población. En los últimos cinco años, el número de empadronados se ha incrementado en menos de 2.000 personas.

La diferencia de precios entre Pozuelo y Boadilla del Monte alcanza el 50%, el 30% respecto a Majadahonda

"La oferta de suelo en Pozuelo está totalmente parada y las familias que necesitan casa han visto en Boadilla del Monte una alternativa razonable para comprar", aseguraba recientemente a El Confidencial Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Según los datos que maneja esta compañía, la brecha de precios entre ambas ubicaciones es muy significativa. "Para que nos hagamos una idea, una vivienda unifamiliar o un chalet en Boadilla puede costar de media unos 450.000 euros frente a los 700.000 euros o el millón de euros que puede alcanzar en Pozuelo, una localidad, eso sí, con más caché, situada más cerca de Madrid y con construcciones, en muchos casos, de superlujo", señalaba este experto.

Es decir, una diferencia de precios superior al 50%, porcentaje que se reduce al 30% respecto a otro municipio cercano, pero más alejado de la capital, como es Majadahonda, con mucho tirón también entre la demanda que busca casa al norte de Madrid.

Para que nos hagamos una idea, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2015, Boadilla del Monte contaba con 1.000 empadronados más que un año antes, Majadahonda con 500 más, mientras que en Pozuelo de Alarcón, el número de empadronados apenas ha crecido en 200 personas en un año.

El escollo del colector de aguas pluviales

¿No hay suelo en Pozuelo de Alarcón para construir viviendas? Sí lo hay, pero son muy pocos los terrenos sobre los que se puede construir. Los nuevos ámbitos se encuentran a día de hoy paralizados ya que su desarrollo está condicionado a la aprobación de una serie de infraestructuras municipales, como un colector de aguas pluviales, indispensable para cubrir las necesidades de los nuevos vecinos, y paso previo a la urbanización y construcción de las viviendas.

El mayor proyecto urbanístico es el Área de Reparto de Pozuelo Oeste (ARPO). Más de seis millones de metros cuadrados sobre los que está proyectada la construcción de 5.500 viviendas, de las cuales 2.900 tendrán algún tipo de protección. Sin embargo, lleva parado más de una década a la espera de que alguna excavadora comience a trabajar. En todo este tiempo no se ha movido un solo gramo de tierra.

A grandes rasgos, ese colector sería una gran tubería, cuyo objetivo sería recoger las aguas procedentes de las nuevas áreas a urbanizar para trasvasarlas al arroyo de Antequina, que a su vez las vertería al río Manzanares. El problema radica en que supone una importante inversión en torno a 60 millones de euros que deben asumir los cooperativistas dueños del suelo -el 58%, algo más de 30 millones- y el resto, unos 25 millones, otros titulares de los terrenos y el Ayuntamiento del municipio.

El colector de aguas pluviales supone una inversión en torno a 60 millones de euros que deben asumir los dueños del suelo y el Ayuntamiento

Desde el Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón explican que los trámites para poner más suelo en el mercado están muy avanzados. "En el último año se ha aprobado inicialmente la modificación del Plan Parcial que ahora mismo se encuentra en trámite de alegaciones. Quedaría pendiente el proyecto de reparcelación y de urbanización, que tiene que presentar ARPO. En cuanto al colector, el Ayuntamiento ya ha autorizado el proyecto y está pendiente de la autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo", aseguran a este diario.

"Cuando arranque, ARPO será una de las zonas de mayor tirón de Pozuelo. Sin embargo, a día de hoy, su paralización ha favorecido la absorción de producto en zonas limítrofes como Majadahonda, Boadilla del Monte o Aravaca", asegura Gabriel Fernández de Gamboa, socio director de Momentum Real Estate, compañía con varios proyectos en Aravaca, un barrio de Madrid completamente unido a Pozuelo.

Esta falta de suelo no solo ha impedido la puesta en marcha de nuevos proyectos, sino que los que salen a la luz se disparan de precio. En apenas unos meses, a principios de 2014, la promotora Lualca incrementó en más de un 10% el precio de las escasas viviendas que no había conseguido vender de Residencial Europa, un proyecto del Estudio Lamela. "Una de las cuatro viviendas que, a pesar de estar señalizada no llegó a venderse, se vendió finalmente 50.000 euros por encima del precio inicial de comercialización", asegura el propietario de una de esas viviendas.

No es un caso aislado. Momentum Real Estate ha incrementado hasta en dos ocasiones los precios de algunas de las viviendas que comercializa en Aravaca. Incrementos que alcanzan el 15% respecto a los primeros precios de comercialización. Y es que el apetito por comprar es más que evidente. De las 72 viviendas que componen Aravaca Garden, actualmente en construcción, solamente quedan siete unidades disponibles, mientras que de las 11 unidades de Aravaca Garden Town, solamente quedan dos.

Además, los escasos y codiciados solares en venta también han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos años. Para muestra, un botón. Tal y como adelantó El Confidencial, Javier Tudela, exmarido de la televisiva Makoke, vendía recientemente una parcela por 8,5 millones de euros a la constructora vasca Inbisa, que ha pagado un 70% más de lo que se habría pagado un año antes.

Viviendas entre 400.000 y un millón de euros

A grandes rasgos, Pozuelo de Alarcón se divide en tres grandes ámbitos con precios y tipologías de viviendas muy diversos. En Pozuelo oeste y pueblo, predomina la vivienda unifamiliar. Según datos de Foro Consultores, los precios absolutos se mueven en un rango que va desde 698.000 euros hasta 895.000 euros. En cuanto a los precios por metro cuadrado, oscilan entre los 2.019 y los 2.797 euros.

En la zona de Arroyo Meaques, junto a Colonia Jardín y frente a Ciudad de la Imagen, las viviendas son plurifamiliares de gran tamaño (unos 165 metros cuadrados de media). Pryconsa está vendiendo junto al Hospital Quirón viviendas desde 389.000, situándose el metro cuadrado en 2.700 euros. Se trata de una de las localizaciones donde hay suelo disponible y donde se pondrán en marcha nuevas comercializaciones.

Por último se encuentra La Finca, donde la tipología estrella son las viviendas unifamiliares, siendo los proyectos más destacados los de Caledonian Somosaguas y La Finca III de Procisa, si bien IKASA está comercializando en la actualidad Somosaguas Club, una promoción plurifamiliar. Es, sin lugar a dudas, la zona más exclusiva de Pozuelo de Alarcón. Los precios se mueven entre 889.000 y más de un millón de euros, con un precio medio por metro cuadrado estimado en 4.400 euros, según datos de Foro Consultores. Las viviendas son de gran tamaño, de tres a cinco dormitorios, y con una superficie media 230 metros cuadrados.