Cómo ayudar a tu hijo a comprar casa y no morir en el intento

A pesar de la fuerte corrección del precio de la vivienda y de la mayor predisposición de la banca a la hora de conceder hipotecas, lo cierto es que los futuros propietarios necesitan tener ahorrado entre un 20-30% del precio final del inmueble. Porcentajes que se traducen en unas cantidades de dinero que la mayoría de las veces no están al alcance de los particulares y familias que quieren comprar una casa.

Para compensar esta falta de recursos económicos, muchas entidades financieras exigen que un tercero avale la operación, sin que las partes afectadas, es decir, hipotecados y avalistas, sean plenamente conscientes de las implicaciones y riesgos que están asumiendo al tomar esta decisión.

La figura del avalista se extendió como la polvora en pleno 'boom' inmobiliario. Las hipotecas al 100% y el uso masivo del avalista en la concesión de hipotecas permitieron que prácticamente cualquiera pudiera comprarse una casa. Padres que avalaron a sus hijos, abuelos que avalaron a sus nietos o amigos que hicieron lo propio para hacer un favor a un amigo.

El avalista responde con todos sus bienes de la deuda contraída, mientras que el hipotecante no deudor puede limitar su responsabilidad

Un favor que, en muchos casos, se convirtió en una auténtica pesadilla, ya que, cuando la burbuja estalló y la tasa de paro se disparó, fueron muchas las familias que no pudieron hacer frente al pago de la hipoteca y fue entonces cuando la banca se lanzó, no solo contra ellos, sino también contra quienes les avalaron para intentar recuperar su dinero. Y fue entonces cuando la mayoría se dio cuenta de lo que realmente significaba actuar como avalista. Ni más ni menos que responder con todos sus bienes, presentes o futuros, de la deuda contraída, convirtiéndose en las víctimas colaterales de los desahucios y en los olvidados del sistema hipotecario.

"En plena euforia inmobiliaria, todo el mundo avalaba. Los bancos pedían avales para todas aquellas operaciones al límite. Cuando estalló la crisis, muchos de los que avalaron perdieron su casa, produciéndose un auténtico drama social", recuerda Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora.

"Avalar significa estar dispuestos a pagar la deuda hipotecaria completa que ha solicitado el titular. Más gastos asociados. Por tanto, no hay que avalar si uno no tiene el dinero suficiente para hacer frente a esta situación, o se arriesga todo el patrimonio presente y futuro", apunta Pau A. Monserrat, economista del portal de finanzas iAhorro.com.

¿Avalista o hipotecante no deudor?

Ahora, ocho años después de la crisis, los avalistas siguen estando presentes en multitud de contratos hipotecarios. Sin embargo, ha comenzado a extenderse el uso de otra figura que permite a padres, abuelos y amigos echar una mano a quien quiere comprar una casa, pero limitando su responsabilidad. Se trata del hipotecante no deudor, que hipoteca su propia vivienda como segunda garantía de un préstamo hipotecario que firma un tercero. "Llevamos años sin firmar operaciones con avalistas", asegura Luis Javaloyes, al tiempo que reconoce que la figura del hipotecante no deudor "está mucho más extendida".

"Firma para permitir que el banco que concede la hipoteca hipoteque parte de su vivienda, que se aporta como doble garantía. Por tanto, hay un solo préstamo hipotecario con dos garantías, la casa que compran los titulares hipotecarios principales y la del hipotecante no deudor", aclara Pau A. Monserrat.

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E. Sanz

¿Qué opción es la más recomendable? "En primer lugar, decir que lo ideal sería no tener que recurrir a ninguna de estas figuras. Si no tenemos dinero suficiente para comprar una casa, igual deberíamos esperar. Pero si queremos comprar, conviene dejar muy claro que, en caso de impago de la hipoteca, tanto el avalista como el hipotecante no deudor responden frente al banco. Ninguna de estas figuras es titular de la deuda, pero ambas responden de ella", explica Cristina Borrallo, abogada de futurlegal.com, portal de abogados y economistas expertos en derecho bancario.

Ayudar limitando los riesgos

"La diferencia entre ambas es que el hipotecante no deudor puede limitar su responsabilidad, por ejemplo, a los primeros 10.000 euros de la hipoteca, de tal manera que, una vez que el hipotecado paga esos 10.000 primeros euros, se extingue la responsabilidad del hipotecante no deudor. También se puede limitar su responsabilidad al 50% del préstamo, a los 10 primeros años de la hipoteca, etcétera", añade Borrallo.

De esta manera, el familiar o amigo que ayuda a comprar la casa no responde ni del total de la deuda, ni con todos sus bienes presentes y futuros. Responde del porcentaje hipotecado de su casa, y con este inmueble puesto en doble garantía. Un riesgo limitado, pero riesgo, al fin y al cabo.

El hipotecante no deudor no responde ni del total de la deuda ni con todos sus bienes presentes y futuros, responde del porcentaje hipotecado de su casa

"A pesar de que se suele hipotecar un porcentaje pequeño de la vivienda del hipotecante no deudor, normalmente lo que sobrepasa el 80% del valor de compraventa o tasación, el riesgo de perder esta vivienda existe. Por mucho que se hipoteque un 10%, por ejemplo, en caso de impago, el banco podría instar la subasta por esta cantidad y, de no tener el hipotecante este dinero, acabar viendo subastada su casa". Es decir, aunque la responsabilidad se limita, el riesgo no desaparece al 100%.

"La figura del avalista viene a reforzar la cuestión relativa a la capacidad de reembolso o la solvencia del titular, mientras que el hipotecante no deudor sirve para apoyar la cuestión del LTV, de la garantía real", aclara Javaloyes quien recuerda que el avalista no tiene por qué tener una vivienda en propiedad, pero el hipotecante no deudor, sí.

En la guía del portal de finanzas de iAhorro, nos ponen un ejemplo. Uno de los casos más frecuentes es el de una pareja que solicita una hipoteca al 100% más gastos. Actualmente, lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación, aunque a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100%, y es ahí cuando se produce la hipoteca sobre la vivienda del hipotecante no deudor.

Sería lo que vulgarmente se entiende como que un familiar ponga su propiedad en garantía que cubra la parte que falte de la definida antes como responsabilidad hipotecaria. "Esta figura dentro del mundo de las hipotecas es mucho más beneficiosa que la de avalista para el que la desempeña, ya que, si se impaga el préstamo, nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más", explica Pau Monserrat.

Para este experto, antes de firmar nada, "es necesario conocer en profundidad las implicaciones jurídicas y prácticas. Si confiamos en lo que nos explica el banco o pensamos que el notario nos lo aclarará el día de la firma, podemos arrepentirnos en un futuro y pagar este exceso de confianza incluso perdiendo nuestra propia vivienda".

En este sentido, Cristina Borrallo reconoce que "al banco le interesa mucho más la figura del avalista, si bien hoy en día se firman hipotecas con ambas figuras. Eso sí, tiene que ser el futuro hipotecado quien proponga al banco la figura del hipotecante no deudor. Si no dice nada, lo más probable es que el banco nos proponga la figura del avalista".